خانه های کوچک نیاز بازار مسکن نیست

به گزارش اخبار ساختمان، تامین سرپناه برای مردم در شرایط کنونی با معضلات فراوانی مواجه است. در این میان شاخص هزینه دسترسی به مسکن مطابق بررسی‌های انجام شده به 80 سال برای دهک‌های کم‌درآمد جامعه رسیده است.

این یعنی یک خانوار واقع در دهک‌های یک تا سه درآمدی برای خرید یک واحد مسکونی متناسب با نیاز خود باید تا 80 سال تمام درآمد خود را پس انداز کند.

در چنین شرایطی برخی از کارشناسان و مسئولان ساخت واحدهای مسکونی کوچک مقیاس را به عنوان یکی از راه حل‌های موجود در حوزه مسکن مطرح می‌کنند.

بر مبنای این عقیده، در شرایطی که بتوانیم واحد مسکونی با متراژ کمتر را بسازیم، هزینه دسترسی به مسکن اقشار کم درآمد کاهش یافته و توانمندی آن‌ها برای تامین سرپناه افزایش می‌یابد.

در همین راستا عبدالرضا گلپایگانی، معاون شهرسازی شهرداری تهران، ضمن بیان این که یکی از اقدامات مورد انتظار سازنده‌ها که می‌تواند از سوی شهرداری تهران انجام شود، تغییر کف حداقلی متراژ آپارتمان در مقررات طرح تفصیلی شهر تهران است، گفت: «این تغییر به‌صورت کاهشی از حداقل ۵۰ مترمربع به ۳۰ مترمربع به شرط تأمین کلیه تجهیزات معماری و ساختمانی امکان‌پذیر است.»

کوچک‌سازی کنیم تا خانوارها برای خرید توانمند شوند

ادبیات کوچک‌سازی در کشور سابقه طولانی دارد و در دوران وزارت عباس آخوندی در سال 72 تحت قالب مسکن پاک (پس اندازهای مردمی، انبوه سازی و کوچک سازی) نیز به آن اشاره شده است.

مطرح شدن ادبیات ساخت واحدهای مسکن کوچک در شرایطی مطرح می‌شود که بسیاری از کارشناسان اقتصادی ساخت واحدهای مسکونی کوچک را غیراقتصادی تلقی می‌کنند و معتقدند بازار مسکن ما در شرایط کنونی به واحدهای مسکونی کوچک نیاز ندارد.

مطابق آمار به دست آمده از سرشماری سال 95 و همچنین مستندات مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری، می‌توان واحدهای مسکونی ساخته شده در شهرهای کشور را به سه گروه تقسیم کرد.

گروه اول واحدهای کوچکتر از ۱۰۰ متر مربع را شامل می‌شود. گروه دوم واحدهای بین ۱۰۱ تا ۱۵۰ متر مربع تلقی شده و گروه سوم شامل واحدهای بزرگتر از ۱۵۰ متر مربع خواهد بود.

در این شرایط اگر حداقل سرانه زیربنای واحد مسکونی برای هر نفر ۳۰ متر مربع درنظر گرفته شود، واحدهای مسکونی گروه اول برای خانوارهای یک تا سه نفره، واحدهای گروه دوم برای خانواده‌های چهار و پنج نفره و واحدهای گروه سوم برای خانواده‌های 6 نفر به بالا مناسب خواهد بود.

بر همین اساس، مقایسه تعداد خانوار موجود با واحدهای مسکونی، در هر گروه نتایج قابل توجهی را مشخص می‌کند.

در گروه اول تعداد خانواده‌های یک تا سه نفره، 10 میلیون و 587 هزار و 206 خانوار است. در حالی که تعداد واحدهای کمتر از 100 متر، 504 هزار و 408 واحد مسکونی بیشتر از تعداد خانوار یک تا سه نفره است.

در گروه سوم نیز، شرایط، تفاوتی با گروه دوم ندارد و یک میلیون و 387 هزار و 786 واحد مسکونی بالای 150 متر مازاد، در این گروه وجود دارد که عمدتا واحدهای لاکچری محسوب می‌شوند.

نیاز اصلی کشور واحدهای 100 تا 150 متری است

این آمار مشخص می‌کند، واحدهای کمتر از ۱۰۰ متر در شهرهای کشور به اندازه کافی وجود دارد. در واقع مشکل این بخش توزیع واحدهای مسکونی است که با اخذ مالیات‌های تنظیمی می‌توان بر این مشکل فائق آمد.

در گروه دوم اما شرایط به کل متفاوت است، در این گروه تعداد خانواده‎های چهار و پنج نفر در حالی 6 میلیون و 841 هزار و 258 خانوار است که تعداد مسکن بین 101 تا 150 متر تنها چهار میلیون و 241 هزار و 816 واحد شمارش شده است.

در حقیقت در این گروه با کمبود 2 میلیون و 599 هزار و 442 واحدی مواجه هستیم. کمبودی که ثابت می‌کند، نیاز به ساخت مسکن بین 101 تا 150 متری به شدت در کشور احساس شده و خانواده‌های شهری چهارو پنج نفره بیشترین فشار را در بین اقشار جامعه تحمل می‌کنند.

آمار بیان شده به وضوح بیانگر این امر است که ساخت مسکن با متراژ کوچک تاثیری در بازار نداشته و توانایی سامان دادن به بازار مسکن را نخواهد داشت، چرا که عمده مشکل کمبود عرضه در بازار مسکن تنها با ساخت واحدهایی بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر قابل حل خواهد بود.

هزینه ساخت هر متربع واحد مسکونی در واحدهای کوچک مقیاس بیشتر است

علاوه بر بررسی نیاز خانوارهای کشور به تفکیک متراژ واحدهای مسکونی، بررسی اقتصادی واحدهای مسکونی کوچک مقیاس نیز نکات قابل توجهی را در بر دارد.

بر همین مبنا حمید بهزادی، کارشناس اقتصادی در ارتباط با تشریح توجیه اقتصادی واحدهای کوچک مقیاس گفت:« در شرایطی که کل هزینه ساخت یک واحد مسکونی مد نظر قرار گیرد، عمده تجهیزات ساخت جزو ملزوماتی است که به متراژ بستگی ندارد، برای مثال شیرآلات یک واحد مسکونی 30 متری با یک واحد 300 متری تفاوتی ندارد.»

این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه هزینه ساخت به ازای هر متر مربع مسکن برای واحدهای کوچک مقیاس بیشتر از واحدهای بزرگ مقیاس است، گفت:« در شرایطی که هزینه زمین از با استفاده از تکنیک‌هایی نظیر فروش اقساطی و اجاره 99 ساله از دوش خانوار کم شود، کاهش هزینه ساخت واحدهای کوچک مقیاس نمی‌تواند چندان چشمگیر باشد تا توجیه اقتصادی واحدهای متناسب با نیاز را تحت تاثیر قرار دهد.»

به استناد اظهارات کارشناسان، بازار مسکن در شرایطی کنونی با نیاز به واحدهای 100 تا 150 متر مربعی مواجه شده است و ساخت واحدهای مسکونی کوچک مقیاس تناسبی با این نیاز ندارد. از طرفی برای توانمند کردن خانوارها به جهت خرید مسکن باید با استفاده از مکانیزم‌هایی برای حذف هزینه زمین یا هزینه ارزش افزوده ساخت اقدام کرد.

در حقیقت کوچک‌سازی نه تنها کمکی به حل مشکل مسکن نمی‌کند، بلکه زمینه تبعات منفی اجتماعی فراوانی را به وجود می‌آورد.

فارس