انواع تخلفات ساختمانی چیست؟

به گزارش اخبار ساختمانی، در صورت انجام هرگونه از تخلفات ساختمانی کارفرما یا سازنده ساختمان موظف است جریمه آن را پرداخت کرده و در صورت نیاز حتی بخشی که دارای تخلف است تخریب شده و از نو ساخته شود. این تخلفات شامل چند دسته‌ی مختلف هستند که تخلف عدم احداث پارکینگ از آن دسته است.

در ابتدا بهتر است شما را با تعریف تخلفات ساختمانی آشنا کرده و سپس مواردی از آن را برایتان نام ببریم. تخلفات ساختمانی عبارت است از بی اعتنایی و بی توجهی به قانون‌های موجود در عرصه ساخت و ساز شهری، قانون شکنی در بحث ساختمان سازی و عدول مقرار ساختمان سازی و عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی در ساخت ساختمان است. بهتر است بدانید تخلفات ساختمانی را در سازمان شهرداری به پنج گروه تقسیم کرده اند. این پنج گروه شامل مواردی که در ذیل بیان خواهیم کرد است:

* عدم رعایت اصول شهرسازی
* رعایت نکردن اصول ایمنی و استحکام بنا
* عدم رعایت اصول بهداشتی
* نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان
* سایر تخلفات

مبنا و مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و تبصره های ۱۱ گانه آن است. همچنین بر اساس ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری: شهرداری‌ها دارای اختیار نظارت بر طرز استفاده از اراضی داخل محدوده و حریم شهر، از جمله تعیین تعداد طبقات، ارتفاع، نما سازی، کیفیت ساختمان‌ها بر اساس نقشه جامع شهر و منطقه بندی آن ، با رعایت ضوابط و معیارهایی که از طرف شورای عالی شهرسازی تعیین و به وسیله وزارت کشور ابلاغ خواهد شد، هستند.

منظور از تخلفات ساختمانی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث یک دستگاه ساختمان است. مبنا و مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و تبصره های ۱۱ گانه آن است.

برخی اصطلاحات مهم در قوانین مقررات ساخت و ساز و تخلفات ساختمانی

لازم است پیش از مطالعه قوانین و مقررات ساخت و ساز، برخی اصطلاحات مهم در زمینه مشخصات و کاربری زمین‌ها را شناخته و سپس به شرح تخلفات ساختمانی و قوانین ساخت و ساز بپردازیم:

الف) مشخصات

مساحت زمین: منظور از این واژه مساحت یک قطعه زمین است.

مساحت زیربنا: مساحت هر طبقه از بنا را مساحت زیر بنا می‌گویند.

مساحت کل بنا: مجموع سطح طبقات یک ساختمان اعم از روی زمین یا زیرزمین را مساحت کل بنا می‌گویند.

ضریب سطح اشغال: سطح تصرف شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر را ضریب سطح اشغال می‌گویند.

تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روی شالوده تا پشت بام شامل تعداد طبقات می‌شود (دقت داشته باشید خرپشته جزء طبقات یک ساختمان محسوب نمی‌شود)

مساحت مفید: بنای ایجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی طبقات، ‌نورگیرها،‌ پارکینگ واحدهای ساختمان، راه پله، چاهک آسانسور، شوت زباله و انبارهای مجزا مخصوصاً آن‌هایی که در زیر زمین قرار گرفته اند، تاسیسات ساختمانی و فضاهای مشاعی دیگر مساحت مفید یک ساختمان است.

صفر طبقه: منظور از صفر طبقه ایجاد خرپشته یا انباری یا هر گونه توسعه بنا در طبقات موجود ساختمان که منجر به ایجاد یک طبقه اضافی نشود.

تراکم: منظور از این واژه درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات ساختمان قابل احداث است که در طرح تفصیلی برای کاربری‌های مختلف به صورت مجزا و جداگانه هر کدام تعریف شده است. (البته سطوح بخش پارکینگ، مشاعات موجود در طبقه همکف، زیرزمین‌ها و انباری‌های مخصوص و جداگانه موجود در زیرزمین در نظر گرفته نمی‌شود.)

ب) کاربری

کاربری زمین: نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت‌ها و طرح‌های هادی و تفصیلی، کاربری زمین می‌گویند.

مسکونی: محیطی که صرفاً برای سکونت افراد با تراکم مختلف پیش‌بینی شده است را کاربری مسکونی می‌گویند. (بسیار کم = ویلایی، زیاد = بلندمرتبه و … )

تجاری: زمین‌هایی که برای احداث مغازه، پاساژ و بازار در نظر گرفته می‌شود را کاربری تجاری می‌گویند. (مانند عمده فروشی‌ها، خرده فروشی‌ها و دفاتر تجاری)

اداری: زمینی که برای احداث ادارات مختلف دولتی و خصوصی پیش‌بینی شده باشد کاربری اداری نام دارد.

