راز برندگان ساختمانی در بازار تورمی ملک چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، بساز و بفروش‌ها در تهران از یکسو با «تغییرات زیگزاگی قیمت مصالح ساختمانی» مواجهند و از سوی دیگر با سختی فروش واحدهای نوساز دست به گریبان هستند. با این حال یک گروه از سازنده‌ها برای این دو چالش، راهکارهای مجزا طراحی کرده است. در وضعیت فعلی، سایر فعالان ساختمانی می‌توانند با سرمشق از گروه برنده، نسبت به مهار چالش‌های دوگانه اقدام کنند تا به سرنوشت گروه بازنده- سازنده‌های ورشکسته- دچار نشوند.

آخرین تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران حکایت از رشد قیمت مصالح ساختمانی پس از یک فصل ثبات قیمت در این بازار دارد. شاخص قیمت مصالح ساختمانی در پاییز امسال نسبت به فصل تابستان ۷/ ۳ درصد رشد داشته و این در حالی است که در فصل تابستان قیمت مصالح ساختمانی نسبت به بهار بدون تغییرات بوده است.

مشاهده روند پرنوسان تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی دست‌کم طی دو سال گذشته حکایت از آن دارد که سازنده‌ها برای تامین مصالح ساختمانی حتی در شرایط رکودی بازار مسکن نیز با چالش نوسان قیمت روبه‌رو هستند.

در این میان سازنده‌های حرفه‌ای با انجام دو اقدام در مواجهه با تغییرات قیمت مصالح و نیز تغییرات افزایشی قیمت مسکن آن هم در شرایط رکود سنگین حاکم بر معاملات، توانسته‌اند فعالیت خود را در بازار مسکن بدون وقفه و به صورت پایدار ادامه دهند.

تازه‌ترین گزارش مرکز آمار از وضعیت بازار مصالح ساختمانی حکایت از آن دارد که شاخص قیمت مصالح در پاییز امسال نسبت به پاییز سال ۹۷ با رشد ۵/ ۲۷ درصدی روبه‌رو بوده است، هر چند این تورم نقطه‌ای در بازار مصالح، در تمام فصول سپری شده از ابتدای سال ۹۷ تاکنون کمترین تورم نقطه‌ای بوده است، اما در عین حال با توجه به اینکه رشد قیمت مصالح ساختمانی پس از یک فصل ثبات و تورم صفر، در پاییز امسال رخ داده، حائز اهمیت است.

تحقیقات نشان می‌دهد این تغییرات می‌تواند به سه علت رخ داده باشد؛ پیش و بیش از هر چیز نوسان‌های ارزی ماه‌های اخیر به ویژه در اواخر آبان و ماه پایانی پاییز، زمینه‌ساز رشد قیمت مصالح ساختمانی شده است. تجربه نوسان‌های شدید ارزی در سال ۹۷ به ویژه در فصل تابستان آن سال نشان داد شوک‌های ارزی یکی از متغیرهای بیرونی است که بیشترین تاثیر را بر بازار مصالح ساختمانی دارد. در سال ۹۷ این متغیر هم به افزایش قیمت مصالح و هم به کمبود عرضه در این بازار منجر شد و پروژه‌های در حال تکمیل را با مشکل روبه‌رو کرد.

از سوی دیگر افزایش قیمت بنزین نیز در فصل پاییز رخ داد و مستقیما بر قیمت مصالح ساختمانی اثر گذاشت. از یکسو با توجه به اینکه سهم خودروهای بنزین‌سوز نظیر وانت در جابه‌جایی مواد اولیه تولیدکنندگان مصالح ساختمانی قابل توجه است و از سوی دیگر با توجه به اینکه از ناوگان بنزین‌سوز برای جابه‌جایی محصول نهایی در بازار مصالح ساختمانی نیز استفاده می‌شود، عملا تغییرات ناگهانی قیمت سوخت دنباله‌ای به شکل افزایش قیمت مصالح ساختمانی را ایجاد کرد.سومین علتی که می‌توان برای افزایش قیمت مصالح در فصل پاییز مطرح کرد، ناظر بر افزایش تقاضا در این بازار است.

در فصل گذشته با نهایی شدن اجرای طرح جدید دولت برای مسکن‌سازی انبوه و انعقاد قراردادهای مربوطه،عملا تقاضای شرکت‌های طرف قرارداد برای تامین تجهیزات و مصالح مورد نیاز به تدریج وارد بازار شد. همچنین رشد خفیف آمار صدور پروانه در تهران و کشور نیز عملا بر میزان تقاضای مصالح افزود و تورم ۷/ ۳ درصدی شاخص قیمت مصالح ساختمانی که بر مبنای شاخص ۱۰۰ برای سال پایه ۱۳۹۰ محاسبه می‌شود را رقم زد.بر اساس گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت مصالح ساختمانی در پاییز امسال ۴۲۲ واحد بوده که این میزان نسبت به تابستان ۷/ ۳ و نسبت به پاییز سال گذشته ۵/ ۲۷ درصد رشد داشته است.

