شرایط بازار مسکن در شرایط فعلی چگونه است؟
به گزارش اخبار ساختمان، بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی در چهار ماه اول امسال، بیشترین میزان بازدهی را در میان سایر بازارهای اقتصادی متشکل از بازارهای دلار، معاملات سهام، ارز و... به دست آورد که بررسی ها از شناسایی نقش مهم یک تیم شامل طیف متنوع تقاضای خرید آپارتمان در بروز شرایط فعلی خبر می دهد.
در چهار ماه اول امسال، بازار معاملات مسکن شهر تهران با بازدهی حدود 22 درصدی، رتبه اول بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص داد؛ در عین حال، برخلاف سال قبل که سال پساجهش بود و متوسط تورم ماهانه مسکن در ثلث اول سال، معادل منفی یک درصد رقم خورد، میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول امسال، رشد محسوس 5/ 4 درصدی را به خود اختصاص داد. بررسی های انجام شده از نقش طیف متنوع تقاضای مصرفی و غیرمصرفی در بروز شرایط فعلی بازار مسکن حکایت دارد.
در چهار ماه اول امسال، علاوه بر تقاضای سرمایه ای، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن نیز وارد بازار شده و بخشی از آنها اقدام به خرید آپارتمان کردند؛ در نیمه جنوبی پایتخت نیز، علاوه بر تقاضای سرمایه ای و تقاضای مصرفی تبدیل به احسن، ردپایی هر چند محدود از تقاضای مصرفی خانه اولی در معاملات مسکن رصد می شود.
این در حالی است که در مدت مشابه سال قبل یعنی چهار ماهه اول سال 1400، در غیاب حضور تقاضای مصرفی و همچنین کمرنگ شدن تقاضای سرمایه ای، متوسط تورم ماهانه مسکن به منفی یک درصد رسید. تیم بازیگر معاملات مسکن در 1401 شامل تقاضای سرمایه ای، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن و گروه محدودی از خانه اولی ها هماکنون نقش اصلی را در تحولات ملکی چهار ماه اول سال جاری ایفا کرده اند.
معاملات مسکن رشد 2 برابری داشته است
بررسی ها بر پایه تازه ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد، در تیرماه امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به حدود دو برابر تیرماه سال گذشته رسید و حول و حوش 100 درصد رشد کرد.
مهم ترین دلیل این موضوع به ثبت متوسط تورم ماهانه منفی ملکی در چهار ماه اول سال 1400 و رشد تقاضای خرید مسکن در مدت مشابه سال جاری، مربوط می شود.
همانگونه که اشاره شد، میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول سال گذشته معادل منفی یک درصد به ثبت رسید. ثبات نسبی قیمت مسکن در سال قبل تحت تاثیر از دست رفتن جاذبه سرمایه گذاری به خصوص خرید و فروش های کوتاه مدت ملکی منجر به خروج خریداران از بازار ملک شد.
در حالی که همزمان با تشدید جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران از سال 98 ابتدا تقاضای خانه اولی و سپس نوع دوم تقاضای مصرفی یعنی تقاضای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی به تدریج و به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند، همزمان با ثبات نسبی در بازار مسکن در چهار ماه اول سال 1400، تقاضای سرمایه ای به خصوص سرمایه گذاران کوتاه مدت نیز از این بازار خارج شده و حضور آنها در بازار معاملات ملک تهران کمرنگ شد.
مهم ترین دلیل این موضوع انتظار این گروه از بازیگران بازار مسکن به حرکت بازار به سمت تخلیه حباب ملکی بود. در مقابل همین ثبات و کاهش تقاضای سرمایه ای، به شکل قطره چکانی منجر به بازگشت بخشی از تقاضای مصرفی به بازار مسکن شد که عمده آنها، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن ملکی یا افرادی بودند که قصد فروش واحد خود و خرید واحد دیگری با مشخصات و ویژگی های بهتر داشتند. به این ترتیب، سال گذشته در حوزه تقاضای مسکن نوعی حذف و اضافه شکل گرفت.
اما شرایط در چهار ماه اول سال جاری نسبت به چهار ماه اول سال گذشته متفاوت شد؛ در چهار ماه اول سال جاری نه تنها بازدهی حدود 22 درصدی در بازار مسکن به ثبت رسید که بالاترین میزان بازدهی در میان بازار دارایی ها محسوب می شود، بلکه متوسط تورم ماهانه مسکن حول و حوش 5/ 4 درصد شد.
