مرور جزئیات قانون مالیات بر خانه‌های خالی

به گزارش اخبار ساختمان، 10 سال پیش، وزارت راه و شهرسازی دولت دهم با راه‌اندازی «سامانه خطوط تلفن ویژه» برای «معرفی واحدهای مسکونی خالی از سکنه» در وزارت مسکن، از ساکنان 2 کلان‌شهر تهران و کرج خواست، در صورت اطلاع از خانه‌های خالی در محله‌ها یا مجتمع‌هایی که بیش ‌از یک واحد در آنها خالی از سکنه است، مشخصات واحدها را به وزارت مسکن اطلاع دهند.

این خبر در واقع اولین تلاش‌ها درباره ماجرای مالیات بر خانه‌های خالی در کشور به حساب می‌آید که در هفته جاری و پس از فراز و فرود 10 ساله در قالب قانونی قابل اتکا در مجلس یازدهم تصویب و توسط حسن روحانی، رئیس جمهور به دستگاه‌های ذی‌ربط ابلاغ شد.

در همین راستا و به منظور آگاهی از جزئیات اصلاح ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم یا همان مالیات بر خانه‌های خالی به سراغ حسین عبداللهی کارشناس حوزه مسکن رفتیم تا از جزییات جدیدترین اصلاحیه این قانون ابلاغ شده مطلع شویم.

مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:

روند تصویب اصلاحیه ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم درباره مالیات بر خانه‌های خالی نزدیک به هشت ماه زمان برد، به نظر شما علت طولانی شدن روند تصویب چه نکته‌ای بود؟

عبداللهی: از سال 94 این قانون تصویب شده بود ولی اجرا نمی‌شد، به این دلیل که می‌گفتند مشکلاتی دارد. مجلس یازدهم که آمد برخی از نمایندگان برای سامان‌دهی بازار مسکن تصمیم گرفتند که تقاضاهای این بازار را کنترل کنند. یک بخش مالیات بر عایدی سرمایه بود و یک بخش مالیات بر خانه‌های خالی. از آن‌جایی که می‌توانستند قانون مالیات بر خانه‌های خالی را زودتر از مالیات بر عایدی سرمایه تصویب کنند و به تابستان امسال هم برسد، در دستور کار قرار دادند. کلیات آن در 15 مرداد تصویب شد اما شورای نگهبان 22 ایراد به آن گرفت.

ایرادات 22 گانه اولیه شورای نگهبان درباره چه مسائلی بود؟

عبداللهی: یک بخش محوری این ایرادات تعریف خانه‌های خالی بود که می‌گفتند مشکل دارد. درصورتی‌که سال 94 همین تعریف تصویب شده بود اما مجلس آن را تغییر داد و در تعریف بدون ساکن و یا کاربر هم اضافه شد. یک بخش دیگر ایرادات واژگانی بود که پروژه تبدیل به طرح شد و کنتور تبدیل به شمارش‌گر شد. یک بخش دیگر تعداد خانه‌های معاف از خانه‌های خالی بود که چه تعداد از خانه‌ها باید معاف باشند. بر همین اساس در قانون آمده بود خانه‌های اصلی افراد در شهر محل سکونت یک عدد و خانوارها می‌توانند یک خانۀ فرعی هم در سایر شهرها داشته باشند و همچنین تصویب شد که اگر به نام یکی دیگر از اعضای خانواده باشد مشکلی نیست. ایراد دیگر این بود که تا چه مدتی ضرورت دارد این مالیات از خانه‌های خالی دریافت شود و مجلس تصمیم گرفت که یک شاخصی برای این کار تعریف کند به این صورت که نسبت تعداد خانه‌های شهر به تعداد ساکنان شهر اگر به 1.25 برسد، در این حالت از خانه‌های خالی مالیاتی اخذ نشود و این مستلزم افزایش تولید است که خود محرک بهبود شرایط بازار خواهد شد.

پس از رفع ایرادات 22 گانه و رفع ایرادات مجلس، شورای نگهبان در مرتبه دوم نسبت به انتشار سه ایراد دیگر اقدام کرد، ممکن است محور ایرادات مرحله دوم را تشریح کنید؟

عبداللهی: مهم‌ترین ایراد از سه نکته شورای نگهبان این بود که اگر فردی به هر دلیلی نتواند خانۀ خود را بفروشد یا اجاره دهد، شما چه برخوردی با او می‌کنید. در واقع یکی از فلسفه‌های مالیات بر خانه‌های خالی این است که مالکان بتوانند به قیمت بازار بفروشند که مردم بتوانند خانه‌دار شوند و با توجه به این‌که زمان کافی هم برای فروش داده شده بود این ایراد خیلی نمی‌توانست موجه باشد.

