بررسی جزئیات طرح ملی مسکن اقساطی

به گزارش اخبار ساختمان، از اوایل امسال که مدیرعامل اتحادیه‌های تعاونی شهر تهران طرح ملی مسکن اقساطی را رونمایی کرد، معاونت مسکن و ساختمان ‌واکنش‌های بعضا عجیبی از خود در قبال این طرح نشان داد. چند روز پس از این اتفاق معاون مسکن و ساختمان اعلام کرد این طرح وجاهت قانونی ندارد. محمودزاده در این باره گفته بود: شرکت تعاونی تحت‌عنوان طرح ملی مسکن اقساطی، طرحی را معرفی کرده که هیچگونه ارتباطی با طرح ملی مسکن ندارد و در واقع از عنوان طرح اقدام ملی مسکن سوء استفاده شده است.

وی تصریح کرد: این مجموعه شرکت‌ها پروژه‌هایی را پیش‌فروش کرده‌اند که کاملا غیرقانونی است و در این خصوص هیچگونه مجوزی از سوی وزارتخانه به آنها ارائه نشده است. طبق قانون، هرگونه پیش فروش ساختمان و مسکن باید از وزارت راه و شهرسازی مجوز رسمی داشته باشد.

در ادامه نیز وزارت راه و شهرسازی اطلاعیه‌‌ای به شرح زیر صادر کرد؛

« وزارت راه و شهرسازی در خصوص «طرح ملی مسکن اقساطی» مسئولیتی ندارد. اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران که اقدام به ثبت‌نام برای واگذاری مسکن در قالب طرحی تحت‌عنوان طرح ملی مسکن اقساطی کرده، هیچ‌گونه مجوزی از وزارت راه و شهرسازی برای انجام ثبت‌نام و سایر امور از جمله اخذ پول، پیش‌فروش و ساخت‌وساز مسکن ندارد.

صرفاً عنوان مطروحه تشابه اسمی با طرح دولتی اقدام ملی مسکن دارد. از این رو تاکید می‌شود وزارت راه و شهرسازی هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال متقاضیان ثبت‌نامی، فعالیت، مبالغ اخذ شده و سایر اقدامات اتحادیه مذکور ندارد.»

در حالی احتمالا مسئولان وزارت راه و شهرسازی خود را برای واکنش سوم آماده می‌کنند مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران صفر تا 100 طرح ملی مسکن اقساطی را تشرح کرد. خشایار باقرپور با اشاره به برنامه‌ریزی برای خانه‌کردن مردم با نصف قیمت تمام شده کنونی مسکن در کشور از واکنش وزارت راه و شهرسازی در رابطه با طرح مذکور انتقاد کرد و از پیگیری‌های قانونی در این زمین خبر داد.

مردم بازنده اصلی بازار مسکن

وی در ادامه اظهار کرد: بازار مسکن، بازار پرتلاطمی را در 2 سال اخیر داشته و شرایطی به گونه‌ای پیش رفته که بازنده اصلی آن مردم بوده‌اند. در واقع رشد قیمت‌ها به گونه‌ای بوده که با سطح درآمد خانوارها هیچ سنخیتی نداشت و قدرت خرید به شکل فزآینده‌های کاهش پیدا کرده است.

وی ادامه داد: ما کار کارشناسی در اتحادیه انجام دادیم به واسطه رسالت و ماموریتی که در این حوزه به عهده داریم، به خصوص در شرکت‌های انبوه‌سازی زیرمجموعه. کارشناسان مسکن به ضرص قاطع می‌گویند عمده دلیل اتفاقات بازار مسکن عدم تناسب بین عرضه و تقاضاست. متاسفانه طی هشت سال اخیر و در دولت حسن روحانی، تولید مسکن به طور کامل از اولویت‌های دولت خارج شد.

وی بیان کرد:‌ یک نیاز مشخصی را در بازار برای تولید مسکن داریم؛‌ تقریبا سالانه یک میلیون تا 1.2 میلیون واحد مسکن در کشور تولید شود، این در حالی است که در کل کشور 250 هزار تا 300 واحد ساخته شده است. یعنی با حجم تقاضای خیلی زیادی در بازار مسکن روبرو هستیم.

