چرا گرانی مسکن تشدید شده است؟

به گزارش اخبار ساختمان، در شرایطی که دست‌‌ کم چهار عامل تاکنون به عنوان عوامل محرک قیمت و شکل گیری جهش در بازار مسکن شناسایی شده است، افزایش گسل متراژ در این بازار، به‌عنوان دیگر عامل تشدید رشد شدید قیمت ها در بازار معاملات مسکن رصد می شود. هم‌‌اکنون متوسط مساحت در ساخت‌‌وسازهای شهر تهران 2 برابر مساحت واحدهای معامله شده در این بازار است.

عوامل موثر در افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر چیست؟

طی چهار سال اخیر، انتظارات تورمی شامل ریسک های غیراقتصادی و سیاست های اقتصادی محرک رشد نقدینگی، ریسک صفر هزینه ملاکی و سفته بازی، رشد شدید قیمت زمین و افزایش محسوس هزینه ساخت از ناحیه تورم مصالح، منجر به شکل‌‌گیری جهش و تسریع رشد شدید قیمت ها در بازار ملک شد.

هم‌‌اکنون اما گسل متراژ (فاصله بین مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده با متوسط متراژ آپارتمان های مورد معامله در بازار مسکن) که پیش از این نیز در بازار ملک وجود داشت، افزایش یافته است.

در فاصله قبل از جهش و بعد از جهش اخیر قیمت مسکن، به جای آنکه متناسب با واکنش مورد انتظار سمت عرضه این گسل ترمیم شود یا کاهش یابد؛ اما به شکل قابل توجه و البته نگران کننده ای افزایش یافته است. آمارهای رسمی نشان می دهد در فاصله سال های 94 (قبل از جهش) تا 1400 (پایان جهش)، متوسط مساحت آپارتمان ها در ساخت و سازهای شهر تهران 13 درصد رشد داشته است.

متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در سال 94 معادل 178 مترمربع بوده است که این میزان در سال 1400 به 199 مترمربع افزایش یافته است. یعنی به طور متوسط واحدهای مسکونی که در سال گذشته در بازار مسکن ساخته شد 13 درصد بزرگتر از واحدهای ساخته شده در سال 94 بوده است.

این در حالی است که در همان سال 94 هم بین متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در شهر تهران با میانگین متراژ آپارتمان های معامله‌شده، شکاف زیادی وجود داشت؛ اما این شکاف هم‌‌اکنون 13 درصد افزایش یافته است.

تغییر متراژ واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن

برآوردهای انجام شده با استناد به آمارهای رسمی نشان می دهد هم‌‌اکنون گسل موجود بین متوسط مساحت واحدهای ساخته شده با میانگین متراژ واحدهای مسکونی معامله‌شده به 3/ 2 برابر افزایش یافته است.

متوسط مساحت واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار مسکن شهر تهران در تابستان 1400 در حالی به 87 مترمربع رسید که میانگین مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در همین زمان (تابستان 1400) معادل 199 مترمربع بوده است. این گسل در زمان قبل از جهش معادل 9/ 1 برابر بود که هم اکنون به 3/ 2 برابر افزایش یافته است.

این موضوع به معنای دورتر شدن الگوی ساخت مسکن به لحاظ مساحت از الگوی غالب تقاضای ملک است. گسل بین متوسط متراژ واحدهای مسکونی ساخته شده با میانگین مساحت آپارتمان های مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران در حالی 13 درصد بیشتر شده که میانگین مساحت واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار ملک به‌دلیل تخریب اساسی قدرت خرید متقاضیان مسکن، به نسبت سال قبل از جهش، چهار درصد هم کاهش یافته است.

در چنین شرایطی و درحالیکه متقاضیان بازار مسکن به خرید واحدهای مسکونی با مساحت کمتر متمایل شده اند، متوسط مساحت واحدهای مسکونی تازه ساز در این بازار رشد داشته است. اما سوال مهمی که در این زمینه مطرح است آنکه چرا گسل «متراژ» در املاک پایتخت تشدید شده است؟ درحالی‌که انتظار می رفت با کاهش متراژ مورد تقاضای خریداران، متوسط مساحت واحدهای تازه ساز نیز کاهش یابد یا دست‌‌کم ثابت بماند! در واقع چرا با این وجود باز هم متوسط متراژ این واحدهای ساخته شده افزایش داشته است؟

جواب این دو سوال به دو علت اساسی مربوط می شود. علت اول مربوط به ضوابط شهرسازی پایتخت به ویژه ضوابط تامین پارکینگ است. درحالیکه ضوابط شهرسازی بر تامین حداقل یک پارکینگ برای همه واحدهای مسکونی ساخته شده تاکید دارد، بسیاری از سازنده ها اعلام می‌‌کنند به‌دلیل این محدودیت ناچار به بزرگ متراژ‌سازی هستند.

از سوی دیگر تمایل سازنده ها به ساخت و ساز در مناطق گران و در شکل گران موجب تشدید این گسل شده است. بررسی ها نشان می دهد عمده سازنده ها تمایل دارند در سه منطقه اول شهر تهران که گران‌‌ترین مناطق هستند، ساخت و ساز کنند و بزرگ متراژ‌‌سازی گزینه اول آنها برای ساخت است.

