بررسی ابهامات راه اندازی بورس مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، اگرچه بارها در سال‌های اخیر از راه اندازی بورس مسکن صحبت شده بود، اما هیچ گاه به مرحله اجرا نرسیده بود؛ چرا که همواره مخالفانی در دولت و بخش‌های غیر دولتی داشت؛ بسیاری از کارشناسان اقتصادی نیز از آنجا که مسکن را کالایی ناهمگن می‌دانند، راه اندازی چنین بورسی را در عمل چیزی شبیه مزایده‌های املاک نهادهای دولتی، عمومی و خصوصی عنوان می‌کردند با این تفاوت که مزایده املاک با سازوکار بازار سرمایه، نسبت به تشریفات مزایده‌های مرسوم که در فرایند قرائت پاکات پیشنهاد همواره بیم مفسده وجود دارد، شفافیت بیشتری وجود دارد.

اما جدی ترین اظهار نظر در خصوص راه اندازی بورس مسکن که رنگ و بوی اجرا دارد، خبری است که فرهاد دژپسند ۱۰ تیرماه امسال در نشست با فعالان بازار سرمایه اعلام کرد.

وزیر اقتصاد در این نشست از راه اندازی بورس املاک و مستغلات در هفته پیش رو (هفته جاری) خبر داده و گفته بود: بسیاری از سازمان‌ها، همچون بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، تأمین اجتماعی و دانشگاه آزاد اعلام آمادگی کردند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند.

بورس املاک و نهادهای عمومی؛ تعداد املاک این نهادها شفاف سازی می‌شود؟

در حالی وزیر اقتصاد از عرضه املاک نهادهای عمومی در بورس املاک صحبت کرده که دستگاه‌های مذکور مانند بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان حضرت امام (ره) و دانشگاه آزاد شفاف سازی تاکنون در خصوص تعداد املاک و دارایی‌های غیر منقول خود اظهارنظری نداشته‌اند.

ضمن اینکه تا زمانی که سامانه املاک و اسکان راه اندازی نشود، چگونه می‌تواند از شفافیت در معاملات بورس مسکن سخن گفت؟ چه تضمینی هست تا این بورس به محلی برای سفته بازی دلالان تبدیل نشود؟

همچنین برخی نهادهای عمومی حمایتی، املاک مازاد خود را برای خانه دار کردن اقشار مستضعف و دهک‌های یک و دو جامعه اختصاص داده‌اند؛ آیا قرار است نحوه عرضه املاک مسکونی این نهادها در بورس تشریح شود؟ نوع کاربری املاک دستگاه‌های عمومی که قرار است به بورس املاک بیاید، مسکونی است یا اداری؟

از سوی دیگر، زیرساخت قانونی عرضه املاک دستگاه‌های دولتی و عمومی در بورس کالا نیز که به صراحت در قانون به صورت مزایده ذکر شده، چگونه قرار است ظرف کمتر از یک هفته اصلاح شود؟

مدیرعامل بورس تهران: خانوارها می‌توانند در بورس املاک، چند متر از یک واحد مسکونی را بخرند

بلافاصله پس از خبری که وزیر اقتصاد اعلام کرد، علی صحرایی یازدهم تیر ماه در شبکه خبر سیما درباره جزئیات بورس مسکن گفت: این بورس، پنجمین بورس کشور است که به زودی راه اندازی می‌شود.

وی افزود: هدف از راه اندازی بورس املاک و مستغلات این است که اطمینان خاطر از پروژه‌های انبوه سازی در فروش مسکن است. نهادهای عمومی مانند بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) اراضی زیادی در اختیار دارند؛ از سوی دیگر انبوه سازان پر قدرتی در کشور داریم که نیاز به منابع نقدینگی دارند؛ از طرف دیگر؛ نقدینگی خُرد هم در دست مردم زیاد است که با راه اندازی این بورس، منابع مالی خُردِ در اختیار مردم، به پروژه‌های انبوه سازی متصل می‌شود.

