بازار مسکن به‌کدام سو می‌رود

به گزارش اخبار ساختمان، رساندن وضعیت بازار مسکن به نقطه سر به سری تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوارها، یکی از آرمان‌هایی بوده که کم‌وبیش دولتمردان را به دخالت در بازار مسکن ترغیب کرده و حتی طرح مسکن مهر نیز اساسا برای تحقق این موضوع اجرا شد.

اما ساختار بازار مسکن ایران به‌گونه‌ای است که جز با فراهم آوردن مؤلفه‌های واقعی رونق و تقویت قدرت خرید متقاضیان اصلاح‌پذیر نیست و به همین دلیل در طول تاریخ، سهم بالای 90 درصدی بخش خصوصی‌ در تولید مسکن حتی با دخالت دولت نیز حفظ شده است. بر این اساس، در دورنمای بازار مسکن، دولت‌ها باید از مسیر بهبود فضای کسب‌وکار در حوزه مسکن از این بازار گره‌گشایی کنند و بر نقش تسهیل‌گری، تنظیم‌گری و نظارت تمرکز داشته باشند.

وضعیت فعلی

بررسی شاخص‌های کمی و کیفی جمعیت، خانوار و مسکن و مهم‌ترین تغییرات ایجاد شده در طول سال‌های 1355 تا 1395 از عملکرد مثبت بازار مسکن در پاسخ‌گویی به نیازهای ایجاد شده حکایت دارد؛ اما باوجوداین عملکرد مثبت، همچنان این بازار به نقطه تعادل نرسیده و با غفلت از برنامه‌های بلندمدت به شکل‌گیری نوعی بحران در بازار مسکن تبدیل شده است. براساس آمارهای رسمی در 40 سال منتهی به 1395 جمعیت ایران به 2.37 برابر افزایش یافته و همزمان نسبت شهرنشینی جمعیت نیز رشد زیادی داشته است.

از سوی دیگر به‌واسطه کاهش بعد خانوار، تعداد خانوارها با رشد 4 برابری مواجه شده و به همین نسبت نیاز به مسکن نیز بالاتر رفته است. براساس آمارها، شهرنشینی جمعیت در ایران از 47 درصد در سال 1355 به 74 در سال 1395 رسیده و در شرایطی که جمعیت دو برابر شده، تعداد خانوارهای کل کشور با افزایش 3.6 برابری، از 6.7 میلیون به 24.1 میلیون خانوار رسیده است.

در این شرایط تعداد واحدهای مسکونی از 5.3 میلیون واحد در سال 1355 به 22.8 میلیون واحد افزایش یافته که نشانگر رشد 4.3 برابری و کاهش نسبت تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوار است؛ هرچند تغییر ترکیب سرمایه‌‌گذاران بازار مسکن باعث شده این بهبود وضعیت به نفع خانوارهای فاقد مسکن تمام نشود و فقط ازنظر آماری نسبت تعداد خانوار به تعداد مسکن از 1.26 در سال 55 به 1.06در سال 95 برسد.

مسیر حرکت بازار

آمارهای رسمی از بالا رفتن سرعت تولید مسکن در دهه‌های اخیر حکایت دارند. به‌گونه‌ای که با رشد 2.37 برابری جمعیت تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده خانوارها 4.3 درصد افزایش یافته است. اما از آن‌سوی ماجرا، روایت آمارها از فروش واحدهای مسکن به متقاضیان غیرمصرفی دلالت دارد؛ زیرا از سال 55 تا 95 باوجود رشد 2 برابری تولید مسکن نسبت به جمعیت، درصد اجاره‌نشینی نیز با افزایش 2 برابری مواجه شده و از 15 درصد در سال 55 به 31 درصد در سال 95 رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، بهبود تولید مسکن در ایران اگرچه توانسته سرانه خانوار به مسکن را از 1.26 به 1.06 برساند، اما این مهم را با توسعه بازار اجاره و نه خانه‌دار کردن خانوارها محقق کرده است.

افزایش ضریب اجاره‌نشینی در ایران که عمدتا به‌واسطه سقوط قدرت خرید خانوارها رخ داده به‌گونه‌ای است که برآوردها نشان می‌دهد حتی تا سال 1415 نیز همچنان رو به رشد خواهد بود و به 44 درصد می‌رسد.

