جهش 67 درصدی قیمت املاک تهران در دفترچه سازمان امور مالیاتی

به گزارش اخبار ساختمان، مالیات نقل و انتقال ملکی که پیش تر به خاطر ناچیز بودن رقم آن، به چشم خریدار و فروشنده آپارتمان هنگام انتقال سند نمی آمد، اکنون به یکی از غول های هزینه ای در مسیر معاملات مسکن بدل شده و امسال نقش چسب جدید رکود در بازار ملک را برعهده گرفته است.

گزارش ها از جزئیات ارقام 1405 ارزش معاملاتی املاک شهر تهران که درون دفترچه ملکی سازمان امور مالیاتی قرار دارد، حاکی است: ارزش معاملاتی املاک مسکونی پایتخت 67 درصد نسبت به سال 1404 افزایش یافته است.

ارزش معاملاتی املاک که در اصطلاح ماموران سازمان مالیاتی و سردفتران تحت عنوان قیمت منطقه ای آپارتمان ها رایج و مصطلح است، قیمت هایی است که پایه محاسبات انواع و اقسام مالیات ها از جمله مالیات نقل و انتقال ملک قرار می گیرد.

قیمت منطقه ای همچنین برای محاسبه عوارض نوسازی و پسماند شهرداری تهران نیز مورد استفاده است. هر سال، در ابتدای سال، دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران توسط سازمان امور مالیاتی برای اعمال در محاسبه مالیات های وصولی از معاملات مسکن منتشر می شود.

میانگین ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی شهر تهران در سال جاری که از مجموع ارزش معاملاتی اعیان (ساختمان) و عرصه (زمین) به دست می آید، چیزی در حدود 16 تا 18‌ میلیون تومان است. این دفترچه، میانگین ارزش را اعلام نکرده، بلکه ارزش اعیانی ساختمان های مسکونی را مترمربعی 2‌ میلیون و 968 هزار تومان تعیین کرده و ارزش معاملاتی عرصه را بر اساس محله های مختلف در هر یک از مناطق 22گانه، در جداول تفکیکی اعلام کرده است.

با توجه به قدرالسهم زمین در بنای مسکونی و همچنین عددی که تحت این عنوان در پشت سند‌های رسمی واحدهای مسکونی درج می شود، امکان محاسبه کل ارزش معاملاتی واحد مسکونی به‌دست می آید. این دفترچه نشان می دهد، ارزش معاملاتی اعیانی یا همان ساختمان های مسکونی در تهران نسبت به سال قبل، 30 درصد افزایش یافته و از مترمربعی 2.3 به 2.96‌ میلیون تومان رسیده است. ارزش معاملاتی زمین اما بیش از این رشد کرده است؛ جهش 67 درصدی.

در منطقه یک، این ارزش مترمربعی میانگین 22‌ میلیون تومان و تا 28.4‌ میلیون تومان است. در منطقه 2 متوسط قیمت ها در دفترچه امسال حدود 19‌ میلیون تومان و در مناطق پرمعامله بازار مسکن پایتخت، یعنی 4 و 5، حدود 12 تا 13‌ میلیون تومان در جداول ارزش معاملاتی است. در مناطق کاملا جنوبی پایتخت یعنی 17 و 18 نیز متوسط ارزش معاملاتی عرصه واحدهای مسکونی بین 6 تا 8‌ میلیون تومان است.

منشأ جهش قیمت مالیاتی آپارتمان های تهران

رشد 67 درصدی ارزش معاملاتی زمین ساختمان های مسکونی و همچنین 30 درصدی ارزش اعیانی آنها در سال 1405، دو علت قانونی و اقتصادی دارد. دفترچه ارزش معاملاتی املاک مطابق قانون مالیات های مستقیم بر پایه 2 درصد قیمت روز در سال 94، تعریف شد و قرار بود سالانه با 2 واحد درصد افزایش در نهایت به 20درصد قیمت روز برسد. اکنون برآورد می شود ارزش معاملاتی چیزی در حدود 10 تا 15 درصد بهای روز بازار باشد. از طرفی، با توجه به روند افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر، مبالغ در دفترچه مالیاتی املاک شهر تهران نیز تعدیل می شود.