آموزشی: اراضی که برای احداث ساختمان‌های مورد نیاز آموزش و پرورش، تعلیم و تربیت، آموزش عالی، آموزش غیرانتفاعی، آموزشی رسمی و غیررسمی و … تعیین می‌شود.

زمین‌های مختلف دیگری برای کاربری‌های مختلف وجود دارد که از حوصله این مقاله خارج است. ما در بخش بالا برخی از آن‌ها را برای شما نام بردیم تا کمی با واژه‌های مورد استفاده در مقاله آشنایی پیدا کنید.

نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت‌ها و طرح‌های هادی و تفصیلی، کاربری زمین می‌گویند.در صورتی که فعالیتی مخالف با کاربری زمین در محل احداث شده انجام شود یکی از تخلفات ساختمانی صورت گرفته است.

انواع تخلفات ساختمانی کدامند؟

تخلفات ساختمانی انواع مختلفی دارد که در ادامه این مقاله به بررسی آن‌ها می‌پردازیم:

1- تخلف بنای فاقد پروانه در کمیسیون ماده ۱۰۰:

* هرگونه ساخت وسازی که فاقد یک مجوز کتبی از سازمان شهرداری باشد بنای فاقد پروانه شمارده می‌شود. به همین علت در صورتی که صاحب ملک تمامی مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض را انجام داده باشد اما مبادرت به اخذ پروانه نکرده باشد و ساختمان خود را بنا کند در این حالت همچنان به آن ساختمان بنای فاقد پروانه می‌گویند.
* اگر محل بنای ساخته شده فاقد پلاک ثبتی باشد و شما در همان ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد، با توجه به قانون ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن در صورتی که بنا در محدوده و حریم شهر واقع شده باشد در صورت نداشتن سند همچنان شامل این ماده می‌شود.

2- تخلفات ساختمانی – تخلف عدم احداث پارکینگ در کمیسیون ماده ۱۰۰:

* در تخلفات ساختمانی بحث عدم احداث پارکینگ امر بسیار مهمی شمرده می‌شود.
* با توجه به افزایش خودروها و سد معبر فضای شهری تخلف عدم احداث پارکینگ تخلفی مهم درنظر گرفته می‌شود. عدم احداث پارکینگ به زیبایی فضای شهری نیز آسیب می‌زند.
* تخلف عدم احداث پارکینگ به همسایگان نیز آسیب می‌زند و موجب پر شدن فضای کوچه و سختی تردد و عبور و مرور می‌شود.
* در صورتی که شما ساختمانی را بنا کنید که پارکینگی برای واحدهای ساختمان در نظر نگیرید یا پارکینگ ساختمان غیر قابل استفاده باشد و امکانی برای اصلاح آن پارکینگ به پارکینگ مورد استفاده وجود نداشته باشد کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند با توجه به موقعیتی که ملک شما دارد و همچنین نوع استفاده از فضای پارکینگ رای اخذ جریمه از مالک را صادر کند و تخلف عدم احداث پارکینگ برای شما لحاظ شود.
* ولی در صورتی که امکان تبدیل مکان پارکینگ به فضای قابل استفاده از پارکینگ تبدیل شود کمیسیون ماده ۱۰۰ حق اخذ جریمه را ندارد. به همین دلیل شما از تخلف عدم احداث پارکینگ مبرا می‌شوید.

3- تخلف احداث بنا مغایر با کاربری ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰:

* دقت داشته باشید در شهرهایی که یک نقشه جامع برای شهر تهیه و تنطیم شده باشد، شهرداری‌ها موظف هستند در پروانه ساختمانی نوع استفاده از بنا را قید کرده و در صورتی که بر خلاف نوع کاربری درج شده در پروانه ساختمانی در منطقه مدکور ساختمانی با نوع کاربری متفاوتی بنا شود شهرداری به کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد تخلف ساختمانی را بیان کند و در صورتی که احراز شود حداکثر ۲ ماه مهلت به مستاجر یا مالک داده می‌شود تا ملک را تخیله کند و تصمیمات لازم را اتخاذ کند.

موضوع کاربری زمین یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های آن است. به این معنی که اگر قرار باشد کاربری زمینی تغییر کند، در صورتی که این کار بدون اخذ مجوزهای لازم انجام شود، این کار جزو تخلفات ساختمانی محسوب شده و قطعاً با برخورد سخت قانونی مواجه خواهد شد.

