کاهش نقش نظام بانکی در تأمین مالی بخش مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، رسول قربان نژاد، کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر اینکه بازار مسکن بیش از هر چیز به ثبات و کاهش ریسک های اقتصادی نیاز دارد، اظهار کرد: در صورت نهایی شدن توافقات و ایجاد ثبات در متغیر‌های کلان اقتصادی، می توان در میان مدت و بلندمدت به بهبود فضای سرمایه گذاری، افزایش تولید و رونق ساخت و ساز امیدوار بود. با این حال، تحقق این هدف به ایجاد اطمینان در میان سرمایه گذاران و پیش بینی پذیر شدن فضای اقتصادی وابسته است.

وی افزود: سرمایه گذاری در بخش مسکن ماهیتی بلندمدت دارد و هرگونه افزایش نااطمینانی می تواند تصمیم گیری سرمایه گذاران را به تعویق بیندازد. از این رو، ثبات اقتصادی و مقرراتی و کاهش ریسک های مرتبط با اجرای پروژه ها، پیش شرط بازگشت سرمایه به بخش ساخت و ساز است.

قربان نژاد با اشاره به کاهش نقش نظام بانکی در تأمین مالی پروژه های ساختمانی گفت: محدود شدن دسترسی سازندگان به منابع اعتباری، فشار مضاعفی بر بخش تولید مسکن وارد کرده و روند سرمایه گذاری در این حوزه را کندتر ساخته است. در شرایطی که هزینه ساخت و تأمین سرمایه افزایش یافته، عدم وجود منابع مالی مناسب می تواند زمان اجرای پروژه ها را طولانی تر کند و هزینه های ناشی از خواب سرمایه و تأمین مالی را افزایش دهد، هزینه هایی که در نهایت به قیمت تمام شده مسکن منتقل می شوند.

وی تأکید کرد: نظام بانکی باید سهم مؤثرتری در تأمین مالی پروژه های ساختمانی ایفا کند. دسترسی سازندگان به منابع مالی مناسب می تواند از کاهش عرضه جلوگیری کرده و امکان تکمیل پروژه های نیمه تمام و آغاز طرح های جدید را فراهم کند. بدون اصلاح سازوکار تأمین مالی، نمی توان انتظار داشت بخش خصوصی به صورت پایدار در تولید مسکن سرمایه گذاری کند.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن در ادامه به کاهش مستمر قدرت خرید خانوار‌ها اشاره کرد و گفت: سال ها کاهش قدرت خرید باعث شده است تعداد زیادی از خانوار‌ها خرید مسکن خود را به تعویق بیندازند. این تقاضا از بین نرفته، بلکه به دلیل کاهش توان مالی خانوار و نبود ابزار‌های مناسب تأمین مالی، سرکوب شده است. هر زمان ثبات اقتصادی افزایش یابد و دسترسی به اعتبار بهبود پیدا کند، بخشی از این تقاضای انباشته دوباره فعال خواهد شد.

وی افزود: سالانه حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار زوج جوان به جمع متقاضیان مسکن اضافه می شوند و در حال حاضر نیز بیش از ۶ میلیون خانوار فاقد مسکن هستند. بنابراین، بازار مسکن با تقاضایی مستمر و انباشته مواجه است.

وی با تأکید بر اینکه سیاستگذار نباید صرفاً به دنبال کنترل قیمت مسکن باشد، ادامه داد: هدف اصلی باید بهبود نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار باشد. اگر قیمت ها به‌صورت دستوری کنترل شوند، اما قدرت خرید خانوار، درآمد و هزینه تولید اصلاح نشود، مسئله مسکن حل نخواهد شد. معیار موفقیت سیاست های مسکن باید این باشد که خانوار‌ها بتوانند با سطح درآمد خود، دسترسی واقعی تری به مسکن پیدا کنند.

قربان نژاد اظهار کرد: از سوی دیگر، ضرورت دارد سیاستگذاری در حوزه مسکن بر اساس شناخت دقیق نیاز واقعی جامعه و توان اقتصادی خانوار‌ها انجام شود. ما نیازمند تولید مسکنی هستیم که از نظر متراژ، کیفیت، موقعیت و قیمت با نیاز و توان اقتصادی خانوار‌ها تناسب داشته باشد. اگر عرضه بدون توجه به الگوی مصرف و قدرت خرید جامعه انجام شود، بخشی از واحد‌های تولیدشده عملاً پاسخگوی نیاز واقعی بازار نخواهند بود.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن، طولانی بودن فرآیند‌های اداری را یکی از مهمترین موانع تولید دانست و گفت: فاصله زمانی میان دریافت پروانه ساختمانی تا اخذ پایان کار در بسیاری از پروژه ها بیش از حد معمول است. تعدد استعلام ها، تغییر مکرر ضوابط و طولانی شدن فرآیند‌های اداری، زمان اجرای پروژه را افزایش می دهد و به همان نسبت، هزینه تأمین مالی، خواب سرمایه و ریسک سرمایه گذاری نیز بیشتر می شود.

قربان نژاد افزود: اگر قرار است عرضه مسکن افزایش یابد، نخست باید هزینه های غیرضروری تولید کاهش پیدا کند. تسریع در صدور مجوزها، حذف مقررات زائد، ثبات در ضوابط شهرسازی و کاهش بروکراسی اداری، اقداماتی است که بدون تحمیل بار مالی سنگین به دولت می تواند انگیزه سرمایه گذاری در بخش مسکن را افزایش دهد.

وی با تأکید بر ضرورت ثبات مقررات گفت: سرمایه گذار باید اطمینان داشته باشد که در طول اجرای پروژه با تغییرات مکرر ضوابط یا افزایش ناگهانی هزینه های اداری مواجه نخواهد شد. هرگونه تغییر غیرقابل پیش بینی در مقررات می تواند محاسبات اقتصادی پروژه را برهم بزند و ریسک سرمایه گذاری را افزایش دهد. به همین دلیل، پیش بینی پذیری مقررات یکی از مهمترین الزامات توسعه ساخت و ساز است.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن با تأکید بر ضرورت حمایت هدفمند از سازندگان اظهار کرد: حمایت باید متوجه سازندگانی باشد که متناسب با نیاز واقعی بازار فعالیت می کنند. تولید مسکن زمانی می تواند به حل بحران کمک کند که با الگوی تقاضا و توان خرید خانوار هماهنگ باشد. در همین چارچوب، باید از سیاست هایی که صرفاً به افزایش تعداد واحد‌های ساختمانی بدون توجه به قابلیت فروش یا توان خرید خانوار منجر می شوند، پرهیز کرد. هدف نهایی، افزایش عرضه مؤثر و تولید واحد‌هایی است که امکان ورود واقعی به بازار مصرف را داشته باشند.

قربان نژاد در پایان با تأکید بر اینکه حل بحران مسکن نیازمند تغییر رویکرد در سیاستگذاری است، گفت: نقش دولت باید از مداخله مستقیم و مقطعی در بازار به سمت هدایت، تنظیمگری و تسهیلگری تغییر کند. هر اندازه فرآیند تولید مسکن ساده تر، کم هزینه تر و قابل پیش بینی تر شود، سرمایه بیشتری به سمت این بخش هدایت خواهد شد.

ایلنا