آیا پایان کار طرح تفصیلی تهران صادر شده است؟

به گزارش اخبار ساختمان، مجوز ساخت و ساز بلندمرتبه در قالب تخریب و نوسازی اساسی برای یکی از شهرک های مسکونی قدیمی تهران با سن بیش از چهار دهه در پایتخت صادر شد. شهرک پیکانشهر واقع در منطقه ۲۲ اگرچه بر اساس ضوابط طرح تفصیلی مصوب سال ۱۳۹۱ در پهنه «R۲۳۱ (بافت مسکونی ارزشمند معاصر)» واقع شده و طبق مقررات شهرسازی باید تراکم و سطح اشغال آن در حد فعلی تثبیت شود، موضوع مصوبه کمیسیون ماده ۵ است و بر اساس مجوز جدید، ماشین بکوب و بساز به پشت محله های چهار طبقه این شهرک رسیده است.

بررسی جزئیات مجوز نوسازی شهرک پیکانشهر نشان می دهد این مدل از تخریب و نوسازی می تواند دست کم پنج پیامد داشته باشد و پیشگیری از آنها مستلزم در نظر گرفتن ملاحظات مهمی است که کارشناسان به آن اشاره می کنند.

مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر که چندی پیش صادر شده، در دل خود دو پیام مهم دارد که مورد توجه کارشناسان قرار گرفته است. پیام اول این است که صدور مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر می تواند در آینده به بقیه شهرک های مسکونی کم ارتفاع و ارزشمند با عمر بنای بیش از ۴۰ سال در پایتخت نظیر شهرک غرب واقع در منطقه ۲ برسد.

ساکنان این شهرک مدت هاست از سیاستگذاران شهری درخواست می کنند برای ابنیه آنها مجوز تخریب و نوسازی با تراکم بیشتر از وضع موجود صادر شود و احتمالا با دریافت خبر مدلی که برای نوسازی پیکانشهر پیش بینی شده، این مطالبه یکی دو دهه اخیر آنها بار دیگر مطرح خواهد شد.

پیام دیگر مجوز جدید برای شهرک پیکانشهر می تواند «صدور پایان کار برای طرح تفصیلی پایتخت» باشد. طرح تفصیلی یک سند بالادستی مهم در حوزه شهرسازی است که تاریخ مصرف ندارد و اگرچه بازنگری در دوره های میان مدت در برخی ضوابط آن به تشخیص ضرورت قابل انجام است، اما مادامی که مراحل رسمی بازنگری طی نشود، ضوابط آن مبنای هر نوع صدور مجوز ساختمانی در شهر تهران است.

اما با صدور مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر بر عبور از خط قرمزهای طرح تفصیلی درباره این پهنه، این طور به نظر می رسد که پایان کار سندی که از سال ۹۱ تاکنون به منزله سند اصلی توسعه کالبدی شهر مبنا بوده، صادر شده است.

پیکانشهر یک شهرک مسکونی واقع در منطقه ۲۲ تهران است که با وسعتی معادل ۱/ ۲۲ هکتار در حال حاضر حدود ۱۴۰۰ واحد مسکونی دارد و جمعیتی نزدیک سه هزار و ۶۰۰ نفر در آن ساکن هستند. ساختمان های واقع در این شهرک چهار طبقه است اما جزئیات مجوز طرح نوسازی پیکانشهر که به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسیده، نشان می دهد در این شهرک قرار است تعدادی برج ۲۵ طبقه با کاربری مسکونی نیز بنا شود.

در طرح توجیهی نوسازی پیکانشهر پیش بینی شده که جمعیت پذیری این شهرک به بیش از ۵/ ۳ برابر وضع موجود افزایش پیدا کند و ظرفیت سکونتی برای ۱۴ هزار نفر در این شهرک ایجاد شود. این جمعیت قرار است در حدود پنج هزار واحد مسکونی جدید که در آینده در این پهنه ساخته خواهد شد ساکن شود و در بقیه عرصه نیز ساختمان های کوتاه مرتبه دیگری با کاربری اداری، تجاری، تفریحی و مختلط بنا خواهد شد.

به این ترتیب عمده ساکنان آپارتمان های چهار طبقه فعلی قرار است در ساختمان های ۲۵‌ طبقه برج نشین شوند؛ آن هم در منطقه ای که همین حالا از آن به عنوان شهر برج ها یاد می شود و تعداد واحدهای آن تا دو برابر سقف جمعیت پذیری پیش بینی شده برای این منطقه را پوشش می دهد.

