بررسی علل گرانی مسکن در سال های اخیر

به گزارش اخبار ساختمان، مسکن گران شده است و با شنیدن نام خانه، آه از نهاد بعضی از مردم بلند می­ شود. بسیاری از کارشناسان معتقدند دلیل گرانی مسکن، کمبود مسکن است. اما به نظر می رسد این معضل دلایلی دیگری نیز داشته باشد. در این رابطه با محمدرضا جمشیدی کارشناس اقتصادی و پژوهشگر دانشگاه امام صادق گفت و گو کردیم:

دلیل معضل گرانی مسکن در سالهای اخیر چیست؟

این مشکل ذو ابعاد است زیرا اگر در سال­های اخیر فقط مسکن گران شده و قیمت بقیه کالاها ثابت مانده بود می­ شد مشکل را به کمبود مسکن نسبت داد چرا که وقتی عرضه یک کالا کم شود قیمت افزایش پیدا می­ کند و بالعکس. طبق آمار­ها عرضه و تولید مسکن در دولت دولت یازدهم و دوازدهم خیلی کم بوده است بنابراین در نگاه اول، یکی از عوامل اصلی گرانی مسکن، کاهش تولید و عرضه است.

بدیهی است در چنین شرایطی یا باید بخش خصوصی تولید را افزایش دهد و یا اینکه دولت خودش مستقیما وارد گود شود و با تولید و عرضه مسکن، قیمت­ها را کاهش دهد درست است؟

مطلب به این سادگی نیست هزینه ساخت مسکن در دولت روحانی پنج برابر شده، بر اساس گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت نهاده‌های ساخت مسکن بر پایه سال 1390 در پایان دولت دهم 170 واحد بود که در پاییز امسال به 850 واحد رسید که افزایش پنج برابری نسبت به پایان دولت قبل نشان می‌دهد. با در نظر گرفتن این نکته که سود تولید هر کالایی از جمله مسکن برای تولیدکننده برابر است با تفاضل قیمت و هزینه تمام شده. اگر همراه با گران شدن مسکن، هزینه تولید رشد نکند سود بیشتری نصیب تولیدکننده می ­شود.

تحت این شرایط عرضه مسکن نیز افزایش پیدا می­کند چرا که با افزایش قیمت مسکن، انگیزه تولیدکننده برای عرضه مسکن زیاد می ­شود. این افزایش عرضه هم به نوبه خود موجب کاهش و تعدیل قیمت مسکن خواهد شد. بر عکس اگر در کنار گران ­شدن مسکن، هزینه ­های تولید مسکن مثل قیمت زمین، مصالح، دستمزد­ها و... افزایش پیدا کند عملا تولید­کنندگان سودی از افزایش مسکن نمی­ برند و حتی ممکن است به خاطر نبود مشتری و رکود در بازار، ضرر هم بکنند.

نظرتان پیرامون طرح مجلس با عنوان جهش تولید مسکن چیست؟ با این تفاسیر زیاد آن را توصیه نمی کنید؟

با توجه به رشد هزینه تمام شده مسکن در سال­های اخیر، دلیلی خاصی وجود ندارد که با ورود دولت به عرصه ساخت مسکن، قیمت مسکن کاهش پیدا کند چرا که همان موانعی که در برابر بخش خصوصی قرار دارد در برابر دولت هم هست. دولت هم مانند بخش خصوصی باید هزینه مصالح و دستمزد­ها را بپردازد (حتی با حذف هزینه زمین سایر هزینه­ ها همچنان بالاتر از قدرت خرید اکثر مردم هستند). اگر هزینه تمام شده مسکنی که دولت می ­سازد کمتر از بخش خصوصی نباشد عملا دخالت دولت بیهوده خواهد بود و قیمت­ها چندان تغییری نخواهد کرد.

بنابراین حل ریشه ای مشکل مسکن را در چه می بینید؟

آنچه باعث ناتوانی مردم در خرید مسکن شده است تورم است نه گرانی مسکن. به عبارت دیگر اگر فقط مسکن گران شود کمبود عرضه را می ­توان جزء متهمان ردیف اول دانست اما وقتی همه چیز- از گوشت وتخم مرغ تا ارز، خودرو، طلا و زمین گران می­شود یعنی مشکل از جای دیگری است. در دولت یازدهم و دوازدهم اندازه کل اقتصاد ایران تقریبا ثابت مانده است و اما قیمت­ های اول و آخر دولت اصلا قابل مقایسه نیست یعنی اگر چه تولید کشور کاهش پیدا نکرده اما سطح عمومی قیمت­ها زیاد شده است لذا مقصر این گرانی، فقط کمبود عرضه نیست.

علت­ العلل تورم­ های بالا، سیاست­ های پولی غلط و خلق پول است. رشد بی­ ضابطه نقدینگی در نهایت قیمت همه چیز از جمله مسکن را افزایش داد. در سوی مقابل دستمزدها به اندازه تورم افزایش پیدا نکرده است لذا قدرت خرید مردم کم شد.

برخی از کارشناسان معتقدند با تحریک بازار مسکن کل اقتصاد از رکود خارج می ­شود حال سؤال این است که با توجه به محدودیت شدید امکانات، بهترین و موثرترین راه خروج از رکود چیست.