همچنین میزان تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی در یک سال منتهی به پاییز ۹۸ نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایشی و ۱/ ۴۲ درصد بوده است.

بررسی روند بلندمدت گذشته قیمت مصالح ساختمانی بر اساس شاخص، دو پیام را منعکس می‌کند؛ پیام اول این است که پس از یک سال جهش قیمت و رشد معاملات مسکن، احتمالا باید منتظر آرام شدن بازار مصالح ساختمانی در سال آینده باشیم و قیمت مصالح از حالت جهش خارج شده و به سمت ثبات حرکت می‌کند. الگوی سال‌های ۹۱، ۹۲ و ۹۳ در این زمینه بسیار گویاست.

در سال ۹۱ شاخص قیمت مصالح ساختمانی ۳۷ درصد نسبت به سال ۹۰ رشد کرد؛ این میزان رشد در سال ۹۲ به ۲۴ درصد افزایش یافت و در سال ۹۳ نیز ۷ درصد افزایش داشت. اما در سال ۹۴ میزان تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی در اوج رکود مسکن، منفی شد و ۲ درصد افت کرد.

بر این اساس انتظار می‌رود در سال آینده رشد قیمت مصالح ساختمانی پردامنه و چشمگیر نباشد. پیام دوم از بررسی روند بلندمدت تغییر قیمت مصالح نیز برگرفته از روند زیگزاگی نوسان قیمت مصالح است. نگاهی به تورم فصلی شاخص قیمت مصالح ساختمانی حاکی از این است که در یکی دو سال اخیر تورم فصلی قیمت مصالح از یک روند ثابت پیروی نکرده است؛ طوری که یک روند زیگزاگی از فراز و فرود قیمت مصالح در هر فصل مشاهده می‌شود.

این روند زیگزاگی اعلام می‌کند احتمال اینکه در این دوره از رکود مسکن، همچون سال‌های ۹۴ و ۹۵ شاهد آرامش محسوس در قیمت مصالح ساختمانی باشیم، بسیار ضعیف است و در مقابل احتمال وقوع نوسان افزایشی و کاهشی در فصل‌های مختلف وجود دارد.

در چنین شرایطی، تغییرات قیمت مصالح ساختمانی به شدت روی رفتار سازنده‌ها اثر گذاشته است، به‌طوری که از سال گذشته بسیاری از سازنده‌ها از خرید مصالح مورد نیاز برای تجهیز و تکمیل پروژه‌های در حال اجرای خود ناتوان شدند و تحت تاثیر این موضوع برخی از پروژه‌های ساختمانی با گذشت ماه‌ها از زمان پیش‌بینی شده در قرارداد، هنوز تکمیل نشده و نیمه‌کاره باقی مانده است.

تحقیقات میدانی و بررسی‌ها نشان می‌دهد یک گروه از بساز‌و‌بفروش‌ها نه تنها برای تورم مصالح که حتی برای نوع دیگری از تورم بازار ملک که هر دو سازنده را در ماه‌های اخیر زمین‌گیر کرده، توانستند پادزهری طراحی کنند و به‌کار بگیرند و در نتیجه وضعیت آنها نسبت به سایر سازنده‌ها در حال حاضر، به مراتب مناسب‌تر است.

آن‌دسته از سازنده‌هایی که قبل از شرایط تورم شدید در بخش‌های مختلف بازار مسکن و بازارهای وابسته، از ادامه فعالیت ناتوان شده‌اند، عمدتا یا تحت تاثیر جهش قیمت مصالح ساختمانی قرار گرفته و در خرید و تجهیز ابنیه در حال ساخت دچار مشکل شده یا اینکه ناگزیر نسبت به خرید تجهیزات با قیمت‌های به شدت افزایش‌یافته اقدام کرده‌اند، اما چون ناچار هستند به همین نسبت قیمت فروش واحدهای تکمیل شده را افزایش دهند، آن‌هم در شرایطی که بازار معاملات مسکن کاملا رکودی است و قدرت خرید تقاضای مصرفی به شدت ضعیف شده است، عملا در باتلاق فروش مسکن گیر افتاده و امکان واگذاری واحدها به منظور شروع پروژه جدید را پیدا نمی‌کنند.

اما در مقابل، یک گروه دیگر از سازنده‌ها در این شرایط با به‌کارگیری پادزهر مناسب، اکنون برنده بازار ساخت و ساز در عصر تورمی مسکن که هم بازار زمین، هم بازار مصالح و هم بازار فروش مسکن به‌رغم شرایط رکود عمیق، با تورم مستمر روبه‌روست به شمار می‌آیند.تجربه یک سال اخیر این گروه از بساز و بفروش‌ها نشان می‌دهد دو پادزهری که برای غلبه بر شرایط نامساعد بازار کسب و کار خود به‌کار برده‌‌اند، موثر بوده است.