جمعیت پذیری منطقه ۲۲ در اسناد بالادستی حدود ۳۰۰‌ هزار نفر پیش بینی شده بود اما با ساخت و سازهای صورت گرفته در حدود دو دهه گذشته، اکنون جمعیت پذیری این منطقه به نزدیک ۶۰۰‌ هزار نفر رسیده است.

فقدان سیاست ضمیمه مسکن سازی

کارشناسان و مدیران شهری درباره ضرورت تسهیل نوسازی شهرک پیکانشهر اتفاق نظر دارند و در طرح توجیهی ضمیمه مجوز کمیسیون ماده ۵ در این خصوص نیز تاکید شده که پیکانشهر یک شهرک ۴۰‌ ساله با ضعف سیستم های سازه ای، زنگ زدگی و خوردگی ستون ها و فاقد تاب آوری در برابر زلزله است و با وضع موجود، ادامه بهره برداری از آن به لحاظ ایمنی و صرفه اقتصادی ممکن نیست.

با این حال مجوزی که چهره آتیه پیکانشهر را ترسیم کرده نقاط ضعفی دارد که اگر به شکل فعلی اجرا شود، می تواند پنج پیامد منفی به دنبال داشته باشد. مهم ترین این پیامدها تشدید گسل فقیر و غنی در بازار مسکن از طریق بسترسازی برای رواج بیش از پیش ملاکی در پایتخت و به دنبال آن دور شدن بیش از پیش خانه اولی ها از دسترسی به مسکن در استطاعت است.

در مدل فعلی صدور مجوز ساختمانی در پیکانشهر که تعداد واحدهای مسکونی آن قرار است بیش از ۵/ ۳ برابر شود، عملا سهم مالکان یک واحد در حال حاضر‌‌‌ پس از تخریب و نوسازی افزایش پیدا می کند و احتمالا به آنها بیش از یک واحد مسکونی خواهد رسید.

برای درک بهتر این موضوع می توان به مثال هایی از آنچه در بازار ساخت و ساز می گذرد اشاره کرد. در تهران اکنون در زمین هایی با مساحت میانگین ۳۰۰ مترمربع، به طور متوسط به جای سه واحد کلنگی قبلی ۱۰ واحد بنا می شود که با توجه به فرمول رایج مشارکت (۴۰-۶۰) سهم سازنده چهار واحد و سهم هر یک از سه مالک قبلی دو واحد خواهد بود.

به این ترتیب دارایی ملکی مالکان قدیمی به واسطه تخریب و نوسازی یکباره دو برابر می شود و با توجه به وضعیت اقتصادی و تبدیل شدن ملک به پناهگاه حفظ ارزش دارایی ها آن هم بدون اینکه مشمول هر نوع هزینه یا مالیات موثری شود، ملاکان جدید واحدهای مضاعف خود را به جای عرضه به بازار، در مالکیت خود نگه می دارند. به این ترتیب افزایش قابل توجه تراکم در پیکانشهر نیز سرنوشتی مشابه این مثال را پیدا خواهد کرد.

در ظاهر قرار است تولید مسکن در استطاعت در دستور کار قرار گیرد اما در عمل بخش زیادی از واحدهای جدید به یخچال ملکی پایتخت و مشخصا به یخچال ملکی منطقه ۲۲ افزوده خواهد شد و هر اندازه یخچال ملکی بزرگتر شود، دسترسی خانه اولی ها به مسکن در استطاعت نیز دشوارتر می شود.

اگرچه کمبود زمین در تهران، پییش بینی تراکم ساختمانی مضاعف در تخریب و نوسازی برخی پهنه ها را اجتناب ناپذیر کرده است اما سیاست ضمیمه این موضوع باید با هدف جلوگیری از انجماد ملکی از طریق هزینه دار کردن نگهداری ملک سرمایه ای پیش بینی شود. در غیر‌ این صورت گسل فقیر و غنی در بازار مسکن پایتخت با افزایش جمعیت ملاکان و کوتاه ماندن دست تقاضای مصرفی اصیل از جمله خانه اولی ها بزرگتر خواهد شد.