مهم ترین دلیل این موضوع، به بازگشت مجدد طیف سرمایه گذار ملکی به بازار مسکن تحت تاثیر شدت گرفتن انتظارات تورمی از یکسو و عدم اطمینان به سایر بازارها تحت تاثیر ریسک های میانه غیراقتصادی و وجود احتمال از بابت احیای برجام و ریزش بازارهای زود نقد شونده در میان سرمایه گذارها، مربوط می شود.
از آنجا که بازار مسکن نوعی بازار فاقد ریسک و با هزینه صفر برای ملاکان، سرمایه داران و سرمایه گذاران است تعداد قابل توجهی از سرمایه گذارها در شرایط فعلی این بازار را نسبت به سایر بازارها برای هدایت سرمایه های خود به آن ارجح دانسته و اقدام به خرید آپارتمان کردند.
تحت تاثیر این موضوع حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در چهار ماه اول سال جاری در مقایسه با چهار ماه اول سال گذشته که سرمایه گذارها از این بازار خارج شدند 130 درصد رشد کرد.
در تیرماه نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در مقایسه با تیر سال گذشته حول و حوش 100 درصد افزایش یافت. در واقع مهم ترین دلیل تندتر شدن نبض معاملات مسکن در سال جاری در مقایسه با سال گذشته، همین موضوع، یعنی بازگشت سرمایه گذارها به این بازار بعد از خروج 1400 آنها از بازار ملک است.
ضمن آنکه در سال جاری بخشی از رشد معاملات مسکن، هر چند با شیب ملایم تر از رشد تقاضای سرمایه ای، مربوط به افزایش تقاضای خرید مصرفی مسکن به خصوص در بخش معاملات تبدیل به احسن واحدهای مسکونی است. ردپایی از خریدهای خانه اولی نیز در چهار ماه اول امسال در برخی از مناطق جنوبی تهران رصد شد.
مقایسه بازار مسکن در سال 1401 با دوره جهش
بررسی ها نشان می دهد بازار معاملات مسکن 1401 تاکنون و بعد از سپری شدن چهار ماه از آن، در حالی شباهتی به بازار مسکن 1400 ندارد که نمی توان آن را مشابه بازار دوره جهش نیز توصیف کرد. برای این مقایسه، برشی چهار ماهه از دوره اوج جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران یعنی چهار ماه اول 1399 انتخاب شده و مورد بررسی قرار گرفته است.
مقایسه صورت گرفته در خصوص وضعیت بازار مسکن در چهار ماه اول 1401 نشان می دهد، این بازار هماکنون هیچ شباهتی به مدت مشابه سال قبل یعنی چهار ماه اول 1400 ندارد. چرا که در آن زمان بازار با ورود به دوره پساجهش، مشخصه های مهمی همچون خروج تقاضای سرمایه ای و همچنین ثبات نسبی قیمت را تجربه کرد. اما در چهار ماه اول سال جاری نه تنها متوسط قیمت مسکن با افزایش قابل توجه همراه شد، بلکه تقاضای سرمایه ای به طور مجدد به این بازار بازگشته و بازار از فاز پساجهش ملکی خارج شد.
با این حال مقایسه وضعیت ثلث اول بازار مسکن 1401 با وضعیت ثلث اول بازار مسکن 1399 که بازار همچنان در دوره جهش قرار داشت نشان می دهد هم به لحاظ تحولات قیمتی و هم از نظر حجم معاملات نمی توان این بازار را به دوره جهش نیز تشبیه کرد و به لحاظ هر دوی این پارامترها، بازار فعلی با بازار چهار ماه اول 1399 (دوره جهش) تفاوت دارد.
در حالی که متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در چهار ماه اول سال جاری حدود نصف متوسط تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول سال 1399 است؛ اما حجم معاملات مسکن در این بازه زمانی حول و حوش 15 درصد در مقایسه با ثلث اول بازار مسکن 1399 رشد داشته است. متوسط تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول 1399، برابر با حدود هشت درصد بود اما میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول امسال حول و حوش 5/ 4 درصد برآورد می شود.
مشاهده می شود که اگر چه متوسط تورم ماهانه مسکن در چهار ماه سپری شده از سال جاری نشان دهنده سرعت بالای رشد قیمت مسکن در این مدت است اما کماکان با فاصله از میانگین تورم مسکن در بازه زمانی مشابه دوره جهش یعنی چهار ماه ابتدایی سال 1399 قرار دارد.
