اتفاقی مهم در بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، ارتفاع تورم ملکی جنوب به مراتب بیشتر از شمال است. در فاصله ابتدای سال ۹۸ تا پایان دی ماه، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در نیمه جنوبی شهر حدود ۳۰ درصد رشد کرد؛ اما میزان افزایش قیمت مسکن در همین فاصله زمانی در نیمه شمالی شهر حدود ۲۱ درصد بوده است. سبقت تورم ملکی محله‌های پایین شهر، بعد از حداقل یک سال جهش شدید قیمت آپارتمان‌های شمال شهر اتفاق افتاده است. صعود تند قیمت مسکن در سال ۹۷ به شکلی در تهران رخ داد که فاصله متعارف قیمت‌ها در مناطق مختلف از بین رفت.

اکنون بازار ملک، فاز اصلاح رابطه از دست‌رفته را سپری می‌کند و اختلاف محسوس ارتفاع تورم مسکن بین دو نیمه شهر از این بابت قابل تحلیل است. ماه گذشته نیز تورم ماهانه مسکن در تهران برای برخی از مناطق جنوبی بیش از پنج منطقه اول رقم خورد. با این حال چشم‌انداز معاملات ملک با توجه به قدرت خرید بیانگر عبور از التهاب قیمتی است.

تصویر به دست آمده از گراف ۱۰ ماهه قیمت مسکن در پایتخت حاوی دست‌کم دو پیام مهم از ناحیه تغییرات قیمتی ملکی برای فعالان این بازار است. آمارها همچنین از صدرنشینی مناطق جنوبی تهران در تورم ملکی پایتخت در مقطع زمانی فعلی خبر می‌دهد. بررسی وضعیت ۱۰ ماهه تغییرات قیمت مسکن مربوط به فاصله زمانی ابتدای سال ۹۸ تا پایان دی ماه نشان می‌دهد، بازار مسکن شهر تهران در این بازه زمانی از ناحیه حداقل دو گروه تغییرات قیمتی در دو نیمه شمالی و جنوبی شهر قابل بررسی است.

تفسیر تغییرات قیمتی ثبت شده در بازار مسکن مناطق شمالی وجنوبی شهر تهران نشان می‌دهد در فاصله ۱۰ ماه ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیش از نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران بوده است. از سوی دیگر در ۱۰ ماه گذشته مربوط به بازه زمانی ابتدای سال ۹۸ تا پایان دی ماه،ضربان قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت تندتر از ضربان قیمتی مناطق شمالی بوده است.

بررسی‌ها دراین‌باره نشان می‌دهد، میانگین تورم مسکن پایتخت در ۱۰‌ماه اول سال جاری معادل ۲/ ۲۶ درصد بوده است.به این معنا که قیمت مسکن در فاصله ابتدای سال جاری تا انتهای دی ماه ۲/ ۲۶ درصد رشد کرده است.این در حالی است که میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران به مراتب بیش از میزان رشد قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در مناطق نیمه شمالی پایتخت بوده است.

در این بازه زمانی (۱۰ ماه سال جاری) میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران (مناطق ۹ تا ۲۱) ۳۰ درصد افزایش یافت. در حالی‌که این میزان افزایش در ۵ منطقه اول شهر تهران (مناطق ۱ تا ۵) به طور متوسط معادل ۲۱ درصد بوده است.در این فاصله همچنین نرخ رشد قیمت کل سبد هزینه‌ای خانوارها شامل همه کالاها و خدمات مصرفی(تورم عمومی) ۱۹ درصد بوده است، به این معنا که تورم عمومی در فاصله ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه ۱۹ درصد رشد کرده است.این موضوع نشان می‌دهد تورم ملکی در این بازه زمانی کماکان جلوتر از تورم عمومی حرکت کرده است، هر چند انتظار می‌رود این فاصله به تدریج کمتر شود.

همچنین برآوردها حاکی است در ۱۰ ماه اول سال جاری،میانگین نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در شهر تهران ۷ درصد بوده است، به این معنا که قیمت واقعی مسکن در این بازه زمانی در شهر تهران که از تفاضل قیمت اسمی با نرخ تورم به دست می‌آید ۷ درصد رشد کرده است.بررسی‌ها حاکی است اولا در ماه‌های گذشته - ۱۰ ماه مربوط به بازه زمانی ابتدای سال جاری تا پایان دی‌ماه - ضربان قیمت مسکن در جنوب پایتخت بیشتر از مناطق شمالی شهر بوده است. همچنین نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی در مقایسه با نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی ۹واحد درصد بیشتر بوده است.