حل مشکل مسکن متوقف بر سیاست­هایی است که قدرت خرید مردم را زیاد کند و رکود را از بین ببرد در غیر این صورت امیدی به حل مشکل مسکن یا مشکلات اقتصادی دیگر مثل بیکاری نخواهد بود. البته برای خروج از رکود و حل معضل مسکن، سیاست­های دیگری نیز به جزساخت مسکن دولتی وجود دارد. در حقیقت مشکل مسکن یک تکه از یک پازل بسیار بزرگ به نام مشکلات اقتصادی و غیر اقتصادی ایران است و این پازل اجزای دیگر مثل مشکل اشتغال، رکود، تحریم، آب، آلودگی هوا و... هم دارد.

بنابراین اساسا ریشه مشکلات مسکن در ضعف قدرت خرید است و ضعف قدرت خرید ریشه در رکود، تورم، نااطمینانی­ ها، مشکلات نهادی و ساختاری و... دارد تا جایی که شاید حتی با تمرکز بر چنین مشکلاتی، نیاز چندانی به مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن نباشد.

با این موافق هستید که طرحهایی چون مسکن ملی و مسکن مهر قیمت زمین را حل می کند و زمین سهم بالایی در قیمت تمام شده مسکن دارد ؟

اگر چه برخی از کارشناسان به این نظریه معتقدند اما به نظر می رسد این فرظیه نیاز به تأمل بیشتری دارد زیرا اعطای مجوز تغییر کاربری اراضی یا ساخت مسکن در زمین­های خالی دولت در شهر­ها یک روش بدون هزینه برای حذف هزینه زمین از قیمت مسکن نیست. ارزش زمین­های شهر و تفاوت آن با جایی مثل کویر لوت به خاطر خود زمین نیست بلکه به خاطر امکاناتی است که حول آن زمین وجود دارد. زمین­های شهری ارزشمند است چرا که به امکاناتی مثل مدرسه، بیمارستان، مسجد، پارک و ... دسترسی دارد و خدماتی مثل امنیت، آب، برق، گاز، راه و... برایش تامین شده است.

به بیان دیگر ارزش زمین­های شهری به خاطر سرمایه ­گذاری­هایی است که قبلا حول آن زمین­ها صورت گرفته است و آن­­ها را قابل سکونت کرده است. اگر دولت بخواهد اجازه ساخت مسکن چه در شهر و چه در حاشیه شهر را بدهد مجبور است هزینه ­های جانبی آن را نیز بپردازد مثلا بیمارستان­ها یا مدارس جدید بسازد یا خیابان­ها را تعریض کند.

در وضع کنونی بسیاری از شهرها مثل خود تهران گرفتار مشکلاتی مثل ترافیک، آلودگی هوا، آبگرفتی معابر، شلوغی و کیفیت پایین مدارس دولتی، شلوغی بیمارستان­های دولتی و مشکلات مشابه هستند. افزایش جمعیت شهرها بدون سرمایه ­گذاری جدید در زیرساخت ­ها جامعه را گرفتار مشکلات بعدی می ­کند بنابراین ساخت مسکن در مناطق شهری ابدا برای دولت بی­هزینه نخواهد بود.

این هزینه­ ها، هزینه­ های مغفولی است که باید به آن توجه شود. بدون پرداخت این هزینه­ ها و سرمایه­ گذاری­های جدید، صرفا جنس مشکلات تغییر می­ کند و در سال­های آتی هر روز شاهد اعتراض مردم به خاطر مشکلات مختلف خواهیم بود.

در مقایسه طرح ملی مسکن مجلس که قرار بر ساخت سالیانه 600 هزار واحد مسکونی در اطراف شهر است با طرح ساخت شهرهای جدید کدام را ترجیح می دهید؟

به نظر می رسد در طرح مسکن ملی به آمایش سرزمین بی توجهی شده است. یکی از اشکالات و یا شاید طرح ملی این است که صرفا جمعیت شهر­های موجود را افزایش می­ دهد چرا که تمرکز آن بر ساخت مسکن در زمین­های شهری موجود است. با انجام این طرح، عملا باید فاتحه انتقال پایتخت یا ایجاد شهر­های جدید در مناطق پر ظرفیتی مثل سواحل مکران را خواند و آرزوی توسعه مبتنی بر آمایش سرزمین را به فراموشی سپرد.

مکان­یابی شهر­های ایران در بسیاری از مواقع غیر اصولی بوده است مثلا سواحل جنوبی کشور عملا خالی از سکنه است در حالی که با معیارهای آمایش سرزمین، ظرفیت بسیار عالی­ای برای جمعیت پذیری دارد. از سویی جمعیت بسیار زیادی در مناطقی متمرکز شده­اند که مستعد زلزله یا آلودگی هوا است و یا اینکه به آب کافی دسترسی ندارد. بدیهی است که تاکید بر ساخت مسکن در زمین­های دولت یا اطراف شهرهای موجود معنا و مفهومی به جز ادامه مسیر غلط توزیع جمعیت و امکانات اقتصادی در مکان غلط و اشتباه ندارد.

تسنیم