پیامد دومی که در انتظار شهرک پیکانشهر است، کاهش سرانه های خدماتی پایه (سرانه های هفتگانه) از ۷۸/ ۵ مترمربع برای هر شهروند به ۲/ ۲ مترمربع است. هرچند در این طرح برای توسعه فضای سبز بین بلوک ها پیش بینی هایی صورت گرفته است اما دسترسی به سایر خدمات پایه محدودتر خواهد شد؛ به ویژه با توجه به اینکه در تجربه توسعه منطقه ۲۲ نیز با گذشت ۲۰ سال از شروع ساخت و سازهای مسکونی بلندمرتبه در آن، هنوز مساله تامین سرانه ها حل نشده باقی مانده و بعید است هم پای ساخت و ساز مسکونی، ساخت و ساز موردنیاز با سایر کاربری ها نیز پیشرفت کند.

سومین پیامد ناظر بر وضعیت ترافیک در معابر واقع در منطقه ۲۲ است. این موضوع همین حالا و بدون اینکه جمعیت ساکن در پیکانشهر سه تا چهار برابر شود، یک مساله جدی است کما اینکه در یکی از گزارش های رسمی شورای عالی شهرسازی و معماری در سال ۹۸ نیز به صراحت اشاره شده که کیفیت زیست شهری در این منطقه به دلیل چالش های ترافیکی و نبود دسترسی کافی به حمل و نقل عمومی کاهش یافته است.

پس از آن مساله جمعیت پذیری برجسته می شود. به هر روی اعطای تراکم اضافه در این شهرک منجر به تغییر بنیادی در جمعیت پذیری این شهرک خواهد شد و این موضوع به صراحت در مجوز مذکور گنجانده شده است.

در نهایت پنجمین پیامد مدلی که مدیریت شهری در نوسازی پیکانشهر دنبال می کند، لطمه به اعتبار مراجع و اسناد بالادستی است. مصوبه کمیسیون ماده ۵ درباره جزئیات نحوه تخریب و نوسازی پیکانشهر با مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در این خصوص که در سال ۹۸ گنجانده شده مغایرت دارد و این موضوع حتی به مکاتبه دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری با شهردار تهران منجر شده است.

فرزانه صادق‌مالواجرد در این نامه به علیرضا زاکانی یادآوری کرده که حداکثر تراکم ساختمانی مجاز در مجتمع مسکونی پیکانشهر ۲۰۰‌ درصد است و تراکم بیش از این با مصوبات شورای عالی شهرسازی مغایرت اساسی دارد.

در این نامه تاکید شده که شهرداری تهران مصوبه کمیسیون ماده ۵ را به شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال و تا دریافت نظر این شورا در این خصوص، از هرگونه اقدام اجرایی خودداری کند.

عبور از خط قرمز و محدودیت های شورای عالی شهرسازی و معماری توسط کمیسیون ماده ۵ به شکل افزایش میانگین تراکم در پیکانشهر به ۲۴۷‌ درصد و نیز صدور مجوز برج سازی در این پهنه موجب می شود نه تنها مدیران شهری بلکه حتی بساز و بفروش ها حس کنند مرجع عالی تصمیم گیری برای شهرسازی در شهرها که منافع عمومی را به منفعت خصوصی اشخاص ترجیح می دهد، اعتبار خود را از دست داده است و این موضوع عواقب نامطلوبی به دنبال خواهد داشت.

حد افزایش تراکم در پیکانشهر

علی نوذرپور، شهردار منطقه ۲۲ در دوره مدیریت شهری پنجم و معاون عمرانی اسبق وزارت کشور یکی از افرادی است که در سال های اخیر به شکل مستقیم موضوع نوسازی پیکانشهر را دنبال کرده است. او معتقد است نوسازی این شهرک یک اولویت غیرقابل انکار است اما این اقدام باید با در نظر گرفتن ملاحظاتی صورت گیرد.

نوذرپور در این رابطه توضیح داد: قدمت این شهرک به پنج دهه می رسد و اسکلت ساختمان های آن فلزی است که با توجه به عمر بنا، فرسوده شده است. از طرفی تاسیسات این شهرک نیز وضعیت مطلوبی ندارد و این موضوع به شکل رطوبت و بوی نامطبوع نم در طبقات پایین این ساختمان ها کاملا محسوس است. ایمنی سازه ای ساختمان ها به حدی افت پیدا کرده که برخی از آنها با استفاده از تیرآهن کمکی عمود و پابرجا نگه داشته شده است و از این رو تعیین تکلیف برای نوسازی این شهرک فوریت دارد؛ اما تخریب و نوسازی باید با در نظر گرفتن ملاحظات لازم صورت گیرد.