مجلس برای رفع این ایراد 2 اقدام انجام داد، یکی این‌که اگر شخصی به علت مشکلات قضایی خانه‌اش خالی مانده باشد باید به هیئت حل اختلاف موضوع ماده 244 قانون مالیات‌های مستقیم مراجعه کند و مشکل خود را برطرف کند یا اگر مشتری نداشته باشد بر اساس تشکیل یک سامانۀ معاملاتی توسط وزارت راه و شهرسازی و بر اساس نرخ ارزش معاملات و نرخ ارزش اجاره‌ای ملک که موضوع مادۀ 64 قانون مالیات‌های مستقیم است، معاملات خود را در آن‌جا ثبت کند و بگوید که من مشتری می‌خواهم؛ 2 بار به او مشتری معرفی خواهد شد که اگر 2 بار را رد کرد، دیگر معاف نیست و مشمول مالیات خواهد شد.

یکی از سوالات اساسی موجود در اذهان عمومی، تفاوت قانون مالیات بر خانه‌های خالی مصوب مجلس یازدهم با قانونی است که در سال 94 تصویب شد؟ ممکن است پیرامون این تفاوت‌ها توضیحی ارائه دهید؟

عبداللهی: یکی بحث نرخ مالیات است که در سال 94 بازدارنده نبود. در واقع طبق قانون سال 94 بالغ بر 50 درصد مالیات بر درآمد اجاره بود و با توجه به ارزش معاملاتی آن سال برای یک خانۀ یک میلیاردی حدوداً 2 میلیون تومان می‌شد؛ ولی در حال حاضر برای یک خانۀ یک میلیاردی در سال اول 50 میلیون تومان مالیات محاسبه می‌شود.

با توجه به این‌که فاکتورهای موثر بر مالیات بر اجاره خیلی زیاد است و واحد به واحد تفاوت می‌کند، میانگینی که اعلام می‌کنید بر چه مبنایی است؟

عبداللهی: این یک میلیارد را بر اساس ارزش اجاره‌ای یک خانۀ متوسط در آزادی سمت خیابان جی بررسی شده است. ولی خوب شاید خانه‌های لوکس‌تر مالیات بیشتری هم پرداخت کنند ولی به صورت میانگین 50 میلیون است و بالاتر هم می‌تواند باشد.

آیا واحدهای مسکونی زیر 150 متر در تهران معاف از مالیات بر خانه‌های خالی هستند؟

عبداللهی: در قانون قبلی طبق تبصرۀ 11 مادۀ 53 گفته شده بود که خانه‌های زیر 150 متر در تهران و مجموعاً زیر 200 متر در سایر نقاط کشور از مالیات بر خانۀ خالی معاف هستند که این موضوع ربطی به خانۀ خالی نداشت به همین خاطر این قانون را تغییر دادند ولی در قانون جدید این معافیت را برداشتند چراکه مأخذ مالیات بر خانه‌های خالی مالیات بر درآمد اجاره است به همین این معافیت به مالیات بر خانه‌های خالی هم می‌رسید. بنابراین همه واحدهای مسکونی در تهران در صورت عرضه نشدن، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی است.

بر مبنای قانون جدید، مبداء زمان خالی بودن برای واحدهای مسکونی نوساز از چه زمانی آغاز می‌شود؟

عبداللهی: برای این‌که تولید مسکن رونق بگیرد به سازندگان وقت بیشتری دادند یعنی 12 ماه بعد از صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی برای سازندگان با تعداد کم و برای انبوه‌سازان 18 ماه بعد از صدور گواهی اتمام عملیات وقت داده شده که بعد از آن باید بفروشند در غیر این صورت مشمول مالیات می‌شوند.

