مسکن استیجاری چقدر می تواند به بازار کمک کند؟

به گزارش اخبار ساختمان، بیش از 37 درصد از خانواده های شهری کشور اجاره نشین هستند و هزینه اجاره بها بیشترین سهم را در سبد هزینه های آن ها دارد.

از سوی دیگر بررسی آمار اجاره نشینی و تطبیق آن با نیاز جدید مشخص می کند، بیشتر از 70 درصد تقاضای جدید بازار مسکن که عمدتا از زوج های جوان تشکیل شده اند، توان خرید یا ساخت مسکن را نداشته و مجبور به اجاره نشینی شده اند.

بر اساس آمار به دست آمده از سرشماری سال 1395، تعداد خانواده 24 میلیون و 196 هزار خانوار بوده است بر این اساس هفت میلیون و 400 هزار خانوار ایرانی رسما مستاجر به حساب می آیند.

بر این مبنا، سهم هزینه مسکن در هزینه‌ خانوارهای شهری برای دهک های متوسط به 50 درصد نزدیک است. به عبارت دیگر، از هر یک میلیون تومان هزینه خانوارها، 500 هزار تومان مربوط به تامین اجاره بها است.

برای مثال در شهر تهران به صورت میانگین نیمی از درآمد مستأجران صرف اجاره بها می شود، افزایش این هزینه فشار زیادی را بر خانواده ها وارد می کند و تهدید جدی برای معیشت خانوار تلقی می شود. تابستان سال گذشته بعضی از مستاجران که با افزایش شدید قیمت اجاره بها رو به رو شدند، به تغییر منطقه محل سکونت و حتی مهاجرت از شهر تهران و یا بعضاً حاشیه نشینی روی آوردند.

از سوی دیگر پدیده هایی نظیر کانکس نشینی و اجاره پشت بام واحدهای مسکونی در پی افزایش قیمت نجومی اجاره بها در کلانشهرهای کشور دیده می شود. در همین رابطه یکی از راهکارهای عنوان شده برای بهبود شرایط مسکن استناد به راهکار مسکن استیجاری است، که بارها توسط مدیران سابق تکرار شده است.

واژه اجاره نشینی همواره یادآور نکات منفی ازجمله بی ثباتی و بلاتکلیفی است. در حقیقت برای خانواده های ایرانی قابل پذیرش نیست، فردی از درآمد مناسب برخوردار باشد اما اجاره نشین تلقی شود. این نگاه بدبینانه منشاء گرفته از برخی حقایق در جامعه ماست. زمانی که هیچ سازوکاری برای حمایت از اجاره نشین و جلوگیری از زیاده خواهی برخی صاحبخانه ها وجود ندارد، اجاره بها بدون رویۀ مشخصی افزایش می یابد و جامعه حق دارد، با عینک بدبینی این موضوع نگاه کند.

از سوی دیگر وسعت زمی ‎‌های قابل سکونت در کشور به حدی است که به راحتی می‌ توان حتی بیش از تعداد خانوار موجود مسکن ساخت. بنابراین چرا باید به سمت بازار اجاره برویم در حالی که می توان با برگزیدن رویکردهای صحیح، شرایطی را فراهم کنیم که هیچ کسی از نعمت مسکن محروم نباشد.

در صورتی که دولت به منظور سامان دادن به بازار اجاره بخواهد از راهکار ساخت مسکن استیجاری استفاده کند، تعداد واحدهای تولید شده باید متناسب با نیاز موجود باشد. در حقیقت اگر تعداد مسکن استیجاری ساخته شده قابل ملاحظه نباشد، اثرگذاری خود در بازار اجاره مسکن را از دست داده و کارایی لازم را نخواهد داشت.

در همین رابطه به منظور بررسی سیاست مسکن استیجاری به سراغ حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن رفتیم تا با وی به گفتگو بنشینیم.

مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:

بازار اجاره در سال های اخیر وضعیت خوبی نداشته است و همواره یکی از راهکارهایی که مطرح می شد تا شاهد ساماندهی این بازار باشیم، مسئله مسکن استیجاری است، ابتدا این شیوه را کمی تشریح کنید و بگویید چه نقشی در بازار اجاره مسکن ایفا خواهد کرد؟

چالش های مربوط به نرخ اجاره بها، اخیراً مسئولان را بر آن داشته که به منظور ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار استیجار، ایده عرضه خانه های اجاره ای و حمایت از ساخت مسکن استیجاری را پیشنهاد دهند. دلایلی که برای این راهکار مطرح می شود این است که اغلب کشورهای دنیا به سمت خانه های استیجاری رفتند و مردم نیز از سکونت در این واحدها استقبال کردند؛ با ساخت خانه های استیجاری می توان به صورت موقت یعنی پنج ساله، مردم را ساکن کرد و با ایجاد وقفه در بازار ملکی، در نهایت با توانمندی مستأجران در سال های آتی امکان خریداری ملک برای مردم فراهم شود.

آیا این سیاست برای بازار مسکن در کشور ما مناسب است؟

باوجود اینکه این ایده در نگاه اول مناسب به نظر می آید؛ اما این سیاست نیاز به بررسی بیشتر دارد. از جمله اینکه فرهنگ و پیشینه کشور، سکونت در کدام خانه را می پسندد؟ آیا مردم خواستار مسکن ملکی هستند یا اجاره ای؟ یا به طور واضح تر مردم با انتخاب و اختیار خود مسکن استیجاری را انتخاب کردند یا اینکه عدم همخوانی قیمت مسکن با درآمد خانواده ها به ناچار مردم را به این سمت سوق داده است یا اینکه اسناد بالادستی کشور در این خصوص چه موضعی دارد.

به طور خاص با بررسی قانون اساسی می توان دریافت که تأکید ویژه ای به موضوع مالکیت شده است. به طوری که طبق اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن حق هر فرد و خانواده ایرانی است، واژه «داشتن» به معنی مالکیت است و بنابراین اگر اسناد بالادستی مدنظر قرار گیرد بایستی توجهات را بر مالکیت مردم متمرکز کرد.

فارغ از مسئله و ملاحظات اجتماعی به لحاظ اقتصادی هم مسکن استیجاری مناسب کشور ما نیست، نظر شما در این باره چیست؟

در اقتصاد تورمی، مسکن استیجاری نمی تواند نیازهای مردم را به شکلی مطمئن برآورده کند، زیرا با تورم ۴۰ درصدی فشار زیادی به مستاجران خواهد آمد و امنیت مالی، روانی خانواده را مورد آسیب قرار می دهد و با توجه به افزایش روزافزون نرخ قیمت مسکن و تورم، چه تضمینی وجود دارد که شخص بعد از مدت معینی اجاره نشینی، بتواند صاحبخانه شود؟

در حال حاضر طول دوره انتظار برای خرید ملک مسکونی در کشور به بالای 5۰ سال و در تهران به بالای 70 سال رسیده است. بنابراین با توجه به عدم امکان واگذاری واحدهای استیجاری به مدت طولانی به اقشار جامعه و بالا بودن طول دوره انتظار صاحبخانه شدن در کشور، اسکان مردم در خانه استیجاری تنها مُسکّنی برای کاهش تلاطمات بازار بوده و تأثیری در خانه دار شدن اقشار جامعه نخواهد داشت.

یکی از نکاتی که در رابطه با مسکن استیجاری مطرح می شود، موضوع متولی گری دولت در به نتیجه رسیدن این سیاست است، آیا این گزاره از نظر شما گزاره صحیحی است؟