وی افزود:‌ بر این اساس چاره‌ای نداشتیم و باید پیرو منویات رهبر معظم انقلاب در بخش مسکن به سمت جهش تولید حرکت کنیم. بر اساس کار کارشناسی تنها راهکاری که می‌تواند به جامعه کمک کند بدون در نظر گرفتن قیمت‌های نجومی بازار بتوانند صاحبخانه شوند این بود که در ساختار تعاون طرحی را در پیش بگیریم که افراد با پرداخت اقساطی به قیمت تمام شده ساخت نه بر اساس قیمت بازار صاحبخانه شوند.

110 سال دوره انتظار برای خانه‌دار شدن

وی با یادآوری این‌که در زمان حاضر دوره انتظار برای خرید یک واحد مسکونی خانوار متوسط به عدد باور نکردنی حدود 110 سال است، اظهار کرد: در طرح ملی مسکن اقساطی برای اقشار کم‌درآمد جامعه هم پیش بینی کرده‌ایم که بتوانند به صورت قدرالسهمی ورود داشته باشند. به عبارت دیگر یک خانوار نیاز به یک آپارتمان 70 متری دارد؛ اما قدرت پرداخت آنرا ندارد. هزینه‌های تولید مانند قیمت مسکن افزایش یافته و نهاده‌های موثر در ساخت مسکن رشد قیمت داشته‌اند.

کاهش دوره انتظار خانه‌دار شدن به زیر 10 سال با طرح ملی مسکن اقساطی

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران بیان کرد: خانوار کم درآمد در مرحله اول 30 متر مربع از یک واحد را مشارکت می‌کند و از محل قدرالسهم خودش می‌تواند در مرحله دوم یک واحد کامل را شرکت کند. در واقع دوره انتظار 110 ساله با این برنامه به زیر 10 سال کاهش خواهد یافت.

باقرپور گفت: زیرساخت قانونی این کار در بخش تعاون کشور تعریف شده است و اساسا تعاون بر مبنای مشارکت جمعی بنا نهاده شده است. ساختار تعاون در ایران و شرکت‌های تعاون محور پیشینیه بیش از 1000 سال دارند و در تمام کشورها مدل‌های مبتنی بر تعاون وجود دارد. طرح ملی مسکن اقساطی هم می‌تواند به دهک‌های مختلف جامعه خدمات‌رسانی کند و هم این‌که تاثیر به‌سزایی در کاهش قیمت بازار و کمک به قدرت خرید مردم کند.

وی یادآور شد: اتحادیه بر اساس قانون شان اجرایی ندارد و نظارت کننده است. اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران مجموعه‌ای از شرکت‌های تعاونی عمرانی و انبوه‌سازی است. شرکت‌های عمرانی می‌توانند روی سازه‌های غیرمسکونی هم فعالیت داشته باشند. مثلا فرض کنید یک مجموعه را می‌خواهیم بسازیم مثلا 1000 واحدی که نیازمند بخش‌های تفریحی، تجاری، وزرش است که تعاونی‌های عمرانی می‌توانند این کار را تصدی کنند.

تعامل با شهرداری‌های برای تامین زمین

وی بیان کرد: ما نیاز داریم برای تامین زمین با شهرداری‌ها تعامل داشته باشیم. شهرداری‌ها نیازمند یک سری زیرساخت‌ مانند پل، تونل و ... دارد شرکت‌های عمرانی می‌‌توانند در ازای تحویل زمین به‌عنوان مهم‌ترین نهاده تولید مسکن خدمات عمرانی ارائه کنند.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران تصریح کرد: درد شرع کار بیشتر به سمت پروژه‌های مشارکتی رفته ایم که نیاز به آورده نقدی کمتری داشته باشد.تقریبا تا سال 96 سهم زمین از هزینه مسکن 2 درصد بود که امروز این سهم به بیش از 50 درصد رسیده است.

باقرپور در بیان دلایل افزایش 25 درصدی سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن گفت: در بخش زمین به خصوص زمین‌های مرغوب در نقاط مطلوب شهری برای ساخت و ساز در احتکار دستگاه‌های دولتی است. اینها فقط از یک دولت به دولت بعدی، از یک وزیر به وزیر بعدی و از یک مدیرکل به یک مدیرکل دیگر منتقل می‌شود.