4- عدم استحکام بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰

* در رابطه با عدم استحکام یک بنا از منظر فنی، کمیسیون ماده ۱۰۰ یک مدت خاص را تعیین می‌کند تا اقدام به رفع نقص انجام شود.
* اگر بنا به لحاظ فنی امکان محکم سازی و مقاوم سازی را نداشته باشد یا مالک آن ساختمان اقدامات لازم در رابطه با این موضوع را به عمل نیاورد کمیسیون ماده ۱۰۰ رای به قلع و قمع بنا صادر می‌کند و موظف هستند آن را اجرا کنند.
* چنان چه مهندسین ناظر گزارشی که شهرداری در خصوص عدم استحکام بنا صادر کرده است را قبول نداشته باشند مراتب به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع شده و اقدامات لازم انجام می‌شود.

5- تجاوز به معابر شهری و عدم رعایت اصول فنی

* زمانی که تخلفات ساختمانی با عنوان تجاوز به معابر شهری بیان می‌شود، مالک موظف است در هنگام نوسازی بنا با توجه به پروانه ساختمانی و طرح‌های مصوب، موارد اصلاحی را رعایت کرده و در صورتی که برخلاف پروانه ساختمانی یا بدون پروانه، تجاوزی در این مورد صورت بگیرد، شهرداری در چنین مواردی موظف است مانع از ادامه عملیات ساختمانی شده و پرونده آن ملک را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال کند.

6- تخلف تراکم ساختمانی

* تخلف تراکم اضافی ساختمان که معمولاً با نام و عنوان تخلف از اصول شهرسازی یا گاهی با عنوان تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی عنوان می‌شود، قابل رسیدگی است.
* شهرداری‌ها موظف هستند پس از اخذ جریمه برابر تبصره ۴ قانون، گواهی پایان ساخت ملک بنا شده را صادر کنند. در مواردی که شهرداری حکم صادر شده در رابطه با جریمه را به اجرا گذارد آثار آن مجاز شناخته شده قسمت‌های اضافه بناست که قبل از آن غیر مجاز محسوب می‌شده است.
* اعتبار رأی بقاء جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ بر تراکم اضافه تنها تا هنگامی صدق می‌کند که آن بنا پا برجا باشد و در صورت تخریب ساختمان و تجدید بنا استناد به رأی صادر شده برای استفاده از تراکم مازاد در ساختن مجدد بنا به هیچ عنوان قابل قبول نیست.

یکی از مهم ترین تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری شامل ساخت بناهایی که فاقد پروانه هستند، است. از نظر ساکنین در ساختمان یکی از مهم ترین تخلفات ساختمانی عدم احداث پارکینگ است.

مرجع قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی کیست؟

* دقت داشته باشید هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور)، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود.
* در این هنگام پس از وصول پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌کنند که فقط به مدت ۱۰ روزمهلت دارد توضیحاتی که به صورت کتبی ثبت شده است را ارسال کند.
* پس از گذشت مدت زمان تعیین شده کمیسیون موظف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند، در عرض مدت زمان ۱ ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد را اتخاذ کند.

* در برخی موراد پیش می‌آید که شهرداری مانع از ادامه فعالیت ساخت ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند، دراین صورت مالک یا سازنده مکلف است حداکثر در طی یک هفته از تاریخ ذکر شده یا همان زمان جلوگیری از ساخت بنا ، موضوع را در کمیسیون ذکر شده مطرح کرده باشد، در صورتی که این امر انجام نشود کمیسیون به تقاضای ذی‌نفع رسیدگی خواهد کرد.
* چنان چه تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنای ساخته شده باشد، مدت زمان محدودی که نباید بیشتر از دو ماه باشد جهت اقدامات لازم تعیین می‌شود.
* سازمان شهرداری مکلف است در اسرع وقت تصمیم اتخاذ شده را به مالک بنا ابلاغ کند.
* در صورتی که مالک بنا در مدت زمان تعیین شده اقدام به قلع بنا نکند سازمان شهرداری باید قانوناً و رسماً خود اقدام به قلع بنا کرده و هزینه آن را طبق ضوابط و مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک بنا دریافت خواهد کرد.

هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود. در نهایت پیگیری تصمیم اتخاذ شده به وسیله شهرداری باید انجام شود.

نتیجه گیری:

در مقاله بالا موضوعاتی پیرامون تخلفات ساختمانی بیان شد. برخی از تخلفات رایج در ساخت بنا نیز مورد بررسی قرار گرفت. به عنوان مثال در این بخش عنوان برخی تخلفات رایج ساختمانی را برای شما قید می‌کنیم:

* تخلف تراکم ساختمانی
* تخلفات عدم احداث پارکینگ در کمیسیون ماده ۱۰۰
* احداث بنا مغایر با کاربری ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰
* عدم استحکام بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰

در هنگام رسیدگی به این تخلفات یک تیم مرکب باید ساخته شود تا نظر و تصمیم نهایی برای اجرای حکم را اعلام کند و شهرداری آن را ابلاغ و اجرا کنند. در واقع هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود. در نهایت پیگیری تصمیم اتخاذ شده به وسیله شهرداری باید انجام شود.

کیلید