با توجه به در نظر گرفتن فرآیند خوداظهاری برای مردم، چه ضمانت اجرایی برای ترغیب مردم به مسئله خوداظهاری در نظر گرفته شده است؟

عبداللهی: شناسایی خانه‌های خالی در قانون سال 94 صرفاً بر اساس سامانۀ املاک بود که این سامانه فقط مالکیت، متراژ و نوع خانه را مشخص می‌کرد اما با اضافه شدن خوداظهاری علاوه بر این اطلاعات، سکونت افراد هم اضافه شد و ما به روز می‌توانیم سکونت افراد را داشته باشیم و با توجه به این‌که خوداظهاری هم انجام می‌شد، یک ضمانتی برای آن گذاشتند که فرد خانه‌های خود را اظهار کند که اگر نکند نمی‌تواند از خدمات استفاده کند و هم تعرفه‌های آب، برق و گاز او پرمصرف تلقی می‌شود.

حالا اگر یک خانه اظهار نشده باشد در حکم خانۀ خالی شناسایی می‌شود و مالیات از آن گرفته می‌شود. در این بین توجه به یک نکته حائز اهمیت است، در قانون آمده بود که اگر خانه مجموعاً چهار ماه خالی باشد، بعد از آن مشمول مالیات است. شورای نگهبان یک ایرادی گرفته بود که اگر فردی آن خانه را بخرد این معافیت برای فرد جدید هست یا خیر؟ طبق تغییری که ایجاد شد گفتند که اگر به صورت رسمی معامله و انتقال صورت گرفته باشد، معافیت برای فرد جدید هم جاری است و چهار ماه دیگر هم می‌تواند خالی باشد و به خاطر این هست که مردم سوق پیدا کنند تا معاملات را رسمی انجام دهند.

در حال حاضر دولت واحدهای طرح اقدام ملی را در دست احداث دارد. آیا واحدهایی که دولت می‌سازد هم مشمول این قانون می‌شود یا خیر؟

عبداللهی: در قانون این مورد نیامده است ولی چون دولت خود به صورت مستقیم آن خانه‌ها را نمی‌سازد بلکه به صورت تعاونی یا بخش خصوصی می‌سازد، در این صورت مشمول مالیات می‌شوند. البته با توجه به این‌که شهرهای زیر 100 هزار نفر معاف هستند باید دید که این خانه‌ها برای زیر 100 هزار نفر ساخته می‌شوند.

به عقیده شما مالیات بر خانه‌های خالی چه تاثیری بر روند بازار مسکن دارد؟

عبداللهی: در رابطه با مزیت اخذ مالیات بر خانۀ خالی می‌توان گفت در بازار مسکن عرضه افزایش می‌یابد. با توجه به این‌که 2.5 میلیون مسکن خالی پیش‌بینی شده و این رقم هشت برابر ساخت و ساز فعلی کشور است که باعث می‌شود حجم زیادی از مسکن وارد بازار شود.

نکتۀ بعد این است‌که توقف رشد خانه‌های خالی خیلی برای ما مهم است، چیزی که از سال 85 تا 95، چهار برابر شده است و از 633 هزار واحد به 2.5 میلیون واحد رسیده است. باید برای این موضوع یک ابزار متوقف‌کننده می‌گذاشتند که بحث مالیات بر خانۀ خالی می‌تواند در این زمینه مفید باشد.

به عنوان مثال در شهر ونکوور هم از همین مالیات بر خانۀ خالی استفاده کردند که در سال 2017، یک درصد ارزش ملک بوده است و تصویب کردند که در سال 2021 به سه درصد ارزش خود ملک افزایش پیدا کند و دلیل هم این بود که مالیات بازدارنده بوده و توانسته به میزان 30 درصد عرضۀ خانه در بازار مسکن را افزایش دهد. همچنین از این درآمد برای ساخت 116 هزار مسکن ارزان‌قیمت برای مردم استفاده کردند و 19 درصد هم ساخت خانه‌های اجاره‌ای افزایش پیدا کرده است. در کل نکات مثبتی در این طرح دیدند و تصمیم به افزایش آن گرفتند.

همین اتفاق در شورای شهر لس‌آنجلس هم در حال رخ دادن است و می‌خواهند این مالیات را تصویب کنند. در استرالیا هم این چنین قانونی هست. در اتاوای کانادا و بریتیش کلمبیا هم همین‌طور است.

