اجاره بها در کشور های پیشرفته چطور کنترل می شود؟

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی تجارب برخی کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد تشویق مالکان به بستن قراردادهای درازمدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره‎بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در کنترل افزایش بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.

بسیاری از کارشناسان تاکید دارند که در ایران نمی‌توان اجاره بها را با قوانین دستوری مهار کرد. با این حال کشورهای توسعه‌یافته قوانینی را برای کنترل نرخ اجاره بها وضع کرده‌اند که به نظر می‌رسد علت اصلی موفقیت سیاست‌های سرکوب نرخ در اقتصاد این کشورها از جمله بازار مسکن، ثبات در سطوح کلان اقتصادی آن ها است.

اما با توجه به نوسان های دوره‌ای در اقتصاد ایران، توازن در کلیه بخش‌ها به هم می‌خورد و این معضل باعث می‌شود سیاست‌های میان‌مدت و درازمدت به چالش کشیده شود.

در دنیا عوامل متعددی بر تغییرات و میزان اجاره‎بهای واحدهای مسکونی اثر می‌گذارند که برخی از مهم‌ترین آنها قیمت واحد مسکونی، سطح تورم عمومی جامعه، میزان عرضه و تقاضا برای واحدهای مسکونی اجاره‌ای، نرخ سود سپرده‌های بانکی و … هستند.

از این رو به نظر می‌رسد راهکار اصلی کنترل اجاره، ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و تقویت عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای باشد. با این وجود، تنظیم قوانین و مقررات برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق مستاجران، با وجود شرایط مناسب ضروری است.

بر اساس گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن منتشر کرده است قوانین حمایت از اجاره‌نشین‌ها از سال های جنگ جهانی اول تا دهه ۸۰ و ۹۰ میلادی در اغلب کشورها اعمال شده و امروز نیز با توجه به افزایش بیش از حد اجاره‌بها به‌خصوص در شهرهایی که فرصت‌های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می‌دهند، قانون‌گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره را در دستور کار خود قرار داده‌اند.

این قوانین برای بخشی از خانه‌های اجاره‌ای در برخی شهرها اعمال می‌شود اما به گونه‌ای است که پیامد آن در کل بازار مسکن باعث تنظیم نرخ‌ها و تنظیم رفتار سمت عرضه می‌شود.

سیاست کنترل اجاره می‌بایست کمترین دخالت را در مکانیزم بازار داشته باشد و همچنین برنامه کنترل اجاره باید ساده، شفاف و برای اجرا و اعمال، آسان باشد. از طرفی سیستم کنترل اجاره باید اجازه‌ بازیافت سرمایه را بدهد.

فرانسه از سال ۲۰۱۵ کنترل اجاره را در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است اجرا می‎کند. مقررات به این صورت است که در هنگام اجاره جدید، اگر صاحبخانه در خانه بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره‌ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت می‌شود فقط می‌تواند بر اساس یک نرخ ثابت شاخص برای اجاره بها ا فزایش یابد.

آلمان از ژوئن ۲۰۱۶ مقررات مربوط به قراردادهای اجاره جدید اعمال می‌کند که به موجب آن امکان ندارد اجاره‌ها از ۱۰ درصد اجاره‌ی مرجع به طور معمول در مناطق محلی بالاتر رود. کنترل اجاره به تمام خانه‌ ها به‌غیر از خانه‌ های تازه ساخته شده یا خانه‌ های مدرن اعمال می‌شود.

در اتریش اجاره در خانه ‌های قدیمی موجود (حدود نیمی از بازار اجاره خصوصی) تنظیم می‌شود. افزایش اجاره پس از نوسازی در مورد اجاره‌های موجود فقط با رضایت مستاجران و یا پس از یک حکم قضایی امکان‌پذیر است.

در دانمارک انواع مختلفی از تنظیم مقررات اجاره وجود دارد که سهم بسیار زیادی از خانه‌ های اجاره‌ای را پوشش می‌دهد. فقط در خانه‌های جدید اجاره از سال ۱۹۹۱ غیر قابل کنترل شده است.

در هلند حداکثر اجاره بر اساس کیفیت خانه برای اجاره‌های زیر ۷۱۰ یورو در هر ماه اعمال می‌شود. مقررات اجاره هم اکنون، بیش از ۹۰ درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می‌دهد.

در ایالات متحده آمریکا، کنترل اجاره بر ساختمان‌هایی که قبل از فوریه سال ۱۹۴۷ ساخته شده‌اند و واحدهای اشغال شده توسط مستاجر که به طور مداوم از قبل از ۱ ژوئیه ۱۹۷۱ (در حدود ۲ درصد از تمام مسکن‌های اجاره‌ای) در آن زندگی می‌کنند اعمال می‌شود. تثبیت اجاره شامل پوشش روی افزایش اجاره است و در کل سال‌های ۱۹۴۷ تا ۱۹۷۳ به تمام ساختمان‌های با ۶ واحد یا بیشتر و برای واحدهایی که از برنامه کنترل اجاره خارج شده‌اند اعمال می‌شود.

دانمارک، فنلاند، آلمان، هلند و سوئد اکثرا و یا به طور کامل از قراردادهای پایان باز استفاده می‌کنند. اگرچه در ژاپن شایع‌ترین نوع اجاره‌نامه مدت زمان محدودی است اما به طور خودکار تمدید می‌شود و برای مستاجر سطح امنیت بالایی ایجاد می‎کند.

دلتا