چرا سازندگان مسکن تمایلی به فروش ندارند؟

هرچند این سازنده ها می‌‌دانند فرآیند فروش واحدهای بزرگ متراژ‌‌تر اغلب طولانی تر از واحدهای مسکونی کوچک متراژ است، اما به دو علت مهم عجله‌‌ای برای فروش ندارند. علت اول مربوط به هزینه صفر ملاکی و نفروختن واحدها در زمان مشخص است.

در واقع هیچ مالیات، عوارض یا جریمه ای برای بساز و نفروشی وجود ندارد. از سوی دیگر به دلیل رشد قیمت مسکن به ویژه رشد شدید قیمت آپارتمان در دوره جهش معمولا عایدی دیر فروختن چند برابر عایدی فروش بعد از اتمام دوره ساخت است.

از این رو، بسیاری از سازنده‌ها اساسا نه‌تنها تمایلی به کوچک متراژ‌سازی در مناطق مصرفی ندارند، بلکه عجله‌‌ای نیز برای فروش واحدها ندارند. این در حالی است که به‌دلیل آنکه این آپارتمان ها با قیمت های بالا در مناطق شمالی شهر احداث می‌‌شوند و معمولا برای فروش آنها چسبندگی قیمت وجود دارد، در نقش آسانسور یا بالابر رشد قیمت مسکن عمل می‌‌کنند و قیمت بالای آنها به مناطق پایین‌‌تر نیز سرایت می‌‌کند.

این شرایط معمای کاربری وارونه عرضه ملک را پاسخ می دهد. به این معنا که در شرایطی که عرضه جدید به بازار مسکن باید در خدمت مصرف کننده (تقاضای مصرفی) قرار گیرد و کنترل کننده تورم مسکن باشد اما عملا نه تنها این اهداف را تامین نمی کند، بلکه به ضدکارکرد تبدیل شده است.

عرضه های جدید به‌طور متوسط به‌دلیل بزرگ متراژسازی عمدتا در خدمت مصرف کننده که متقاضی واحدهای مسکونی کوچک متراژ هست، نیست و از سوی دیگر از آنجا که در جهت خلاف تقاضای موثر قرار دارد و برای مصرف کننده نیست، ضد کنترل تورم در بازار عمل کرده و در حکم خوراک جهش مسکن است.

بنابراین شرایط موجود نشان می‌‌دهد عرضه‌های محدودی که در چهار سال گذشته در بازار مسکن به واسطه ساخت و سازهای جدید صورت گرفته، نتوانسته است نقش موثری در پاسخ به نیاز مصرفی مسکن داشته باشد و از این رو می‌‌توان از افزایش گسل عرضه و تقاضا به‌دلیل عدم تناسب متراژ ساختمان سازی با مساحت مورد تقاضای خریداران مصرفی، به‌عنوان عامل پنجم تشدید جهش در بازار مسکن یاد کرد.

این در حالی است که در همین بازه زمانی، رکود تاریخی در بازار ساخت و ساز نیز تجربه شده است. شرایط فعلی نشان می دهد تا زمانی که الگوی مساحتی عرضه های جدید ملکی اصلاح نشود و ساخت و سازها به سمت متناسب سازی الگوی ساخت با تقاضای موثر مسکن نرود، حتی اگر بازار فعالیت‌‌های ساختمانی رونق بگیرد باز هم نمی تواند دو هدف مهم عرضه مسکن یعنی قرار گرفتن واحدهای ساخته شده در خدمت تقاضای مصرفی و کنترل تورم ملکی را محقق کند. چراکه اکثریت تیراژ ساختمانی، بزرگ‌‌متراژ و خارج از دایره تقاضای موثر بازار مسکن خواهد بود.

راهکار چیست؟

دو راهکار مهم در این زمینه وجود دارد. راهکار اول مربوط به اصلاح سیاست‌‌ها و ضوابط شهرسازی در شهر تهران به‌ویژه مقررات حاکم بر تامین پارکینگ است.

مدیریت شهری تهران باید به این موضوع توجه داشته باشد که مشکل مسکن در پایتخت تنها با خانه سازی های انبوه برطرف نمی‌‌شود، بلکه عرضه جدید در هر حجمی که انجام شود باید با نیاز تقاضای مصرفی هماهنگ باشد.

از سوی دیگر لازم است ریسک بساز و نفروشی و انجماد ملکی از حالت صفر خارج شود. در صورتیکه فریز کردن واحدهای مسکونی و عدم فروش آنها در مدت زمان قانونی، مشمول مالیات شود، سازنده ها نیز مسلما بازاری را برای ساخت و فعالیت های ساختمانی انتخاب می‌‌کنند که اطمینان داشته باشند واحدهای ساخته شده از سوی آنها در اسرع وقت به فروش می‌‌رود. یعنی سراغ ساخت واحدهای کوچک‌‌متراژ در مناطق مصرفی خواهند رفت.

بیشتر بخوانید: عوامل اصلی التهابات بازار مسکن معرفی شدند

دنیای اقتصاد