آیا پیش‌بینی از اثرگذاری این قانون بر عرضه واحدهای مسکونی خالی در کشور وجود دارد؟

عبداللهی: مکمل مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه است. مالیات بر عایدی سرمایه جلوی قیمت مسکن را می‌گیرد و مالیات بر خانه‌های خالی جلوی خالی بودن مسکن را خواهد گرفت. اگر این 2 قانون با هم تصویب شده باشند در همان سال اول بسیار تأثیرگذار خواهد بود ولی چون ما مالیات بر عایدی سرمایه نداریم باید نرخ این مالیات بر خانۀ خالی به قدری بالا باشد که نسبت به سودی که مالک می‌کند ترجیح بدهد خانۀ خود را خالی نگه ندارد. چیزی که بنده حدس می‌زنم این است که در حال حاضر درصد خانه‌های خالی ما از کل واحدهای مسکونی کشور 11 درصد است. طبق چیزی که برآورد شده، این است که اگر این نرخ چهار درصد برسد خوب است، چراکه نیاز به جابجایی داریم و باید خانۀ خالی باشد تا انتقال پیدا کند. پس اگر ما این نرخ را از 11 درصد به هفت تا هشت درصد در سال اول برسانیم موفق عمل کرده‌ایم.

آیا قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی بدون عملکرد دقیق سامانه املاک اجرا شدنی است؟

عبداللهی: بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی، 1.5 میلیون خانه خالی در فاز اولیه سامانه املاک را شناسایی شد و به آن‌ها پیامک دادند. بعضی‌ها که پیامک دریافت کردند اصلا نمی‌دانستند که اعیان یا عرصه چیست؟ آیا پیامک قلابی است یا خیر؟ یعنی حتی این‌ها هم در قضیه مشخص نشده بود و در رسانه‌های ملی اطلاع‌رسانی کافی نبود و شاید همین باعث شکست قانون شود. اگر سامانۀ خوبی ایجاد نکنیم و اطلاعات کافی در آن نباشد شاید قانون روی زمین بماند و بعد آن هم قانون مالیات بر عایدی سرمایه هم به مشکل بخورند.

آیا سامانه ملی املاک و اسکان علاوه بر مالیات بر خانه‌های خالی در سایر مالیات‌های تنظیمی نیز مورد نیاز است؟

عبداللهی: این سامانه فقط برای خانه‌های خالی نیست درصورتی‌که این سامانه در کشورهای مختلف برای برنامه‌ریزی برای آیندۀ بازار مسکن استفاده می‌شود. یعنی آمارهای کلی، مالک، نوع بهره‌برداری و سایر آمار را استخراج می‌کنند و برای آینده برنامه‌ریزی می‌کنند یا با پول‌شویی مقابله می‌کنند. شما اگر بدانید صاحب خانه‌هایی که در کشور وجود دارد چه کسانی هستند، شفافیت ایجاد می‌شود و میتوان جلوی پول‌شویی را گرفت. یک بحث دیگر تخصیص بهینۀ منابع است یعنی به متقاضیان و تولیدکنندگان تسهیلات بدهند و متقاضیان واقعی را شناسایی کرد. همۀ این‌ها مزایای سامانۀ املاک است.

اخیراً در لایحۀ بودجه‌ای که به مجلس رفته، پیش‌بینی شده است که 200 میلیارد تومان درآمد مالیات بر خانه‌های خالی باشد. نگاه درآمدی به مالیات تنظیمی تا چه اندازه صحیح است؟

عبداللهی: پیش‌بینی مذکور برای کسب درآمد از این پایه مالیاتی توسط سازمان برنامه بودجه و بر اساس مطالعات خودش انجام شده است که خیلی دقیق و علمی نیست ولی همین که این درآمد کم است خیلی مهم است. الان کشورهای مختلف به این رسیدند که اصلا نباید درآمدی از این مالیات داشته باشند چراکه اگر درآمدی نباشد یعنی مالک ترجیح داده که خانۀ خود را عرضه کند، به‌جای این‌که مالیات آن را پرداخت کند و هدف ما هم همین است.

به نظر شما تاثیر این پایه مالیاتی جدید بر معیشت مستاجران به چه نحو است؟

عبداللهی: در حالت کلی مالیات بر خانه‌های خالی به 2 صورت برای مستأجران خوب است. در حالت اول وقتی این خانه‌ها به صورت ملکی در بازار عرضه می‌شود که در این حالت تقاضای خانه‌های استیجاری کم می‌شود و درنتیجه اجاره‌بها کاهش پیدا می‌کند. در حالت دوم این خانه‌ها به صورت استیجاری عرضه می‌شود که عرضۀ خانه‌های استیجاری را افزایش می‌دهد و باز هم به نفع مستأجران است.

فارس