راهکار دولت برای سازماندهی بازار املاک

به گزارش اخبار ساختمان، شیوع ویروس کرونا تأثیر بسزایی در وضعیت اقتصادی کشورهای جهان داشته است. این در حالی است که در ایران علاوه بر بیماری کرونا، عوامل دیگری همچون جهش نرخ ارز و بی‌ثباتی در نظام قیمت‌گذاری کالایی در بازار آزاد، سرمایه‌های سرگردان را به قصد سرمایه‌گذاری به این سو و آن سو کشیده و بر بازارهایی مانند مسکن تأثیر منفی به جای گذاشته است. این در حالی است که انتظار می‌رفت با توجه به کاهش قدرت خرید مردم و همچنین احساس خطر احتمال ابتلا به کرونا به دلیل افزایش تعاملات برای معامله مسکن جدید، ثبات بیشتری بر بازار مسکن حاکم شود.

وضعیت بازار و گزارشات مردمی نشان می‌دهد که قانون‌گذاری بر بازار مسکن تأثیر چندانی نداشته و قیمت‌های بازار و نحوه معاملات رهن و اجاره را ملاک‌های دیگری همچون افزایش بی رویه قیمت زمین و منزل مسکونی، افزایش تقاضا و کمبود عرضه مسکن تعیین می‌کند.

وضعیت این روزهای بازار مسکن همانند سایر بازارها دچار نوعی تشویش و بی‌ثباتی است به گونه‌ای که تغییرات کوتاه مدت قیمت ملک در روزهای اخیر معاملات این بخش را با مشکلات بسیاری از جمله پشیمانی فروشندگان یا اعتراض خریداران از عادلانه نبودن قیمت‌ها در پی داشته است. در این بین کارشناسان معتقدند هر چند بخش قابل ملاحظه‌ای از افزایش قیمت زمین از نبود زیرساخت‌های شهری همچون زمین‌های واجد شرایط جهت ساخت ناشی می‌شود.

در عین حال به نظر می‌رسد در وضعیت فعلی در شهرهایی همچون تهران انحصار زمین ساختمانی در کنار احتکار املاک باعث تشدید این امر شده است. همین مسئله هجوم سرمایه به سمت بازار زمین‌های ساختمانی را به دنبال داشته، توازن بازارها را بر هم ریخته و سرمایه را در زمین‌های مناسب ساخت، انباشت و بلوکه می‌کند.

بر اساس آماری که مرکز ملی آمار منتشر کرده، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار از سال‌های ۷۱ تا ۹۶ از ۲۸ به ۳۶ درصد رسیده و نحوه تصرف و سکونت خانوارها نیز از ۷۸ درصد سکونت ملکی در سال ۶۵ به ۶۰ درصد سکونت ملکی در سال ۹۵ کاهش پیدا کرده است. همچنین طی این سال‌ها، سکونت استیجاره‌ای از ۱۰ به ۳۰ درصد رسیده است.

افزایش قیمت مسکن ناشی از کمبود آن نیست

اگرچه به گفته مسئولان تعداد مسکن در سال‌های اخیر کاهش یافته است اما تعداد خانه‌های خالی نشان می‌دهد این گفته مسئولان به واقعیت نزدیک نبوده و دلیل افزایش تعداد مستأجران، قیمت بالای مسکن و بلوکه شدن بخشی از مسکن، در انحصار سرمایه‌داران است.

غلامحسین عسگری، رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان اصفهان، معتقد است که امروزه خرید یک واحد مسکونی به آرزویی دست نیافتنی برای جوانان تبدیل شده است.

وی می‌گوید: افزایش قیمت مسکن و زمین برای خریداران بسیار خطرناک است. در حال حاضر هزینه ساخت یک متر آپارتمان ۱۰۰ متری در اصفهان به صورت گچ و خاک و بدون هیچ‌گونه امکاناتی بین ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان تمام می‌شود. امید است با اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی و طرح اقدام ملی ساخت مسکن، بازار مسکن ثبات بیشتری را تجربه کند.

پیش از این نیز افشین پروین‌پور، کارشناس مسکن، گفته بود: حدود دو میلیون و ۷۰۰ هزار خانه خالی در کشور وجود دارد که از این تعداد تقریباً ۵۰۰ هزار واحد در تهران است. در شرایطی که از ظرفیت‌های موجود برای سکونت در شهرها به درستی استفاده نشود، ساخت شهرک‌های مسکونی به هیچ عنوان منطقی نیست.

تقاضای سوداگرانه مسکن؛ ۷۲ درصد

وی می‌افزاید: در هیچ کشوری اجازه خالی نگهداشتن و احتکار واحدهای مسکونی به افراد داده نمی‌شود. ضمن اینکه توزیع املاک مسکونی در کشور به شدت نامتوازن است. طبق نتایج آخرین سرشماری که در سال ۱۳۹۵ انجام شده، ۷۲ درصد از املاک در اختیار تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه و تنها حدود ۳۰ درصد آن در اختیار تقاضای مصرفی قرار دارد در نتیجه توزیع به شدت ناعادلانه و غیرمنطقی است.