وی با بیان اینکه پیکانشهر در دهه ۵۰ برای سکونت کارکنان ایران ناسیونال احداث شد، گفت: این شهرک در واقع یک مجموعه سکونتی کارگری بوده که ۷۰‌ درصد واحدهای آن نیز ۵۰-۴۰ مترمربعی است و مساحت آنها برای سکونت خانوار مناسب و مطلوب نیست. بنابراین نوسازی ساختمان های این شهرک مطالبه ای است که از اوایل دهه ۹۰ مطرح بوده و حتی در نیمه اول دهه ۹۰ شرکت بازآفرینی شهری وزارت راه و شهرسازی نیز به این موضوع ورود کرد.

وی خاطرنشان کرد: در نیمه دوم دهه ۹۰ تراکم پیشنهادی برای نوسازی این شهرک پنج طبقه (۲۰۰‌درصد در زیربنای ۴۰ درصد) پیشنهاد شده بود، اما با بررسی دیدگاه فعالان بخش مسکن و ساختمان و ذینفعان مشخص شد نوسازی شهرک با این تراکم غیرممکن بوده و صرفه اقتصادی لازم را برای جلب مشارکت سازنده ها ندارد. از طرفی با توجه به اینکه طبقات کم‌‌‌درآمد و قشر شریف کارگر در این ساختمان ها ساکن هستند، باید منافع آنها به بهترین شکل ممکن لحاظ و قفل نوسازی این شهرک گشوده شود؛ چراکه با کمترین لرزشی در تهران این ساختمان ها قطعا فرو خواهد ریخت.

او در عین حال به اهمیت پیش بینی سرانه های شهری، خدماتی و سکونتی مورد نیاز در شهرک پیکانشهر اشاره کرد و توضیح داد: در زمان طراحی این شهرک هم فضای سبز و هم سرانه های خدماتی از قبیل فضاهای تجاری، آموزشی و... در این شهرک به حد کفایت پیش بینی شده بود؛ اما این سرانه ها برای جمعیت فعلی ساکن در شهرک کفایت می کند و در نوسازی لازم است ملاحظات مربوط به سرانه ها لحاظ شود.

گفته می شود کمیسیون ماده ۵ نیز چندی پیش با هدف تامین کسری سرانه ها در این شهرک، میانگین تراکم را از ۲۰۰ به ۲۴۷‌ درصد افزایش داد.

به گفته نوذرپور، تراکم ۲۴۷ درصدی که به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسیده و مبنای نوسازی شهرک پیکانشهر قرار گرفته است، در واقع تراکم میانگین در کل این شهرک پس از نوسازی خواهد بود و به تناسب طراحی صورت گرفته برای شهرک سازی، ساختمان هایی با طبقات متنوع در این شهرک ساخته خواهد شد. بنابراین در نهایت ساختمان هایی با تعداد طبقات مختلف در این شهرک ساخته خواهد شد که به استناد متن مصوبه کمیسیون ماده ۵، برج ۲۵ طبقه مسکونی نیز در میان آنها وجود دارد.

معاون عمرانی اسبق وزارت کشور معتقد است هرچند در یک نگاه کلی گزینه ایده‌‌‌آل این است که تراکم این منطقه حفظ شود (کمااینکه این شهرک پیش از این توسط مشاور به عنوان بافت ارزشمند معاصر شناخته شده بود که باید به همین شکل حفظ شود، اما پس از بحث های فراوان در کمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری مقرر شد فرمول متفاوتی برای بازسازی آن پیش بینی شود)، اما اگر به موضوع انتفاع ساکنان و ذی‌نفعان توجه شود، افزایش تراکم برای بازسازی شهرک پیکانشهر امری اجتناب‌‌‌ناپذیر است. اما این افزایش تراکم باید در حدی باشد که هم کفاف تامین سرانه ها را بدهد و هم رغبت مشارکت سازنده ها را به دنبال داشته باشد.

شهردار پیشین منطقه ۲۲ در عین حال تاکید کرد: بر اساس مصوباتی در دوره پنجم مدیریت شهری درباره پیکانشهر، مقرر شد بازآفرینی این شهرک با حفظ بافت و البته فضای سبز آن صورت گیرد که قاعدتا اکنون نیز این ملاحظات باید مدنظر قرار گیرد.

همچنین سازنده هایی که در دوره گذشته برای نوسازی ساختمان های پیکانشهر پای کار آمده بودند، متعهد به رعایت اصولی مثل پیش بینی فضا برای تعامل اهالی، استفاده از انرژی های نو، پیش بینی بازچرخانی آب و نظایر آن شدند که انتظار می رود همچنان این اصول زیست محیطی در شهرک سازی لحاظ شود تا از دل این رخداد، الگویی برای بازآفرینی شهرک های مسکونی در کل کشور حاصل شود.