البته نباید از این موضوع غفلت کرد که مطابق با شرایط اقتصاد کلان،شرایط بازار مسکن و با در نظر گرفتن همه مولفه‌ها و پارامترهای بیرونی و درونی اثرگذار بر حجم معاملات و قیمت مسکن، ادامه روند فعلی مبنی بر فاصله قابل توجه تورم مسکن در مناطق شمالی و جنوبی پایتخت دور از انتظار و بعید به نظر می‌رسد.با توجه به اینکه هم‌اکنون هم به لحاظ شرایط اقتصاد کلان و هم از نظر شرایط حاکم برهمه مولفه‌های درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن، ورود هیجانی تقاضا به بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی و در نتیجه افزایش شدید قیمت‌ها در ماه‌های پیش‌رو پیش‌بینی نمی‌شود، انتظار می‌رود به زودی سرعت رشد قیمت واقعی در مناطق جنوبی شهر تهران کند و متوقف شود.

در واقع بازار مسکن مناطق جنوبی شهر تهران به لحاظ رشد قیمت واقعی، در ایستگاه پایانی قرار گرفته است و انتظار می‌رود این رشد قیمتی به زودی متوقف شود.

اگرچه در ۱۰ ماه امسال، شیب تورم مسکن در مناطق جنوبی تهران به مراتب بیشتر از شیب تورم ملکی در مناطق شمالی بوده است، بررسی کارشناسی، این رفتار بازار مسکن را رفتاری طبیعی نشان می‌دهد. مناطق مصرفی نیمه جنوبی شهر تهران همچون مناطق ۹ و ۱۰ به‌خصوص در سال ۹۷ که بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی وارد فاز جهش قیمتی شده وسطح قیمتی مسکن در این مناطق از دایره استطاعت مالی گروه قابل توجهی از متقاضیان مصرفی خارج شد مورد استقبال تعداد قابل‌توجهی از این متقاضیان قرار گرفت.

به‌طوری‌که بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی به خصوص خانه‌اولی‌هایی که به دلیل جهش قیمت در مناطقی همچون مناطق ۴ و ۵ شهر تهران موفق به خرید آپارتمان نشدند از این مناطق به مناطق مصرفی نیمه جنوبی به خصوص مناطق ۹ و ۱۰ مهاجرت کرده و اقدام به خرید مسکن در این مناطق کردند. براساس رفتار قیمتی دو سال گذشته بازار معاملات مسکن یعنی بازه زمانی ابتدای سال ۹۶ تا انتهای سال ۹۷،میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر تهران با شیب تندتری نسبت به مناطق جنوبی رشد کرد.

از آنجا که همواره نوعی نسبت متعارف قیمتی بین بازار مسکن مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران وجود دارد تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در سال‌ ۹۷ و ابتدای ۹۸و پیشتازی مناطق شمالی پایتخت در ورود به فاز جهش قیمتی، هم‌اکنون که بازار در حال بازیابی نسبت متعارف قیمتی بین مناطق شمالی و جنوبی است،ثبت تورم ملکی بیشتر در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی نوعی رفتار قیمتی طبیعی و متعارف محسوب می‌شود. از ابتدای سال ۹۶ تا پایان ۹۷ - فاصله زمانی دو ساله که جهش قیمتی اخیر بازار مسکن در آن روی داد - میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۵۴ درصد رشد کرد.

این میزان تورم در همین بازه زمانی - ابتدای ۹۶ تا پایان ۹۷ - در منطقه یک شهر تهران معادل ۲۰۰ درصد، در منطقه ۲ برابر با ۱۶۵ درصد و در منطقه ۵ برابر با ۱۷۷ درصد بوده است. به این معنا که در سه منطقه‌ای که می‌توان از آنها به عنوان نمایندگان معاملات خرید مسکن در میان مناطق نیمه شمالی شهر تهران نام برد تورم ملکی در این بازه زمانی بیشتر از تورم ملکی کل شهر تهران در همین مقطع بوده است. این در حالی است که در این بازه زمانی تورم ملکی در مناطق جنوبی نه تنها کمتر از تورم ملکی مناطق شمالی بوده است، بلکه میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در این مناطق از میانگین تورم ملکی کل پایتخت نیز کمتر بوده است.

در این بازه زمانی دو ساله، میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران ۱۳۰ درصد افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد در دوره پیش‌رونق و رونق کوتاه‌مدت همراه با جهش قیمتی مسکن، روند رشد قیمت‌ واحدهای مسکونی در مناطق شمالی تهران تندتر از مناطق جنوبی بوده است.

در شرایط فعلی که بازار مسکن در دوره پساجهش قرار دارد و بازار در شرایط رکود سنگین بعد از رونق کوتاه‌مدت قرار گرفته و در حال بازیابی رابطه متعارف قیمتی بین دو نیمه شمالی و جنوبی شهر است، ضربان‌تندتر قیمت در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی، رفتاری طبیعی محسوب می‌شود.چرا که در دوره جهش، نبض قیمتی بازار مسکن در مناطق شمالی تندتر از مناطق جنوبی بود و در حال حاضر بازار در حال بازیابی این رابطه قیمتی است.