مدیرعامل بورس تهران، با بیان اینکه راه اندازی بروس املاک و مستغلات می‌تواند هزینه‌های انبوه سازی را کاهش داده و بازار ساخت و ساز را به یک بازار شفاف تبدیل کند، ادامه داد: با ایجاد بورس مسکن، امکان خرید متری مسکن متناسب با بودجه خانوارها فراهم می‌شود؛ همچنین امکان وثیقه گذاری سهام عدالت برای دریافت وام‌های خرید نیز در این بازار و نیز امکان اجرای فرآیند اجاره به شرط تملیک در پروژه‌های انبوه سازی پیش بینی شده است.

به گفته صحرایی در بورس املاک، امکان خرید و فروش امتیاز تراکم، پروانه ساختمانی، حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن و دیگر امتیازات مرتبط با بخش مسکن برای تأمین مالی سازمان‌های مرتبط قابل معامله به صورت شفاف وجود دارد.

وی خرید متری مسکن در این بورس را امکانی برای پوشش دارایی‌های خُرد مردم به صورت ملک در زمان وجود تورم دانست و افزود: بورس مسکن موضوع مالکیت صحیح و پیشرفت پروژه‌ها را رصد کرده و از طریق سامانه کدال به سهامداران و سرمایه گذاران اعلام می‌کند.

مدیرعامل بورس افزود: بخش خصوصی می‌تواند در این بورس هم زمین ارائه دهد و هم پیمانکار ساخت و ساز پروژه‌ها باشد.

سازوکار اوراق سلف موازی استاندارد برای بورس مسکن

پیش از این نیز محمود محمودزاده درباره بورس مسکن، از مذاکره با سازمان بورس و اوراق بهادار برای فعال کردن ابزار نوین بازار سرمایه شامل «اوراق سلف موازی استاندارد» با سازوکار بورس کالا خبر داده بود.

اوراق سلف موازی، ابزاری است که در بورس کالا برای خرید و فروش دیگر کالاها همچون فولاد و نیز پیش خرید فرآورده‌های نفتی و همچنین محصولات نیروگاه‌ها در بورس انرژی فعال شده بود اما اینکه پروژه‌های مسکنی و انبوه سازی نیز با استفاده از این اوراق پیش فروش شوند، مشخص نیست که آیا همان اجرای قانون پیش فروش است یا قرار است سرمایه گذار و دارنده اوراق سلف موازی، واحدی که موجود نیست و از ویژگی‌های آن اطلاعی ندارد، پیش خرید کند؟

هدف دولت از طرح بورس املاک چیست؟

برخی کارشناسان معتقدند دولت موضوع بورس املاک را در حالی که هیچ برنامه مدون و دستورالعمل دقیقی برای معاملات مسکن در بورس طراحی نکرده، برای ساماندهی بازار مسکن و جلوگیری از افزایش بی ضابطه قیمت‌ها مطرح نکرده است؛ بلکه هدف دولت این بوده تا با استفاده از تبلیغات و مانور بر روی بورس مسکن آن هم در دوره‌ای که بورس به شدت مورد توجه مردم است، توجه‌ها را از بخش مسکن به سمت بازار سرمایه منتقل تا بتواند جریان روانی بازار مسکن را کنترل کند.

وزیر راه و شهرسازی: بورس مسکن پیچیده است؛ به این سرعت راه‌اندازی نمی‌شود

علی رغم اصرار وزیر اقتصاد در خصوص راه اندازی بورس املاک و مستغلات در هفته جاری، وزیر راه و شهرسازی در اظهار نظری، راه اندازی سریع بورس املاک و مستغلات را اقدامی پیچیده توصیف کرده که نیاز به زمان دارد.