نوذرپور در بخش دیگر سخنان خود با اشاره به موضوع کمبود شدید سرانه های شهری در منطقه ۲۲ تاکید کرد: در فاصله سال های ۸۴ به بعد که فرآیند بلندمرتبه سازی در منطقه ۲۲ آغاز شد، درآمد هنگفت حاصل از صدور پروانه برای برج های مسکونی این منطقه به جای اینکه صرف تامین سرانه های خدماتی در همین منطقه شود، به ساخت ابرپروژه هایی مثل بزرگراه امام علی (ع) اختصاص پیدا کرد.

امروز هم این منطقه دیگر ظرفیت درآمدی سابق را ندارد. بنابراین نه تنها باید درآمدی که از اضافه تراکم در پیکانشهر حاصل می شود، حتما صرف تامین سرانه ها در همین شهرک شود، بلکه حتی لازم است از سایر درآمدهای شهری نیز به این موضوع اختصاص داده شود.

سرنوشت شهرک های قدیمی تهران

تکلیف سیاستگذار شهری این است که با در نظر گرفتن همه ابعاد موضوع برای صورت مساله نوسازی یا به عبارت بهتر، بازآفرینی شهرک پیکانشهر تصمیم گیری کند. مصوبه فعلی کمیسیون ماده ۵ نقاط ضعفی دارد که باید برطرف شود و مهمترین ضعف آن افزایش قابل توجه تراکم و تعداد واحدهای ساخته شده جدید است. این مقدار نباید فراتر از حدی که برای ترغیب مشارکت سازنده ها ضرورت دارد، تعیین شود و از طرفی طی فرآیند قانونی برای هر تصمیمی در این رابطه یک الزام غیر‌قابل انکار است.

شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان مرجعی که در مصوبات خود منافع عمومی را بر منافع خصوصی ترجیح می دهد به این مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر اشکالاتی وارد کرده که باید به آنها رسیدگی شود. اما گذشته از همه اینها، سوال مهمی که ممکن است در ذهن گروهی از شهروندان وجود داشته باشد این است که آیا تخریب و نوسازی شهرک های قدیمی با در نظر گرفتن اضافه تراکم مشابه بقیه پهنه های شهر به نفع آنهاست؟

به عنوان مثال آیا ساکنان شهرک غرب از تخریب و نوسازی ساختمان های چهار‌ طبقه فعلی و تبدیل آنها به ساختمان های دست کم شش یا هفت طبقه منتفع می شوند یا متضرر؟

اگر تنها مساله ارزش ریالی املاک در نظر گرفته شود، به نظر می رسد به نفع مالکان این ساختمان هاست که ماشین بکوب و بساز با رویه ای مشابه آنچه برای پیکانشهر پیش بینی شده، به محله آنها نیز برسد. اما عایدی شهرک نشین های شهرک های قدیمی تهران فقط از جنس قیمت املاک و افزایش سهم آنها از زیربنای مسکونی پس از تخریب و نوسازی نیست. آنها همین حالا بدون تخریب و نوسازی با تراکم بیشتر هم عوایدی دارند که در صورت ورود ماشین بکوب و بساز آنها را از دست خواهند داد.

دسترسی ساکنان این قبیل شهرک ها به خدمات شهری، فضاهای تفرجی، فضای سبز و حتی هوای مطلوب با توجه به تناسب جمعیت ساکن در منطقه با خدمات موجود به مراتب بیشتر از محله هایی است که در آنها پروانه هایی با تراکم رایج در تهران صادر می شود.

همین حالا یک ملک قدیمی در شهرک غرب ۵/ ۱ برابر یک ملک متناظر آن در محله دیگری از منطقه ۲ ‌مثل گیشا قیمت دارد و این موضوع نشان دهنده ارزش ذاتی شهرک های قدیمی است. اگر اهالی چنین شهرک هایی درباره ارزش واقعی املاک خود مطلع شوند و به عواقبی که افزایش تراکم برای کیفیت زندگی آنها به دنبال دارد توجه کنند، قطعا در اقناع آنها برای پذیرش اصل تثبیت وضع موجود این قبیل شهرک ها تاثیرگذار خواهد بود.

بیشتر بخوانید: بررسی تبعات ساخت مسکن در بافت های فرسوده

دنیای اقتصاد