به گفته این کارشناس مسکن، توزیع مسکن باید عادلانه شود؛ نامتوازن بودن توزیع در این حوزه به قیمت اجاره‌نشینی بسیاری افراد تمام خواهد شد.

پروین‌پور معتقد است: به دلیل محدودیت و نبود قابلیت جایگزینی زمین مناسب ساخت برای واحدهای مسکونی، این منبع باید به صورت صحیح و عادلانه میان مردم توزیع شود. هزینه سوداگری در این حوزه باید به قدری افزایش یابد که دیگر کسی توان سوداگری نداشته باشد.

خلأ قانونی در قیمت‌گذاری زمین و مسکن

این اظهار نظر در حالی است که رسول جهانگیری، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، معتقد است افزایش تولید به عنوان راهکار اصلی حل مشکلات این بازار محسوب می‌شود.

وی با اشاره به وجود خلأ قانونی در قیمت‌گذاری خانه و زمین، می‌گوید: بازار نمی‌تواند برای زمین ملاک و قیمت مشخصی تعیین کند، آن چنان که اکنون در موضوع خودرو هرچند دولت قیمت‌های مشخصی را اعلام می‌کند اما معاملات بازار بر اساس این قیمت‌ها انجام نمی‌شود. بازار مسکن نیز شرایط مشابهی دارد. تقاضای مسکن به دلیل ساخت و ساز کم در چند سال اخیر، بیش از عرضه آن است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان تاکید می‌کند: باید مسکن‌های کوچک با متراژهای بین ۵۰ تا ۱۰۰ متر به تعداد وسیع ساخته شود تا از افزایش قیمت بی‌رویه مسکن جلوگیری شود.

جهانگیری معتقد است رهن و اجاره تابع عرضه و تقاضا است؛ زمانی که قیمت ملک در مدت کوتاهی چند برابر می‌شود، استنباط مالکان نیز این خواهد بود که قیمت رهن و اجاره ملک را متناسب با قیمت آن تعیین کنند اما هم‌چنان دولت می‌تواند با تدابیری از این موضع جلوگیری کند.

وی با اشاره به چالش‌های غیر منطقی سایر بازارها پس از نوسانات بازار ارز، سکه و طلا می‌گوید: همین شرایط بر بازار مسکن نیز حاکم است، عملاً افزایش قیمت‌های بی رویه مسکن و در پی آن افزایش سرسام‌آور رهن و اجاره را شاهد بودیم.

جهانگیری ادامه می‌دهد: موضوع بازار رهن و اجاره با مصوبه ستاد ملی کرونا تقریباً سامان‌دهی شد اما خرید و فروش‌ها به علت افزایش بیش از حد قیمت‌ها در سه ماهه ابتدای سال جاری تعداد قراردادها با مدت زمان مشابه سال قبل قابل مقایسه نیست.

مناقشه در معاملات!

وی تصریح می‌کند: تعداد قراردادهای تنظیم شده در این مدت کاهش یافته و در بسیاری از قراردادها نیز افراد مجدداً به مشاوران املاک مراجعه کرده و معتقدند مورد کلاهبرداری قرار گرفته و ملکشان را ارزان فروخته‌اند. طرف دیگر معامله نیز از این شاکی است که ملک را گران‌تر از مبلغ واقعی آن خریده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان اصفهان می‌گوید: وضعیت نابسامان بازار مسکن از کل اقتصاد کشور تأثیر گرفته است و مشاوران املاک نقش چندانی در این موضوع ندارند. همانطور که نوسانات نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی، نابسامانی‌هایی را در بخش‌هایی نظیر خودرو، آهن و فولاد، مصالح ساختمانی، لوازم خانگی و طلا و جواهر ایجاد کرد با ورود بخشی از سرمایه‌های سرگردان موجود در کشور، بخش مسکن نیز به این نابسامانی دچار شد.

راهکار دولت برای سازماندهی بازار املاک

در تاریخ ۴ مردادماه سال جاری، شورای عالی بورس تشکیل بورس املاک، مستغلات و امتیازات ایران را تصویب کرد. بر اساس نظر برخی کارشناسان و مسئولان، فعالیت بورس املاک و مستغلات می‌تواند تأثیر مثبتی بر سازماندهی و کاهش قیمت مسکن در بازار داشته باشد.

مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران دراین‌باره گفته است: بورس کالا با دو ایده پیش فروش اوراق متری مسکن و حراج الکترونیک املاک به جای مزایده‌های دولتی، قصد دارد ضمن شفاف سازی، اهرم‌های لازم برای متعهد سازی سازندگان را فراهم کند و دو سوی عرضه و تقاضا را به تعادل برساند.

فلاح در خصوص امکان جلوگیری از افزایش قیمت مسکن در بورس تصریح می‌کند: یکی از دلایل اصلی گرانی مسکن، کمبود عرضه است که در این زمینه می‌توان با استفاده از ابزارهای بورسی، جذب سرمایه و متعهد کردن سازندگان به ساخت و عرضه، این مسئله را درمان کرد.

ایمنا