برخی می گویند، طرح مسکن اجاره ای با متولی گری دولت در کشورهای دیگر به نتیجه رسیده و ایران نیز باید به این سمت حرکت کند اما با بررسی کشورهای دنیا می توان دریافت که این گزاره صحیح نیست. چرا که آمار اعلام شده از کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه‌ اقتصادی نشان می دهد در پنج سال گذشته، ۷۶ درصد خانوارها در این کشورها دارای مسکن ملکی بوده اند و مسکن استیجاری نیز در برخی از کشورها مانند سوییس و آلمان که مهاجرپذیر هستند، بسیار مطرح است؛ از سوی دیگر، در مقابل در کشورهای مهاجر فرست مانند اسپانیا، پرتغال و رومانی که ایران شرایطی مشابه آنها دارد، بیش از 90 درصد خانوارها مالک هستند. مضاف بر این، بررسی ها موید آنست که در فرهنگ مردم ایران تمایل اقشار جامعه بیشتر به مالکیت مسکن است تا استیجار.

این مسئله با هویت ایرانی اسلامی نیز تضاد دارد؟

بله دقیقا، از یک طرف، سیاست تعدیل خواسته ها و محدودسازی هیچ تأثیری در آسایش مردم نداشته و زمانی نه چندان دور نیز از کاهش متراژ خانه ها به منظور دسترسی راحت مردم به مسکن صحبت می شد اما نتیجه مطلوبی نداشت و مردم روز به روز از خانه دار شدن دور شدن و صرفاً موجب از دست رفتن خانه های وسیع و حیاط دار و ساخت آپارتمان با متراژهای کوچک و معارض با فرهنگ و هویت ایرانی-اسلامی شد.

یک ابهامی که در مسئله مسکن استیجاری وجود دارد، این است که سازنده بخش دولتی است یا خصوصی چون نظام بهره برداری آن متفاوت می شود، نظر شما در این رابطه چیست؟

نکته ای که در رابطه با ساخت مسکن استیجاری باید توجه شود، کارفرما یا به عبارتی سرمایه گذار ساخت آن است. اینکه چه کسانی برای ساخت مسکن های استیجاری سرمایه گذاری خواهند کرد. اگر قرار باشد بخش خصوصی بسازد، با توجه به شرایط اقتصادی کشور و نرخ بهره ای که وجود دارد، علاوه بر استهلاک زیاد، سود خاصی هم در ساخت مسکن استیجاری وجود ندارد.

در حال حاضر میانگین تورم کشور حدود ۴۰ درصد؛ اما سود سالانه اجاره بدون لحاظ عایدی ارزش ملک بین ۴ تا 8 درصد و سود سپرده بانکی حدود 15 درصد است. در این شرایط سرمایه گذاری در بخش اجاره منطقی نیست و بنابراین شرکت های خصوصی که دنبال سود هستند، وارد این حوزه نخواهند شد.

از آن طرف در صورتی هم که دولت و در رأس آن وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری قصد ساخت مسکن استیجاری را داشته باشند، باید هزینه زیادی را متحمل شوند و تصدی گری که به دنبال آن اتفاق می افتد دردسرهای بیشتری را نیز بوجود می آورد. در غیر این دو حالت، باید تسهیلاتی از جمله زمین رایگان، وام ساخت و سایر موارد از سمت دولت به بخش خصوصی داده شود که در این صورت تفاوت محسوسی با واگذاری اقساطی مسکن ملکی نخواهد داشت و با این شرایط بهتر آنست که تسهیلات به مالک شدن مردم بیانجامد، نه صرفاً مسکنی پنج ساله برای خانواده ایجاد شود.

در مسئله مسکن استیجاری یکی از موارد بسیار مهم، هزینه‌ نگهداری این مستغلات است، مسئله ای که در کشورهای نظیر انگلستان به یک معضل تبدیل شده است، این مسئله چگونه سیاست مسکن استیجاری را به سیاستی غلط در ایران بدل می کند؟

نکته بعدی اینست که در صورت ساخت مسکن استیجاری هزینه های نگهداری این مسکن ها بایستی توسط دولت یا مردم تامین شود. تجربه پروژه های استیجاری گذشته، نشان می دهد زمانی که مردم مالک یک خانه نباشند، حس تعلق خاطر به آن را ندارند که این خود عاملی بر عدم حفظ و استفاده پایدار از واحدهای مسکونی است و به تبع آن کلونی های فقر و معضلات اجتماعی و فرهنگی شکل می گیرد.