وی گفت: این زمین‌ها عملا وارد چرخه ساخت و ساز نمی‌شوند به همین دلیل در این بخش افزایش 1.5 برابری قیمت‌ها در مقابل قیمت مسکن داشته‌ایم. به همین دلیل در مناطقی از جمله اسلامشهر، شهرک واوان، مناطق 21 و 22 و به تازگی نیز در البرز کار ساخت طرح ملی مسکن اقساطی را شروع کرده‌ایم.

وی تاکید کرد: این یک اتفاق عجیب و غریب نیست؛‌این که فکر کنیم اتحادیه آمده و یک کار نو را شروع کرده است. هشت سال قبل در سال 1392 سند توسعه تعاون در کشور تصویب شد. عملا هیچ اقدام اجرایی از آن سال تاکنون روی آن انجام نشده است. 50 درصد تولید مسکن کشور طی این سند بر عهده بخش تعاون گذاشته شده است.

وی ادامه داد: باید از مسئولان بخش تعاون کشور پرسیده شود چرا در این هشت سال هیچ اقدامی برای اجرایی شدن این سند انجام نشده است. چرا باید بخش تعاون اینقدر از سوی برخی مسئولان دولتی تضعیف شود.

وی در ادامه با اشاره به این‌که مسکن مهر طرح بسیار خوبی بود که خیلی بد اجرا شد،‌اضافه کرد: به این دلیل هزینه تولید دستوری گذاشته بودند. اعداد و ارقام هم کاملا غیرکارشناسی است. در طرح ملی مسکن هم می‌گویند 3.5 میلیون تومان که با تعدیل 3.7 می‌شود. اگر از فعالان ساخت و ساز درباره قیمت ساخت طرح ملی مسکن سئوال کنید به صراحت می‌گوید برای رسیدن به مرحله اسکلت یک ساختمان حداقل هزینه تمام شده متری سه میلیون تومان است. چگونه با متری 500 هزار تومان باقیمانده می‌خواهد واحد را بساز و تکمیل کند؟

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران یادآور شد: روزی که آقای آخوندی به وزارت راه آمد اعلام کرد مسکن مهر طرح مزخرفی بود،‌ به فرض که این ادعا درست باشدچه جایگزینی برای مسکن مهر دارید. آمدند طرح مسکن اجتماعی را مطرح کردند که روی کاغذ ماند.

باقرپور گفت: اتحادیه تعاونی‌ها عمرانی شهر تهران در طرح ملی مسکن اقساطی هزینه تمام شده ساخت بر مبنای یک سازه با کیفیت را در دستور کار خود قرار داده است. در این طرح مقاوم سازی در برابر زلزله،‌استفاده از فناوری‌های نوین،‌هوشمندسازی و .. را در دستور کار قرار دادیم که هیچکدام از اینها در طرح ملی مسکن وزارت راه وجود ندارد.

وی با بیان این‌که نمی‌دانیم کارشناسان و تصمیم‌گیران وزارت راه و شهرسازی در چه سالی زندگی می‌کنند،‌تصریح کرد: به نطر می‌رسد آنها از قیمت‌های روز کاملا بی‌اطلاع هستند. نتیجه این تفکر چه می شود؟ اسم مسکن مهر را به طرح ملی مسکن تغییر دادید آیا مشکل مردم حل شده است. نیاز واقعی مملکت به مسکن الان میلیونی است. کشور نیازمند ساخت سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی است.

تولید مسکن نیازمند مانع‌زدایی و پشتیبانی است

وی با بیان این‌که تحقق این هدف نیازمند تغییر و تحول در ساختار وزارت راه و شهرسازی است، اظهار کرد: نیاز داریم مانع‌زدایی و پشتیبانی‌هایی از بخش تولید مسکن داشته باشیم. در این صورت نیاز روز را پاسخ داده‌ایم و برای انباشت تقاضا و نیاز مسکن در کشور اقدامی انجام ن داده‌ایم. در این وضعیت شاهد هستیم دولت دوازدهم به خصوص در حوزه وزارت راه اصلی‌ترین چالش‌های آیت‌الله رئیسی در دولت سیزدهم همین وزارت راه و شهرسازی است.

وی با بیان این‌که وزارت راه در دولت دوازدهم یکسال است که حرکت‌های شعارگونه انجام می‌دهد، افزود: این وزارتخانه اقداماتی را انجام می‌دهد که بازار مسکن را ملتهب تر کرده است.