اما علت اینکه به رغم کمتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در سال جاری در مقایسه با بازه زمانی مشابه دوره جهش- چهار ماه اول 99- حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران کاهش نیافته بلکه حول و حوش 15 درصد نیز رشد داشته است، چیست؟
بررسیهای برای پاسخ به این سوال نشان می دهد مهم ترین دلیل این موضوع به تنوع تقاضا در بازار معاملات مسکن سال جاری در مقایسه با بازار تک بازیگر مسکن در سال 99 مربوط می شود. در سال 99 تحت تاثیر هیجانات بورسی و تبدیل شدن بازار معاملات سهام به بازیگردان اصلی معاملات و قیمت مسکن، تعداد زیادی از سرمایه گذارها بازار امن، بدون ریسک و فاقد هزینه مسکن را برای سرمایه گذاری خود انتخاب کردند.
در حالی که در سال جاری علاوه بر سرمایه گذارها، تقاضای مصرفی شامل متقاضیان تبدیل به احسن و گروه های هر چند محدود از خانه اولی ها نیز به این بازار ورود کرده و به خصوص در مناطق جنوبی تهران اقدام به خرید آپارتمان کردند. در حالی که بازار مسکن در چهار ماه اول سال 99 بازاری تک بازیگر بود.
مجموعه این عوامل سبب شد به رغم کمتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در چهار ماه اول سال جاری در مقایسه با تورم مسکن دوره جهش، حجم معاملات مسکن با افزایش نه چندان زیاد یعنی حول و حوش 15 درصد همراه شود.
هر چند این میزان افزایش حجم معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته که سرمایه گذاران، غایب بزرگ معاملات مسکن بودند، بسیار محسوس و قابل توجه است. همزمان با بازگشت سرمایه گذارها به بازار مسکن 1401، هماکنون این بازیگران ملکی با طیف تقاضای مصرفی مسکن یک تیم را تشکیل داده و حجم معاملات و سطح قیمت ها را در بازار چهار ماه اول سال جاری تحت تاثیر قرار دادند.
بررسی ها در خصوص آخرین تحولات بازار مسکن در دو گروه از مناطق نیمه شمالی و جنوبی پایتخت نشان می دهد در تیرماه امسال حجم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت (9 تا 20) در مقایسه با خرداد 1401، معادل 25 درصد کاهش یافته است؛ این میزان کاهش در مناطق شمالی (یک تا 5)، معادل 23 درصد بوده است.
در کل شهر تهران نیز حجم معاملات مسکن در تیرماه در مقایسه با خرداد 1401 معادل حدود 25 درصد ریزش کرده است. از سوی دیگر متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی با رشد ماهانه هفت درصدی، مناطق شمالی تورم ماهانه پنج درصدی و در کل شهر تهران تورم ماهانه 6 درصدی همراه شده است.
برآیند این آمارها نشان می دهد اگرچه میزان افت معاملات مسکن در جنوب تهران نسبت به مناطق شمالی شدیدتر بوده است اما در عین حال میزان رشد قیمت یا تورم مسکن در این مناطق بیشتر از تورم مسکن مناطق شمالی رقم خورده است.
دو علت در تشریح این موضوع قابل اشاره است که اولین علت را می توان به ادامه مسیر مناطق جنوبی برای باز تنظیم رابطه از دست رفته قیمتی با مناطق شمالی عنوان کرد.
از آنجا که در دوره اخیر جهش قیمت مسکن مناطق شمالی زودتر و با سرعت بیشتری به فاز جهش ورود کردند، هماکنون مناطق جنوبی در مسیر باز تنظیم رابطه از دست رفته قیمت با مناطق شمالی قرار دارند و از این رو تورم مسکن در این مناطق بالاتر است. از سوی دیگر، طیف متنوع تری از تقاضای مسکن هماکنون در مناطق جنوبی متمرکز شده اند.
در حال حاضر، وزن عمده و اکثر قریب به اتفاق خرید مسکن در مناطق شمالی از سوی سرمایه گذارها انجام می شود اما در مناطق جنوبی علاوه بر سرمایه گذارها، تقاضای مصرفی شامل تقاضای تبدیل به احسن و همچنین تقاضای خانه اولی (هر چند به شکل محدود) در بازار حضور داشته و اقدام به خرید آپارتمان می کنند.
بیشتر بخوانید: بازار مسکن تا سال 1402 چه تغییراتی خواهد داشت؟