خانه‌های خالی بلای بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، اخیراً وزارت راه و شهرسازی پیشنهادی به کمیسیون اقتصاد هیئت دولت داده تا بر اساس آن تبصره‌های 5 و 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم تغییر کند. این قانون مربوط به ایجاد زیرساخت لازم برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی است، و در تیرماه سال 1394 در مجلس شورای اسلامی به‌تصویب رسید.

بر اساس ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100هزار نفر که به‌استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد به‌صورت پلکانی مشمول پرداخت مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد.

لازمه اجرای این ماده از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، ایجاد سامانه ملی املاک است، برهمین‌اساس مجلس طی تبصره 7 ماده 169 مکرر همین قانون، وزارت راه، مسکن و شهرسازی را موظف کرد حداکثر تا 6 ماه بعد از تصویب قانون، یعنی تا بهمن 94 «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.

حذف الزام زمانی اجرای سریعتر مالیات بر خانه‌های خالی با پیشنهاد جدید وزارت راه و شهرسازی

با گذشت بیش از 3.5 سال از فرصت وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل این سامانه، پیشنهادی برای تغییر قانون مذکور توسط این وزارت‌خانه به دفتر هیئت دولت فرستاده شده است. بررسی این پیشنهاد نشان می‌دهد به‌خلاف آن‌چه رسانه‌ها تلاش دولت برای تسریع راه‌اندازی این سامانه عنوان کرده‌اند، پیشنهاد هدف دیگری را دنبال می‌کند، بر این اساس، تنها تغییری که در پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی دیده می‌شود، حذف الزام زمانی 6ماهه برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور است، یعنی با این کار وزارت راه و شهرسازی الزام قانونی برای تکمیل هرچه سریعتر این سامانه را نخواهد داشت و در نتیجه الزامی برای اجرای سریعتر مالیات بر خانه‌های خالی نیز وجود نخواهد داشت.

این وزارتخانه درپیش‌نویس پیشنهادی خود برای اصلاح تبصره7 ماده 169 قانون مالیات‌های مستقیم آورده است: «وزارت راه و شهرسازی موظف است سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که ضمن یکپارچه‌سازی تمامی داده‌های حوزه املاک و اسکان، در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی و وکالتی و... را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند».

خانه‌های خالی بلای بازار مسکن

لازم به ذکر است افزایش تعداد خانه‌های خالی در سال‌های اخیر کاملاً مشهود است. واحدهایی که عمدتاً در مناطق گران‌قیمت قرار گرفته‌اند و به‌امید افزایش بیشتر قیمت‌ها نه در بازار خرید و فروش مسکن عرضه شده و نه اجاره داده می‌شود. بررسی سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395 توسط مرکز آمار نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور 2.58 میلیون است، این در حالی است که تعداد این واحدها در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390، 1.6 میلیون واحد بوده است.

در شرایط فعلی خانه‌های خالی بیش از 11 درصد از کل واحدهای کشور را به خود اختصاص داده است. در شهرهای بزرگ و پرتقاضا این ماجرا غم‌انگیزتر است، برای مثال در تهران در حالی که کل تعداد خانواده‌های مستأجر 1.8 میلیون خانواده است، 490 هزار واحد خالی وجود دارد، واحدهایی که اگر به بازار اجاره عرضه می‌شد شرایط قیمت‌ها بدین شکل سنگین و تأسف‌برانگیز نبود.

آیا قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیاز به اصلاح دارد؟

در همین راستا مهدی غلامی کارشناس مسکن گفت: قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیاز به اصلاح دارد، ولی نه در مورد زمان تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور. این سامانه باید هرچه سریعتر و با اولویت شهرهای بزرگ تکمیل و راه‌اندازی شود.

غلامی اضافه کرد: اگر وزارت راه و شهرسازی به‌دنبال اصلاح قانون است باید تغییری در نرخ این مالیات به‌وجود آورد. ماجرا از این قرار است که نرخ پایین و کم‌اثر مالیات بر خانه‌های خالی به‌گونه‌ای است که در صورت عزم وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور و شناسایی خانه‌های خالی، پرداخت این مالیات هزینه چندانی برای مالکان نداشته و آن‌ها به احتکار این واحدها ادامه خواهند داد، بنابراین ضروری است همزمان با تشکیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور، نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به نرخی مؤثر تغییر پیدا کند.

مالکان خانه‌های مازاد باید اثبات کنند خانه‌شان خالی نیست

غلامی یکی از چالش‌های اجرای مالیات بر خانه‌های خالی را شیوه شناسایی واحدهای خالی دانست و گفت: این امر با تدابیری قابل حل است. در شرایط فعلی شناسایی واحدهای خالی و اثبات خالی بودن خانه‌ها به‌عهده دولت است، این در حالی است که اگر سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه‌اندازی شود و مشخص شود مالک هر واحد مسکونی کیست، در این صورت مالیات بر خانه‌های خالی به‌راحتی قابلیت اجرا دارد.

این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: در این صورت افرادی که واحدهای مازاد دارند، آن‌ها باید اثبات کنند که واحدهای مازاد خود را خالی نگه نداشته اند. یعنی واحدهای مازاد افراد خالی تلقی می شود و مشمول مالیات بر خانه های خالی مگر اینکه مالکان آن ها قراردادهای اجاره را به سازمان امور مالیاتی ارائه نمایند.

لزوم اجتناب از شیوه‌هایی که تعداد خانه‌های خالی را افزایش می‌دهد

غلامی به شیوه‌هایی که تعداد خانه‌های خالی را افزایش می‌دهد، اشاره کرد و گفت: نباید سیاست‌هایی را دنبال کرد که تعداد واحدهای خالی کشور را بیش از گذشته نماید، برای مثال یکی از این شیوه‌ها، ساخت مسکن به‌شکل مشارکتی است، یعنی دولت، زمین و پروانه ساخت و تسهیلات را برای انبوه‌سازان فراهم می‌کند و انبوه‌سازان نیز مسئولیت ساخت را به‌عهده می‌گیرند. در نهایت نیز با فروش واحدهای تکمیل‌شده به‌قیمت روز بازار، وزارت راه و شهرسازی و انبوه سازان هر یک سهم خود را برمی دارند.

این کارشناس مسکن در پایان گفت: در این مدل هرچقدر در قراردادها پیش‌بینی‌های لازم انجام شود، چون انبوه‌سازان مالک بخشی از واحدها خواهند شد، قیمت فروش، زمان فروش به‌عهده خود آن‌ها خواهند بود. در شرایطی که به‌دلیل عدم اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، انبوه‌سازان مانعی برای احتکار واحدهای خود نمی‌بیند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت‌ها خودداری می‌کنند و در زمانی که قیمت‌ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت‌های بالا به‌فروش می‌رسانند.

تسنیم