به این ترتیب شرایط فعلی بازار مسکن به لحاظ رشد محسوس قیمت واقعی واحدهای مسکونی در مناطق جنوبی نیز دائمی نخواهد بود و به محض بازیابی این نسبت متعارف، به زودی این روند متوقف خواهد شد.بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران در ۱۰ماهه اول سال جاری - از ابتدای سال تا پایان دی‌ماه - تقریبا همپا و نزدیک به تورم عمومی رشد کرده است. در واقع قیمت واقعی مسکن در این بازه زمانی در مناطق شمالی تنها ۲ درصد افزایش یافته است که فاصله چندانی با تورم عمومی محسوب نمی‌شود.

این در حالی است که قیمت واقعی واحدهای مسکونی در مناطق جنوب شهر با رشد ۱۱درصدی همراه بوده است.هر چند این میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی به زودی با کاهش سرعت همراه شده و به تدریج این روند افزایشی متوقف خواهد شد.چرا که هم‌اکنون بازار مسکن پس از پشت سر گذاشتن دوره جهش قیمتی به سمت ثبات قیمتی در حرکت است و زمینه برای افزایش شدید قیمت مسکن وجود ندارد.

محتمل‌ترین گزینه پیش‌روی بازار مسکن در شرایط فعلی، رسیدن به فاز ثبات قیمتی در ماه‌های آینده است. بررسی‌های به عمل آمده از تازه‌ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران همچنین مناطق صدرنشین تورم ملکی پایتخت را معرفی می‌کند. مناطق جنوبی شهر تهران هم در بازه زمانی ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه و هم در بازه زمانی ابتدا تا انتهای دی ماه، مناطق صدرنشین در تورم ملکی پایتخت بوده‌اند.

در دی ماه امسال اگر چه میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی تهران به مراتب بیش از میزان رشد حجم معاملات در مناطق جنوبی بود اما میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیشتر از تورم ملکی مناطق شمالی به ثبت رسید. در واقع دی ماه امسال، در بازار معاملات مسکن مناطق جنوبی شهر تهران اگرچه حجم معاملات خرید مسکن کمتر از مناطق نیمه شمالی افزایش یافت اما تورم ملکی در این مناطق بیشتر از تورم ملکی مناطق شمالی بود.

در دی ماه امسال میانگین قیمت مسکن در منطقه یک شهر تهران با کاهش ۲ درصدی در مقایسه با آذرماه مواجه شد. میانگین قیمت مسکن در منطقه دو در همین بازه زمانی –دی ماه در مقایسه با آذر ۹۸- معادل ۵/ ۳ درصد و در منطقه ۵ معادل ۷/ ۳ درصد افزایش یافت. اما متوسط قیمت مسکن در هر کدام از مناطق ۹ و ۱۰ شهر تهران که جزو پرمعامله‌ترین و پرمتقاضی‌ترین مناطق مصرفی نیمه جنوبی پایتخت محسوب می‌شوند ۵ درصد افزایش یافت. این میزان افزایش در منطقه ۱۲ نیز برابر با ۵ درصد و در منطقه ۱۳ معادل ۶ درصد گزارش شده است.

شرایط قیمتی بازار مسکن در دی ماه امسال نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در هر کدام از مناطق ۴ و ۵ شهر تهران(دو منطقه مصرفی پرمعامله و پرتقاضا) در میانه کانال ۱۰ میلیون تومان قرار دارد یعنی حول و حوش ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه ۳ در میانه کانال ۲۰ میلیون تومان و در منطقه یک نیز در ابتدای کانال ۳۰ میلیون تومان است. این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران براساس آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه عمدتا حول و حوش ۷ تا ۸ میلیون تومان است.تجربه‌های پیشین و همچنین رصد تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد نبض قیمتی بازار معاملات مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران تا جایی بالاتر و تندتر از ضربان رشد قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی خواهد بود که نسبت متعارف قیمتی بین بازار مسکن این دو نیمه پایتخت به طور مجدد برقرار شود.

این نسبت متعارف پیش از این به دنبال جهش اخیر قیمت مسکن(طی یک‌سال ۹۷ و ابتدای ۹۸) به دلیل پیشتازی مناطق شمالی تهران در ورود به فاز جهش قیمت از روال طبیعی خارج شده بود و هم‌اکنون با کندتر شدن آهنگ رشد قیمت در مناطق شمالی و افزایش سرعت رشد قیمت در مناطق جنوبی در حال ترمیم و بازیابی است.بررسی‌ها نشان می‌دهد با ترمیم این نسبت متعارف در آینده نزدیک فاصله فعلی بین تورم ملکی در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران نیز کاهش یابد.

همشهری آنلاین