وی با اشاره به این‌که مخالفت وزارت راه و شهرسازی با طرح مسکن ملی اقساطی و ادعاهای واهی در این زمینه جای شرمساری دارد، گفت: اساس کار طرح ملی مسکن اقساطی کار مشارکتی است و نیازی به آورده بالا برای خرید زمین نیست. هر پولی وارد چرخه ساخت و ساز می‌شود از همان اول صرف واحدها می شود. این کمک می‌کند تا رژیم پرداخت اقساط برای تامین مالی را بتوانیم بر اساس حداقل‌ها ترسیم کنیم. همین الان با آورده نقدی باور نکردنی یک میلیون تومانی مردم را صاحبخانه می‌کنیم.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران تاکید کرد: در منطقه 22 اگر بخواهیم زمین و تراکم را تامین کنیم ابتدا باید متری حدود 12 میلیون تومان آورده داشته باشیم. این را به 10 درصد کاهش داده‌ایم. البته مسلما هر چه قدر آورده نقدی بیشتر باشد به ایجاد نقدینگی به ایجاد صندوق برای راهبری پروژه کمک می‌کند و همین این‌که کمک می‌کند اقساط متقاضیان سبک‌تر شود.

باقرپور یادآور شد: در سازوکار دریافت وجه از متقاضیان به گونه‌ای تنظیم شده (3 تا 5 سال زمان ساخت) تا متناسب با نرخ تورم رایج کشور باشد. یعنی اگر فرد به‌عنوان مثال برای هر مترمربع 100 هراز تومان قسط می‌دهد سال آینده قسط به اندازه همین 100 هزار تومان از سبد درآمدی خانوار خواهد بود.

به گفته وی، اگر می‌خواستیم این روند را یکنواخت تنظیم کنیم مسلما در سال اول به متقاضیان فشار زیادی وارد می‌شد.

ثبت‌نام 300 هزار نفر برای طرح ملی مسکن اقساطی

فعال ساخت و ساز مسکن در ادامه با بیان این‌که همین پارامترهای واقع‌گرایانه بوده که باعث استقبال فراوان از طرح ملی مسکن اقساطی شده است، گفت: این استقبال برای ما هم باور کردنی نبوده و تا این لحظه حدود 300 هزار نفر در سایت اتحادیه برای طرح ملی مسکن اقساطی ثبت‌نام کرده‌اند.

باقرپور در پاسخ به این پرسش که از این تعداد چند نفر واریزی داشته‌اند، اظهار کرد: باید اطلاعات جامع‌تری از سامانه پرداخت دریافت کنیم. خیلی از این افراد در کش و قوس تامین منابع یا تبدیل منابع مالی خود قرار دارند. الان کمتر کسی است که آورده مالی خود را به صورت اسکناس نگهداری کند.

وی با بیان این‌که هر هزینه برای طرح ملی مسکن اقساطی از محل آورده متقاضیان تامین می‌شود، تصریح کرد: این کار در کشور سابقه اجرا ندارد، همه سازندگان هزینه‌ها را به روز رسانی می‌کنند اما ما در طرح ملی مسکن اقساطی هزینه‌ها را در همان زمان تامین می‌کنیم. این کار باعث می‌شود اختلاف قیمت تمام شده با قیمت بازار خیلی باشد. پیش بینی می‌کنیم الان هزینه تمام شده ساخت یک مترمربع مفید یک ساختمان نُرمال حداقل 12 میلیون تومان است.

وی با بیان این‌که بنای کل ساختمان و بنای مفید به ترتیب حدود 7 و 12 میلیون تومان برای پروژه‌های طرح ملی مسکن اقساطی خواهد بود،‌ اضافه کرد: پروژه شهرک واوان قطعا پایین‌تر خواهد بود چون هزینه تامین زمین در این منطقه نسبت به منطقه 21 و 22 کمتر است. متناسب با مشارکت در ساخت جلو می‌رویم مالک زمین بسته به قرارگیری زمین از واحدهای ساخته شده سهم می‌برد. در منطقه‌ای 25 درصد سهم مالک می‌شود و در منطقه‌ای دیگر 70 درصد. این تناسب براساس قیمت زمین مشخص می‌شود.