سازنده‌های حرفه‌ای در تابستان سال ۹۷ و حتی قبل از شوک ارزی تابستان آن سال نسبت به ذخیره‌سازی مصالح ساختمانی در کارگاه‌های ساختمانی خود اقدام کردند. در واقع آنها یک گام جهشی برای تامین مصالح مورد نیاز خود برداشتند، به این ترتیب که با توجه به تعداد پروژه‌هایی که پروانه آنها را دریافت کرده و برای شروع آنها ظرف دو سال پیش‌رو برنامه‌ریزی کرده بودند، برآورد مشخصی از میزان نیاز به مصالح ساختمانی برای دو سال کاری خود را احصا کرده و بر اساس آن پیش از موعد رسیدن پروژه به مرحله استفاده از برخی مصالح، نسبت به خرید اقدام کردند.

آنها مشخصا مصالحی را زودتر از موعد تکمیل پروژه خریداری کردند که «ارزبر» محسوب می‌شوند یا با وجود اینکه تولید داخلی هستند، از تغییرات ارزی و تورمی بیشترین تاثیر را می‌پذیرند.

استفاده از این پادزهر سبب شد پروژه‌های ساختمانی این گروه از سازنده‌ها در برابر هر نوع انتظارات تورمی و شوک ارزی و حتی شوک مربوط به رشد هزینه‌های داخلی مقاوم شود و از آن مهم‌تر، ریسک سازنده در برابر افزایش ناگهانی و غیر‌قابل پیش‌بینی قیمت تمام‌شده کاهش یابد؛ در نتیجه سازنده بر اساس محاسبات اولیه نسبت به میزان هزینه ساخت می‌تواند پروژه را تکمیل کند و روی قیمت فروش نیز با لحاظ حاشیه سود در سطح بالا، روی قیمت فروش انعطاف قابل‌توجهی نشان دهد.

پادزهر دومی که سازنده‌های حرفه‌ای به‌کار گرفته‌اند و تجربه آنها می‌تواند اکنون توسط سایر بساز و بفروش‌ها مورد استفاده قرار گیرد، این است که در تعریف پروژه‌های اجرایی یک سال کاری خود، «سبد متراژ» طراحی می‌کنند؛ به این معنا که صرفا واحدهای کوچک یا میان‌متراژ نمی‌سازند، بلکه همزمان در یک پروژه یا در پروژه‌های دیگر واحدهای بزرگ‌متراژ نیز طراحی می‌کنند.

آنها به تجربه دریافته‌اند که در زمان جهش و نیز رکود مسکن، شدت ضربه کاری به سازنده‌هایی که صرفا واحدهای کوچک و میان‌متراژ می‌سازند، به مراتب سنگین‌تر است. این در حالی است که واحدهای بزرگ‌متراژ با یک گروه خاص تقاضا روبه‌رو هستند که چه در زمان رکود و چه در زمان جهش قیمت مسکن، خللی در میزان تقاضای آنها رخ نمی‌دهد؛ چراکه اولا بنیه مالی آنها در اندازه‌ای است که از جهش قیمت مسکن تاثیر منفی نمی‌پذیرد و دوم اینکه رکود در معاملات واحدهای بزرگ‌متراژ چندان معنا ندارد.

در طول بیش از یک سال اخیر نیز که بازار مسکن در باتلاق رکود معاملات افتاده، افت شدید معاملات در منطقه یک تهران که کانون عرضه واحدهای بزرگ‌متراژ و لوکس محسوب می‌شود، در مقایسه با مناطق مصرفی بازار مسکن به شکل محسوسی کمتر است.ترکیبی از این دو پادزهر می‌تواند مانع ورشکستگی و خروج کامل سازنده‌ها از بازار ساخت و ساز شود؛ کمااینکه تجربه سال ۹۷ یک گروه از سازنده‌ها نشان می‌دهد این گروه حتی در بدترین وضعیت بازار همچنان پروژه جدید تعریف کرده و همچنان فروش دارند.

شروع پروژه جدید یا تکمیل ابنیه نیمه‌کاره؟

بررسی میزان تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی که در ۱۴ گروه متمایز دسته‌بندی شده‌اند، نشان می‌دهد میزان تورم نقطه‌ای آن‌دسته از مصالحی که در مراحل اولیه ساخت مورد استفاده قرار می‌گیرند، نظیر سیمان، بتن، گچ، آجر، میلگرد و آهن‌آلات به طور متوسط ۳۲ درصد بوده است؛ در حالی که متوسط تورم قیمت مصالح ساختمانی به‌کار رفته در مرحله تکمیلی پروژه‌های ساختمانی همچون تاسیسات مکانیکی و برقی، سنگ، کاشی، سرامیک و موزاییک نسبت به پاییز سال گذشته ۵/ ۱۸ درصد بوده است.

فاصله میان تورم این دو گروه از مصالح ساختمانی حاوی یک پیام مهم برای سازنده‌هاست. سازنده‌هایی که اکنون بر سر دوراهی شروع پروژه‌های جدید یا تکمیل پروژه‌های در دست اجرا قرار دارند، با توجه به ارقام ذکر شده، باید بدانند که تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام اولویت بیشتری دارد؛ چراکه میزان تغییرات قیمتی مصالح مورد نیاز در مراحل تکمیلی ساختمان‌ها به مراتب کمتر از تورم مصالح مورد نیاز برای شروع پروژه‌های ساختمانی است.

55آنلاین