رونمایی از اوراق سلف بازار مسکن در بورس

به گزارش اخبار ساختمان، پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با حضور در شبکه خبر با موضوع پیش‌بینی وزارت راه و شهرسازی در خصوص کاهش قیمت مسکن، گفت: به هیچ عنوان تا متغیرهای اثرگذار در قیمت مسکن شناسایی نشود و از آنها اطمینان حاصل نکنیم، نمی توانیم راجع به اقتصاد مسکن به ویژه تحولات قیمت مسکن اظهار نظر کنیم.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه نشست خبری با حضور خبرنگاران در ساختمان دادمان وزارت راه و شهرسازی برگزار شد و متغیرهای اساسی در بخش مسکن بررسی شد، افزود: اگراتفاقاتی که افتاده به همین روال پیش برود، بدین معنا که انتظارات تورمی و نقدینگی کنترل شود، قیمت ارز نوسان جدی پیدا نکند، بخش مسکن ثبات پیدا می کند و در این شرایط شاید روند کاهشی همسو با نرخ ارز را نیز شاهد باشیم.

اصلانی خاطرنشان کرد: شوک‌هایی که در نرخ ارز رخ می‌دهد هم راستا با شوک‌هایی است که در نرخ مسکن اتفاق می‌افتد و به شکل واقعی می‌توانیم نشان بدهیم که قیمت مسکن با یک دوره تاخیر همان رفتارهای نرخ ارز را در بازار تکرار می‌کند. بنابراین پیش‌بینی بازار مسکن متاثر از نوسانات نرخ ارز است. اگر وضعیت متغیرهای موثر بر بخش مسکن به همین روال باشد و شاهد روند کاهشی در نرخ ارز باشیم، حتما قیمت مسکن در کوتاه‌مدت ثابت است و در بلندمدت می‌تواند کاهشی باشد.

اصلانی در پاسخ به این پرسش که در پنج سال گذشته قیمت مسکن چند برابر شده است؟، گفت: قیمت مسکن در پنج سال گذشته بیش از 200 برابر افزایش یافته است. این افزایش‌ قیمت‌ها در کلانشهرها و به ویژه تهران بسیار زیاد بوده است. همانطور که این افزایش قیمت در سایر زمینه‌ها از جنس دارایی و کالاهای مصرفی نیز رخ داد.

وی با تاکید بر اینکه نمی ‌توان مسکن را از سایر مولفه‌های اقتصادی جدا دانست، افزود: آنچه که قیمت بیش از اندازه مسکن را غیرقابل تحمل می‌کند دو موضوع است. اول آنکه برای سکونت در یک واحد مسکونی، حداقل‌ باید عدد 50 متر را شاخص قرار دهیم که با توجه به افزایش قیمت‌ها، رقم بسیار بزرگ خواهد شد و از همه مهم‌تر اینکه، مسکن به عنوان سر پناه است و به همین دلیل باید از نظر اجتماعی، فرهنگی، خانوادگی موردتوجه قرار گیرد.

به گفته وی، ممکن بود اگر کالای مصرفی چنین افزایش قیمتی را تجربه میکیرد به راحتی می شد برای آن جایگزینی انتخاب کرد و آن راحذف کرد. در حالیکه در مورد مسکن هیچ جایگزینی نمی‌توان یافت. از این منظر نیز مسکن کالای بسیار پراهمیتی است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در خصوص ارایه میانگین متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع واحد مسکونی، گفت: مبنای محاسبه قیمت‌های مسکن آن چیزی است که در بازار اتفاق افتاده و معامله شده است که این معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات (سامانه کد رهگیری) ثبت شده است.تمامی معاملاتی که در سامانه کد رهگیری ثبت می‌شود از طریق این سامانه، واکشی شده و در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار می‌گیرد و محاسبه متوسط قیمت‌ها از این طریق محاسبه می شود. بدین معنا داده های پرت از کل داده ها حذف و میانگین قیمت‌های واقعی ملاک محاسبه قرار می گیرد.

اصلانی یادآور شد: تا به حال فقط قیمت‌های شهر تهران به عنوان قیمت مبنا برای بخش مسکن محاسبه و اعلام می‌شد. در آماری که به تازگی منتشر شده است، آمار خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک و سه شهر تهران از آمار متوسط میانگین قیمت مسکن خارج شده است و با اینکار 10 میلیون کاهش قیمت را داشتیم.

وی در بیان دلایل حذف مناطق یک و سه از محاسبه متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی، گفت: به این دلیل که این مناطق، مناطق ویژه‌ای هستند از آمار حذف شدند.بالاترین قیمت های واحد مسکونی در منطقه یک شهر تهران است. وقتی قیمت خرید و فروش در منطقه یک اعلام می‌شد، به عنوان نمونه،مناطق 17 و 18 شهر تهران، و سایر مناطق سعی می کردند قیمت‌ها را با بالاترین منطقه تعدیل کنند و اثر روانی بر اذهان عمومی می‌گذاشت و می‌گذارد.