وی با بیان این‌که واحدها بین 55 تا 150 مترمربع مساحت خواهند داشت، اظهار کرد: برای خرید یک واحد 55 متری متقاضی حدود 660 میلیون تومان پرداخت می کند در حالی که قیمت همین واحد در بازار حدود 1.5 میلیارد تومان است.

وی با بیان این‌که برای واحد 55 میلیون تومانی متقاضی با آورده 55 میلیون تومانی وارد پروژه می شود، تاکید کرد: در نظر داریم یک بخش مشخص و ثابت از سبد درآمدی خانوار را به تامین مسکن اختصاص دهیم.

استفاده از وام 450 میلیون تومانی ساخت مسکن

وی از مذاکره با بانک مسکن برای تامین تسهیلات 450 میلیون تومانی با توجه به استفاده از فناوری‌های نوین ساخت و ساز خبر داد و درباره واکنش معاونت مسکن و ساختمان به طرح ملی مسکن اقساطی گفت: به نطر می‌رسد پشت این واکنش یک تحریک وجود دارد. از یک معاون وزیر بعید است اینقدر مبتدیانه با موضوع برخورد کند. مگر می‌شود مدیر یک وزارتخانه نداند که یک وزارتخانه دیگری به اسم تعاون وجود دارد و شرکت‌های تعاونی زیرنظر این وزارتخانه فعالیت می‌کنند مگر وزارت راه شرکت تعاونی مسکن برای کارکنان خودش ندارد و خارج از منوال معمول حرکت می‌کنند.

وی ادامه داد: یا این‌که پذیره نویسی و تامین سرمایه‌ که روح تعاون است را به‌عنوان پیش فروش قلمداد کند. مگر از الان برای اعضا واحدی مشخص شده یا قیمت تمام شده و فیکسی را مشخص کرده‌ایم که اسم آن پیش فروش باشد. از این مبتدیانه‌تر این‌که بحث عدم رعایت اصل برائت است. چگونه معاون وزیر اره بدون این که دادگاهی تشکیل شده باشد اینقدر راحت این موضوع را رسانه‌ای می‌کند.

وی بیان کرد: مسئولان وزارت تعاون کجا هستند که اجازه می‌دهند به این راحتی به بخش تعاون کشور خدشه وارد شود.البته خیلی از اینها توقع نداریم چون اگر پیگیر بودند سند توسعه تعاون را اجرا می‌کردند. آیا بخش حقوقی در وزارت راه وجود ندارد که به معاون وزیر بگوید مرتکب تخلف شده‌ای و این اظهارنظر برای وی تبعات قانونی به دنبال دارد؟

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران گفت: در اتحادیه از معاون مسکن وزیر راه و وزارت راه به دلیل صدور اطلاعیه شکایت کرده‌ایم. اینها آمدند ابرو را درست کنند چشمش را هم کور کردند. وزارت راه مدعی شده در اطلاعیه اتحادیه موز ساخت و ساز ندارد. مجوز ساخت را شهرداری می‌دهد نه وزارت راه و شهرسازی. مشخص نیست این متن چگونه نگارش شده و به عنوان یک اطلاعیه در پایگاه خبری وزارت راه منتشر شده است.

وی یادآور شد: اعلام کردند که ما در برابر طرح ملی مسکن اقساطی مسئولیتی نداریم. اصلا قرار نبوده آنها مسئولیتی داشته باشند اصلا به وزارت راه ارتباطی ندارد این طرح. وزارت راه به اتحادیه اتهام کیفری زده است. مانند این است که ما به کسی اتهام قتل بزنیم و این را رسانه‌ای کنیم. مگر به همین راحتی است؟

وی افزود:اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در دادسرای کارکنان دولت، هیئت عالی نظارت بر مطبوعات و دادگاه عمومی به خسارت مادی و معنوی به ما شکایت کرده‌ایم. بخش خصوصی تعاون هستیم،‌تعاونی مسکن ادارات دولتی نیستیم با سرمایه خصوصی وارد شده‌ایم ، به جای این‌که مانع‌زدایی و پشتیبانی کنند مانع‌زایی می‌‌کنند. چه منفعتی دارد که اینقدر دوست دارند به بازار مسکن لطمه بزنند.

تسنیم