بررسی شگرد تازه قیمت گذاری در بازار املاک تهران

به گزارش اخبار ساختمان، کمتر از سه ماه دیگر تا پایان سال جاری باقی مانده و حالا از بازار مسکن خبرهای عجیبی به گوش می رسد. آن طور که رصد گزارش ها نشان می دهد در هفته های اخیر بین قیمت های قطعی در معاملات با نرخ های دلخواه فروشندگان در بازار مسکن شهر تهران فاصله ایجاد شده است.

به گفته فعالان بازار، واحدهای با سطح قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان در هر متر مربع رتبه اول فراوانی را در معاملات مسکن شهر تهران طی آذرماه امسال به خود اختصاص داده و به طور کلی ۵۲ درصد خرید و فروش ها با قیمتی کمتر از میانگین قیمت متوسط شهر تهران انجام شده است.

اگرچه براساس آمار بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۸ میلیون تومان رسیده، آمارها نشان می دهد ۵۲ درصد معاملات مسکن در آذرماه ۱۴۰۱ مربوط به آپارتمان هایی با سطح قیمتی کمتر از ۴۵ میلیون تومان در هر متر مربع است.

رتبه اول از نظر قیمت هر متر مربع به آپارتمان هایی با قیمت ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان تعلق دارد که ۱۱.۶ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص می دهند. در جایگاه دوم خانه های با قیمت ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع با سهم ۱۰.۵ درصد قرار دارد و رتبه سوم به واحدهای با قیمت متری ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان با ۱۰.۳ درصد از کل معاملات مربوط می شود. در واقع یک سوم کل معاملات به آپارتمان هایی در سطح قیمتی ۲۵ تا ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع تعلق دارد.

در مناطق مرکزی و شمالی تهران، حباب ایجاد شده توسط برخی سازندگان و بخر و بفروش ها به متری ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان می رسد؛ نرخ هایی که مشتری برای آنها وجود ندارد اما به شکل قیمت های اسمی در بازار خودنمایی می کنند.

آن طور که گزارش ها نشان می دهد در مناطق غربی تهران قیمت هر متر آپارتمان در قراردادها بین ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان است اما نرخ های پیشنهادی در آگهی ها بعضا به متری ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان رسیده است. در منطقه یک برخی قیمت های پیشنهادی، بخصوص برای واحدهای نوساز به ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان می رسد در حالی که متوسط قیمت منطقه بر اساس آمار رسمی ۹۹ میلیون تومان است.

حباب ایجاد شده بین قیمت های دلخواه فروشندگان واحدهای نوساز با نرخ های قطعی از دو زاویه قابل بررسی است؛ یکی از دلایل می تواند تورم نهاده های ساختمانی در ماه های اخیر باشد که به انتظارات تورمی دامن زده است.

این در حالی است که در مناطق شمالی تهران، قیمت ساخت، سهم بسیار کوچک تری در مقایسه با قیمت زمین دارد و تورم مصالح نمی تواند ملاک منطقی برای رشد لجام گسیخته قیمت آپارتمان باشد.

موضوع دیگر به فضای روانی در بازار املاک بر می گردد. با توجه به رونق نصفه و نیمه بازار مسکن در ماه های آبان و آذر، این تلقی بین برخی مالکان ایجاد شده که می توانند واحدهای خود را بالاتر از عرف بازار به فروش برسانند. در حال حاضر عمده آپارتمان های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران از نوع بزرگ متراژ هستند که در شمال و غرب تهران قرار دارند و ماه هاست که بدون مشتری مانده اند.

با این حال مشاوران املاک می گویند که بعضی فروشندگان در هفته های اخیر نرخ ها را افزایش داده اند. در بعضی آگهی های ملکی، جملات عجیبی دیده می شود. مثلا در یک آگهی فروش آپارتمان که قیمت هر متر مربع آن ۸۰ میلیون تومان درج شده، آمده است «این آپارتمان بعد از عید به متری ۱۲۰ میلیون تومان می رسه!». سوال این است که اگر قرار است در عرض کمتر از دو ماه، قیمت این خانه متری ۴۰ میلیون تومان بالا برود به چه دلیل، فروشنده الان قصد فروش دارد و صبر نمی کند تا دو ماه دیگر به سود هنگفت برسد؟

ایجاد اضطراب از طریق تورم آتی معمولا شگردی است که فروشندگان و دلالان از آن استفاده می کنند. در هفته های اخیر هم به نظر می رسد رشد تورم القایی در بازار مسکن شهر تهران بسیار بیش از تورم واقعی شده است. نرخ های پیشنهادی بعضا تا ۲۰ درصد رشد داشته، در حالی که قیمت معاملات در آذرماه فقط ۲.۹ درصد افزایش پیدا کرده است.

با توجه به ثبات نسبی بازار ارز انتظار می رود قیمت های پیشنهادی آپارتمان منطقی تر شود. بر این اساس ممکن است برخی فروشندگان واقعی در روزهای منتهی به بهمن و اسفند، آپارتمان های خود را با تخفیف عرضه کنند. در این صورت فروشندگان واحدهایی که قیمت های کاذب تعیین کرده اند ممکن است از بازار جا بمانند.

روز نو