اصلانی در پاسخ به این پرسش که در پنج سال گذشته چقدر مسکن تولید شد و چه میزان از آنها در مناطق مرفه بوده است؟، گفت: مطالعاتی که بر اساس آن نیازسنی در کشور در خصوص تولید مسکن انجام می شود بر اساس طرح جامع مسکن است. طرح جامع مسکن یکبار در سال 84 تهیه شد و دوباره در سال 94 تا 96 بازبینی و مرور و مجددا منتشر شد.

وی افزود: بر اساس طرح جامع مسکن، نیاز سالانه کشور به مسکن 700 هزار واحد در مناطق شهری و 200 هزار واحد در مناطق روستایی است. این بدان معناست که اگر قرار باشد این نیاز تامین شود سالانه در مناطق شهری 700 هزار پروانه باید صادر شود و همه آنها باید منجر به ساخت شود. در حالیکه بر اساس اطلاعات شهرداری‌ها، تقریبا سالی 300 تا 350 هزار واحد پروانه صادر می شود که حدود 70 تا 75 درصد آنها منجر به ساخت خواهد شد.


مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: در سال های گذشته بازدهی حاشیه سود در بخش تولید مسکن کمتر از حاشیه نرخ سود در سایر بخش‌ها از جمله بازار ارز، بورس و دارایی بوده است. بازدهی در بازارهای مختلف در 10 سال اخیر نشان می‌دهد که در بورس حدود 51 درصد، متوسط 10 ساله رشد قیمت رخ داده است. در حالیکه این مبلغ برای بخش مسکن 26 درصد محاسبه شده است. بدین معنا مسکن آخرین رتبه در بازدهی (رشد قیمتی) داشته است.

وی افزود: بازدهی با سرمایه‌گذاری ارتباط مستقیم دارد. اگر سرمایه‌گذار احساس کند که در بازاری سرمایه‌گذاری‌اش سودآورتر است سرمایه اش را در آن بازار می برد. به ویژه که این سودآوری در بازار دارایی، ارز و بورس بیشتر است. در حالیکه در بازار مسکن حداقل 2 تا 2 سال و نیم خواب سرمایه وجود دارد و همین نوسانات در فضای اقتصادی موجب شده تا سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت و حتی در میان‌مدت جذب بازارهای رقیب مسکن شوند. این برآیند نشان می‌دهد که حاصل این فرآیند تولید واقعی مسکن در حدود 270 تا 280 هزار واحد به طور سالانه است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا بورس املاک باعث افزایش قیمت مسکن می شود؟، گفت: بازار سرمایه فضای مناسب و ابزار مناسب برای تامین مالی بخش مسکن است. بدین معنا سرمایه های خردی که در اقتصاد می‌چرخد و سرگردان است می توانند به عنوان تامین کننده منابع ساخت در خدمت تولید مسکن قرار گیرند و یا در خدمت تقاضا برای تجهیزات قدرت خرید متقاضی باشند. از این نظر هیچ راهی وجود ندارد تا از ابزارهای بازار سرمایه در بخش مسکن و حل و باز کردن گره تامین مالی بخش مسکن استفاده شود که در هفته‌های آتی از این موضوع رونمایی می شود.

اصلانی اعلام کرد: اوراق سلف بازار مسکن با کمک بورس کالا طراحی شده است و در یک پروژه به زودی عملیاتی می‌شود. ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می شود و آنها در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود. از آنجاییکه مردم می‌خواهند ارزش پول خود را در مقابل تورم حفظ کنند یکی از راهکارهایی که می‌توانند انجام دهند خرید اوراق است و پول ساخت یا هزینه‌های ساخت مسکن از طریق اوراق بهادار برای سازنده تامین خواهد شد. در واقع یکی از روش‌هایی که موجب کاهش وابستگی به سیستم بانکی خواهد شد بازار سرمایه است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن ادامه داد: یکی از گره های تولید مسکن، تامین مالی است. حداکثر وامی که هم اکنون برای مسکن پرداخت می شود یک بیستم قیمت مسکن نیست. بنابراین مهم است که منابع ارزان قیمتی از بازار اخذ شود و عرضه مسکن در بورس کالا نه تنها موجب افزایش قیمت نمی شود که معتقد هستیم اثر کاهشی دارد.

وی همچنین در خصوص قیمت‌های واحد مسکونی اقدام ملی مسکن،گفت: قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی 2 میلیون و 770 هزار تومان برآورد شد که همین عدد هم‌اکنون پایین‌تر از قیمت بازار برای ساخت و ساز است. مقرر است قیمت ها توسط سازمان برنامه و بودجه تعدیل شود که این تعدیل در جهت افزایش است.

آریا