بازار مسکن در تابستان روزهای سردی را سپری کرد
۱۰:۴۱ | ۱۴۰۱/۰۶/۱۷
به گزارش اخبار ساختمان، به تازگی بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مرداد ۱۴۰۱ را منتشر کرد. بر این اساس تعداد معاملات مسکن در پایتخت طی ماه گذشته ۷۸۲۵ واحد بود که نسبت به ماه قبل از آن (تیر ۱۴۰۱) که این شاخص ۱۰ هزار و ۲۹۴ واحد بود کاهش ۲۴ درصدی نشان می دهد. همچنین تعداد معاملات مسکن مرداد امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته (مرداد ۱۴۰۰) که ۵۴۹۹ فقره بود رشد ۳/۴۲ درصدی داشته است.
متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مرداد امسال ۴۲ میلیون و ۷۲۹ هزار و ۹۰۰ تومان بود، این در حالی است که ماه گذشته (تیر ۱۴۰۱) این شاخص ۴۱ میلیون و ۷۰۴ هزار و ۹۰۰ تومان بود و رشد ۵/۲ درصدی ماهانه قیمت مسکن را شاهد بوده ایم.
متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مرداد سال گذشته ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که مرداد امسال شاهد رشد ۳۸ درصدی این شاخص نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن هستیم.
بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مرداد امسال حاکی از آن است که از مجموع ۷۸۲۵ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا پنج سال ساخت بهای سهم ۹/۲۸ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با مردادماه سال قبل حدود ۳/۴ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با عمر بالا در گروه های ۱۱ تا ۱۵ و بیشتر از ۲۰ سال افزوده شده است.
توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مردادماه امسال نشان می دهد که واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع بنا با سهم ۶/۱۱ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده اند و دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان با ۵/۱۱ و ۳/۱۰ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد.
بر اساس اعلام بانک مرکزی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران مرداد سال جاری رشد ۲/۴۵ درصدی داشته است. شاخص مذکور (رشد اجاره بها) در همه مناطق شهری افزایش ۶/۵۰ درصدی را نشان می دهد.
رشد ماهانه اجاره بها در شهر تهران نسبت به تیر امسال ۶/۴ درصد و در همه مناطق شهری ۷/۴ درصد برآورد شده است.
بیشترین تعداد معاملات مسکن شهر تهران در مرداد امسال به منطقه ۵ با ۱۱۷۰ فقره و کمترین تعداد به منطقه ۱۹ با ۵۲ فقره اختصاص دارد.
گرانترین منطقه پایتخت، منطقه یک با متوسط متری ۸۰ میلیون و ۵۴۱ هزار تومان و ارزانترین منطقه، منطقه ۱۸ با متوسط متری ۲۰ میلیون تومان بوده است.
سرعت رشد قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه با افت محسوسی مواجه شده و به کمتر از نصف ماه قبل رسیده است. طبق شاخص بانک مرکزی، تیرماه امسال تورم ماهانه مسکن در شهر تهران ۸/۵ درصد بود که در مردادماه به ۵/۲ درصد رسید که از کاهش ۳/۳ درصدی حکایت دارد.
آن طور که بانک مرکزی بر اساس متوسط حسابی گزارش داده، میانگین قیمت هر متر خانه در شهر تهران طی مردادماه ۱۴۰۱ به ۷/۴۲ میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه گذشته ۵/۲ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۳۸ درصد افزایش یافته است.
نمایه دیگر از افت بازار مسکن به تعداد معاملات مربوط می شود. مرداد امسال ۷۸۵۲ فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شد که از کاهش ۲۴ درصد در مقایسه با تیرماه حکایت دارد. تیرماه نیز معاملات در مقایسه با خرداد ۲۶ درصد کاهش یافته بود. در واقع خرید و فروش ملک در شهر تهران نسبت به دو ماه قبل نصف شده است.
کارشناسان عوامل مختلفی از جمله اثرات سیاسی، کاهش انتظارات تورمی، پر شدن ظرفیت بازار به لحاظ قیمت و نزدیکی به نیمه دوم سال را از عوامل افت معاملات مسکن می دانند. احتمالا در نیمه دوم، بازار به لحاظ شتاب تورم و حجم معاملات با افت مواجه می شود، اما نسخه شفابخش بازار املاک چیست؟
کارشناس بازار مسکن با طرح این موضوع که سوال این است که چه اتفاقی قرار است بیفتد تا بازار آرام شود، می گوید: مهمترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن، تورم عمومی و حجم نقدینگی است. باید فکری برای اینها شود. به طور طبیعی به دلیل کاهش حجم جابه‌جایی، هر ساله در نیمه دوم توقفی مقطعی در بازار مسکن ایجاد می شود، اما تجربه دهه های گذشته نشان داده که معضل اصلی حل نشده است.
عباس زینعلی افزود: معادلات بخش مسکن نسخه کوتاه مدت ندارد و فقط با تولید همه جانبه طی حدود یک دهه حل می شود. باید ۱۰ سال از سازندگان حمایت شود، مکان یابی درست صورت گیرد، آمایش دقیق انجام و از تورم نهاده های ساختمانی جلوگیری شود. با تورم فعلی نمی توان کاری از پیش برد. از تجربه دیگر کشور‌ها مثل ترکیه و دوبی می توان استفاده کرد.
سیگنال های دریافتی از معاملات مسکن در پایتخت گویای آن است که همچنان تقاضای سرمایه ای بخش اصلی بازار را به خود اختصاص می دهد. ۵۳ درصد معاملات در شش منطقه از مناطق ۲۲گانه تهران انجام می شود که فقط دو منطقه از این تعداد در جنوب تهران قرار دارند و ۹/۱۳ درصد از معاملات کل تهران را در بر می گیرند. از سوی دیگر منطقه یک به عنوان محدوده سرمایه گذاری که معمولا جزو ۱۰ منطقه پرمعامله تهران محسوب نمی شود مرداد امسال رتبه هشتم این شاخص را از آن خود کرد.
منطقه ۲ نیز که عموما واحد‌های بزرگ متراژ و گران قیمت در آن وجود دارند جایگاه دوم را از نظر تعداد معاملات بعد از منطقه ۵ به دست آورد. این در حالی است که در ماه های گذشته معمولا جایگاه دوم از معاملات به منطقه ۱۰ اختصاص داشت، اما مردادماه به رتبه چهارم تنزل پیدا کرد. منطقه ۱۰ عمدتا دارای واحد‌های کوچک متراژ متناسب با توان خرید اقشار متوسط و پایین است. افت بازار در این منطقه می تواند نشانه ای از عقب نشینی تقاضای مصرفی خرید ملک باشد.
محمد عدالت خواه کارشناس مسکن درباره راهکار‌های کنترل این بخش گفت: ظاهرا دیگر راهکار خاصی به ذهن نمی رسد. البته راه حل وجود دارد، ولی مادامی که تورم ادامه پیدا کند نمی توان راهکار ارائه داد. انتظارات تورمی، هر نوع تحلیل و راه حلی را بی اثر می کند. اقداماتی که باید انجام شود مشخص است؛ کنترل نقدینگی، ثبات اقتصاد کلان، کاهش تورم، افزایش ساخت و ساز و اعمال پایه های مالیاتی در بخش مسکن می تواند منجر به ایجاد آرامش در بازار مسکن شود.