محمد اسلامی ۱۱ تیر ماه در حاشیه سفر خود به لرستان برای افتتاح و بازدید از پروژه‌های عمرانی با اشاره به طرح پیش فروش متری مسکن در بورس گفت: عرضه مسکن در بورس یک امر پیچیده است و امر ساده ای که سریع بشود انجام شود نیست.

وی با بیان اینکه صندوق سرمایه گذاری زمین و مسکن را شکل داده‌ایم و با بورس هم مذاکره کرده‌ایم تا مردمی که نیازمند خانه نیستند اما علاقمند هستند در صنعت زمین و مسکن سرمایه گذاری کنند بتوانند منابع خود را به سهم و سهام تبدیل کنند، تصریح کرد: امیدواریم این طرح به زودی به نتیجه برسد.

دبیر کانون انبوه سازان: بورس املاک محلی برای جولان خصولتی ها نشود

در همین ارتباط، فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان درباره بورس املاک و مستغلات اظهار داشت: امیدوارم این بورس، محلی برای فروش املاک و واحدهای مسکونی بخش خصوصی باشد؛ نه محلی برای تأمین مالی خصولتی ها.

وی افزود: این بورس ابزار خوبی برای تأمین مالی پروژه‌های انبوه سازی است؛ اما آیا صندوق‌های پروژه بورس املاک را شرکت‌های ساختمانی بانک‌ها تشکیل می‌دهد یا انبوه سازان متعلق به بخش خصوصی واقعی؟ اگر قرار باشد محلی برای خرید و فروش املاک نهادهای عمومی و بانک‌ها باشد و بنگاه داری بانک‌ها را تقویت کند، به نظر می‌رسد آینده خوبی نداشته باشد؛ اما اگر برای بنگاه‌های بخش خصوصی تأمین مالی کند، می‌تواند اتفاق خوبی برای صنعت ساختمان و انبوه سازی مسکن مصرفی باشد تا هزینه‌های سرمایه گذاری آنها که تا پیش از این بانک محور بوده، کاهش یابد.

کارشناس اقتصاد مسکن: مسائل مبهم بورس مسکن بسیار زیاد است / سازمان بورس شفاف سازی کند

علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز یادآور شد: قرار است این بورس با سازوکار اوراق سلف موازی و از طریق بورس کالا فعال شود؛ پیش از این هم اوراق سلف موازی استاندارد در بورس کالا برای فروش فولاد راه اندازی شده بود اما چون مسکن کالای همگن نیست، راه اندازی این ابزار در بورس، نیاز به تهیه دستورالعمل خاصی دارد.

وی ادامه داد: راه اندازی بورس املاک و مستغلات می‌تواند هم در طرف عرضه مسکن و هم در سمت تقاضا اثر مثبت داشته باشد به این صورت که سمت عرضه را تأمین مالی تقویت می‌کند و سمت عرضه را با جلوگیری از افزایش قیمت‌های آتی؛ به این صورت که افرادی که توانایی خرید مسکن را با سیستم پس انداز سرمایه‌های خُرد به دلیل تورم‌های سالانه ندارند، با استفاده از بورس کالا اقدام به خرید متری مسکن می‌کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: با توجه به اینکه مکانیزم بورس مسکن هنوز نهایی نشده و نحوه قیمت گذاری آن، قیمت پایه، نحوه عرضه املاک در بورس و… نهایی نشده، نمی‌توان فعلاً درباره آن اظهار نظر کرد؛ یا اینکه ملک فروخته شده، اگر دوباره بخواهد در بورس مسکن عرضه شود، معاملات ثانویه آن به چه صورت است، نحوه اختصاص تسهیلات مسکن به املاک قابل معامله در بورس کالا، دریافت کننده اصلی تسهیلات مسکن برای واحدهایی که چند بار عرضه شده‌اند و این تسهیلات چگونه قابل انتقال به خریدار نهایی است و بسیاری موارد دیگر، اصلاً سازوکاری برایشان اعلام نشده است.

مهر