در این شرایط به فرض موفقیت دولت در کارآمد کردن بازار مسکن و همچنین کاهش ضریب رشد جمعیت، می‌توان انتظار داشت از سال 1415 به بعد، به‌تدریج ضریب اجاره‌نشینی کاهش پیدا کند و تا سال 1437 به 33 درصد برسد. نکته قابل‌تأمل در برآوردهای مرکز پژوهش‌های مجلس در پیش‌بینی تغییرات شاخص‌های جمعیتی، شهرنشینی و مسکن در این است که از سال 1425، نسبت خانوار به واحد مسکونی به 0.98 درصد می‌رسد و عملا به ازای هر خانوار موجود در کشور بیش از یک واحد مسکونی وجود خواهد داشت اما باز هم تعداد خانوارهای اجاره‌نشین از درصد فعلی بالاتر خواهد بود. یکی از معانی این برآوردها این است که مسکن در اقتصاد ایران همچنان به‌عنوان کالای سرمایه‌ای مطرح می‌ماند و حتی باوجود بی‌مصرف ماندن، بازهم خرید و نگهداری آن پرطرفدار خواهد بود.

تجویز طرح جامع مسکن

براساس طرح جامع مسکن و بررسی تحولات آینده جمعیتی و سیاست‌های کلی نظام مبنی بر افزایش نرخ باروری، پیش‌بینی می‌شود جمعیت ایران در سال 1405 به 88 میلیون و 200 هزار نفر برسد که 68.2 میلیون نفر از آنها در مناطق شهری و 20 میلیون نفر در مناطق روستایی ساکن خواهند بود. براساس برآوردهای کارشناسی، تعداد خانوارهای ساکن در کل کشور در چشم‌انداز 1405 به‌دلیل تداوم کاهش بعد خانوار و ساختار سنی جمعیت، نرخ رشد بالاتری از جمعیت پیدا می‌کند و تعداد خانوارها به 28.27 میلیون می‌رسد که 22.1 میلیون خانوار شهری و 6.15 میلیون خانواری روستایی خواهد بود.

در این شرایط، براساس طرح جامع مسکن نیاز بالقوه به مسکن به این شرح است که باید برای خانوارهای تازه تشکیل شده در دوره 10 ساله 1395 تا 1405 معادل 4 میلیون‌ و 76 هزار واحد مسکونی جدید تأمین شود که از این میزان 79 هزار واحد در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری مورد نیاز است. همچنین برای ایجاد تعادل کامل در حوزه مسکن و تحقق شاخص هر خانوار در یک واحد مسکونی باید یک‌میلیون و 370 هزار واحد مسکن دیگر (تقریبا به‌تساوی در مناطق شهری و روستایی) ساخته شود تا خانوارهای موجود که فعلا از مسکن اشتراکی استفاده می‌کنند، امکان سکونت در واحد مستقل داشته باشند.

از سوی دیگر در طرح جامع مسکن با درنظر گرفتن ضریب تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی موجود، برآورد می‌شود برای حفظ کارآمدی حوزه مسکن در 10 سال منتهی به 1405 معادل 5 میلیون و 313 واحد مسکونی (3 میلیون در مناطق شهری و مابقی در مناطق روستایی) ساخته شود.

دورنمای افزایش نیاز مسکن

براساس نیازسنجی‌های بازار مسکن، باید در 10سال منتهی به 1405 معادل 10میلیون و 760هزار واحد مسکونی جدید تولید شود تا هم نسبت خانوار به واحد مسکونی به نقطه تعادل برسد و هم بافت‌های شهری و روستایی ازنظر فرسودگی بنا وضع مطلوبی داشته باشند. به‌عبارت‌دیگر در هرسال از این دوره 10ساله، ایران به تولید یک‌میلیون و 76هزار مسکن جدید نیاز دارد؛ درحالی‌که در سال‌های ۱3۸5 تا ۱395 به‌طور متوسط سالانه 590هزار واحد مسکونی تولید و به بازار مصرف عرضه شده؛ به‌عبارت‌دیگر، به فرض تداوم وضع موجود در حوزه تولید مسکن، سالانه 486هزار واحد به کسری مسکن افزوده می‌شود و در چشم‌انداز 1405 کسری مسکن 4میلیون و 860هزار واحد بیش از برآوردهای کارشناسی خواهد بود.

البته فعلا 2.5میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که 2برابر ضریب استاندارد است و اگر دولت بتواند با ابزارهای مختلف نرخ خانه‌های خالی را از 10.3 به 5درصد در شهرها و از 8.5 به 2.5درصد در روستاها کاهش دهد و تعداد واحدهای مسکونی خالی را در سال1405 به 1.1میلیون واحد برساند، از این محل 1.4میلیون واحد از نیاز مسکن کاسته می‌شود و با فرض حفظ تکرار تولید مسکن مانند دوره 85 تا 95، کسری مسکن در چشم‌انداز1405 به 3میلیون‌و460هزار واحد خواهد رسید.

بنکر