با این حال، شاید علت سومی هم برای این موضوع مطرح باشد و آن، شیفت درآمدی دولت به منابع مالیاتی با توجه به اوضاع کسری بودجه و درآمدهای نفتی در سال های اخیر باشد.

چسب مالیاتی رکود مسکن

هزینه مالیات برای متعاملین مسکن در حال حاضر یکی از غول های هزینه ای مقابل جابه‌جایی های ملکی تبدیل شده است. طی سال های پس از شروع جهش قیمت مسکن، از سال 97 به بعد، تنها بازیگر مصرفی در بازار خرید و فروش واحد مسکونی در تهران، تبدیلی ها بودند.

تبدیلی ها کسانی هستند که یک واحد مسکونی کوچک یا قدیمی یا از هر دو جنس را دارند و با کمی بودجه حاصل از تبدیل دارایی یا وام بانکی، قصد تبدیل آن آپارتمان به آپارتمان بهتر را دارند.

نوع دومی از تقاضای تبدیلی در بازار مسکن نیز وجود دارد و آن، حالت بد این نوع معاملات است؛ مالکی به هر دلیل دچار نقص مالی شده و برای جبران اعتبار مورد نیاز خود یا اعضای خانواده اش، قصد فروش تنها واحد مسکونی را دارد. نوع سوم تبدیلی نیز دارندگان بیش از یک واحد مسکونی هستند.

هر چقدر مسیر معاملات در بازار مسکن برای فروش آپارتمان تحت مالکیت تقاضای تبدیلی مسطح و بی مانع باشد، شرایط برای یخ زدایی از معاملات و گذار از رکود فراهم می شود. ضمن آنکه، اقلیت مصرف کننده حاضر در بازار معاملات مسکن، عمدتا از همین نوع تبدیلی هستند؛ فروش یک واحد مسکونی است که می تواند منجر به خرید واحد بعدی شود و به همین شکل، دومینوی معاملاتی در بازار شکل بگیرد.

رقم های چند‌ میلیونی مالیات نقل و انتقال در مناطق جنوبی شهر و چند 10‌ میلیون تومانی در مناطق متوسط بالای شهر اما امکان شکل گیری این دومینو را تحت تاثیر قرار خواهد داد. مالیات نقل و انتقال ملک، معادل پنج درصد ارزش معاملاتی املاک است.

برآورد به عمل آمده از رقم این مالیات برای واحدهای مسکونی در شهر تهران مشخص می کند، برای یک واحد مسکونی نقلی، 50 مترمربع، که بهای فروش آن چهار میلیارد و 400‌ میلیون تومان باشد، مبلغ مالیات نقل و انتقال، 12‌ میلیون تومان محاسبه می شود که با احتساب هزینه های محضر و همچنین پورسانت دلال ملکی، خریدار و فروشنده باید در مجموع حدود 60‌ میلیون تومان بابت این هزینه ها که به نوعی مجوز معاملات است، بپردازند.

هر چند مالیات نقل و انتقال توسط فروشنده پرداخت می شود اما چنانچه فروشنده با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، خودش خریدار بعدی در معاملات پیش‌رو (دومینو) باشد، احتمالا برداشتش از مالیات نقل و انتقال مستند به مبالغ پایین سال های گذشته باشد و در نتیجه، هنگام مواجهه با مبالغ جدید، بودجه ای که برای خرید واحد بعدی تامین کرده تحت تاثیر قرار می گیرد.

با این حال موضوع مالیات های ملکی از بعد دیگری (غیرمصرفی) مورد دفاع کارشناسان قرار دارد. در کشورهای مختلف، از ابزار مالیات برای رگولاتوری بازار مسکن به نفع «تنظیم برای جریان مصرف» استفاده می شود. مالیات های موثر بر خرید و فروش ملک مسکونی باعث می شود ریسک سفته بازی (خرید و فروش چندباره واحد مسکونی در کوتاه مدت) افزایش یابد و عرضه ها در بازار در خدمت خریداران مصرف کننده باشد. اما به‌رغم این واقعیت، در حال حاضر فعالان بخش ساختمان، یعنی سازنده ها با رکود شدید خرید حتی از سمت خریداران سرمایه ای مواجهند. در این شرایط، هر نوع هزینه مازاد بر معاملات این رکود را شدیدتر می کند.

دنیای اقتصاد