از طرفی اگر هزینه از مردم دریافت گردد، توان مالی کافی برای پرداخت آن را نخواهند داشت و هزینه مسکن آنها زیاد خواهد شد. همچنین با توجه به تلاطم بازار و وجود تورم بالا در اقتصاد کشور پیش بینی پذیری نیز وجود ندارد، بنابراین مالک شدن در اولویت است و در اینصورت رانتی هم بین بخش خاصی توزیع نمی گردد.

به طور کلی آیا مسکن استیجاری می تواند سیاستی مناسب برای کلانشهرهای کشور از جمله تهران باشد؟

اگر فرض شود که برنامه ساخت خانه های استیجاری هم سیاست مطلوبی است، با توجه به مناطق ایران سازوکار طراحی مالی و فنی آن متفاوت است. ممکن است خانه های استیجاری برای تهران و برخی از کلانشهرها که مهاجرپذیر هستند، راهکار کوتاه مدت باشد اما محل و مکان آن نیز باید طوری انتخاب گردد که نیاز اقشار مستأجر را پاسخ دهد و در نزدیک ترین نقطه به محل کار و در حریم شهری انتخاب شود که مردم رضایت سکونت را داشته باشند که معمولاً چنین اراضی در دست شهرداری های کلانشهرهاست و می توان از زمین های آنها استفاده کرد اما برای شهرهایی که زمین های انبوه دارند و مهاجرفرست و در حال تخلیه هستند، ساخت خانه استیجاری مناسب نیست که در این صورت بهتر است این هزینه در این مناطق صورت نگیرد.

با این شرایط این سیاست به لحاظ اقتصادی در ایران قابل انجام نیست؟

با این شرایط اگر از سیاست تولید مسکن استیجاری استفاده کنیم، متقاضی نمی تواند، هزینه خرید مسکن را  برای مدت کوتاهی تامین کند و مجبور است سال های زیادی از این واحد مسکونی استفاده کند. در نتیجه این سیاست در ایران قابل استفاده نخواهد بود. بر اساس دلایل ذکر شده، اجرای سیاست ساخت مسکن استیجاری توسط دولت برای بازار مسکن در ایران رویکرد مناسبی محسوب نمی شود. بنابر آخرین گزارش بانک مرکزی در خردادماه سال جاری متوسط قیمت مسکن در تهران به 42.7 میلیون تومان رسیده است. یعنی خرید یک واحد 80 متری، بیش از 3.4 میلیارد تومان هزینه روی دست خانوار می گذارد.

مبتنی بر این آمار، قیمت مسکن به حدی است که در سال های اخیر عملا خرید واحد مسکونی برای عده ای از مردم به امری محال تبدیل شده است. در این شرایط راه حل مشکل بازار مسکن چیست؟ یک خانواده ایرانی چگونه می تواند به حق خود که در اصل 3 قانون اساسی به آن تاکید شده، برسد؟‌

به طور کلی چه سیاستی را برای ساماندهی بازار اجاره مسکن در سال های آتی معرفی می کنید؟

به طور کلی قیمت اجاره بها رابطه مستقیمی با قیمت مسکن دارد و قیمت مسکن هم براساس معیارهایی مثل افزایش تقاضا و کاهش عرضه افزایش پیدا کرده است. بنابراین برای کنترل این شرایط، اگر عرضه مسکن ملکی افزایش یابد از تقاضای مسکن استیجاری کاسته خواهد شد و این موجب کاهش قیمت اجاره بها می شود. علاوه بر این بایستی به سمت پایه های مالیاتی چون مالیات بر خانه های خالی حرکت کرد که باعث عرضه بیشتر مسکن و کنترل تقاضا غیر مصرفی می شوند. در واقع با عرضه خانه های خالی در کنار ساخت و سازهای جدید و کنترل تورم می توان امید به بهبود شرایط داشت.

بیشتر بخوانید: عامل افزایش اجاره بهای مسکن چیست؟

فارس