عوارض نوسازی عامل زیان شهرداری تهران شده است

به گزارش اخبار ساختمان، با وجود اعمال برخی اصلاحات در فرمول شارژ شهری، همچنان شهرداری تهران به دلیل وجود سه اشکال در این فرمول، زیان می بیند. عوارض نوسازی یا شارژ شهری اگرچه سالم ترین منبع درآمد شهرداری تهران است، اما میزان وصولی آن در هر سال به طور معمول معادل یک چهارم مجموع رقم فیش های صادر شده است.

در حال حاضر شهروندان تهرانی معادل حدود 01/ 0 درصد از قیمت روز آپارتمان مسکونی ملکی خود را باید به عنوان عوارض سالانه پرداخت کنند و در این بین تفاوت معناداری بین شمال و جنوب شهر نیست. با این وصف دست شهرداری همچنان از منابعی که می تواند اختلاف شدید دسترسی به خدمات در شمال و جنوب شهر را بر هم بزند، کوتاه است؛ چراکه ضریب پیش بینی شده برای شارژ شهری لوکس نشین ها تفاوتی با مالکان آپارتمان های واقع در جنوب شهر ندارد و به این ترتیب درآمد لازم برای علاج دوقطبی پایتخت توسط شهرداری تهران وصول نمی شود.

یکی از سالم ترین منابع درآمدی شهرداری ها در دنیا شارژ شهری است که در ایران از آن به عنوان عوارض نوسازی یاد می شود. عوارض نوسازی یکی از عوارض سه گانه ای است که در کنار عوارض پسماند و کسب و پیشه برای مالکان املاک واقع در محدوده شهرها (متناسب با نوع کاربری آنها) پیش بینی می شود و مالکان موظف هستند به صورت سالانه این عوارض را پرداخت کنند.

با این حال به طور معمول تنها زمانی که شهروندان ناگزیر به اخذ مفاصاحساب از شهرداری تهران برای نقل و انتقال ملکی باشند، برای پرداخت این عوارض اقدام می کنند. اما جدا‌ از اینکه میزان وصول عوارض نوسازی به دلیل نبود ضمانت های اجرایی لازم به طور معمول بسیار پایین و حدود یک چهارم رقم مجموع کل فیش های صادر شده در هر سال است، وجود چهار اشکال در فرمول این عوارض طی سال های گذشته سبب شده بود کارآیی لازم از این منبع درآمد سالم و پایدار شهری سلب شود.

بررسی انجام شده از آخرین فیش های عوارض نوسازی صادر شده توسط شهرداری تهران برای آپارتمان های مسکونی واقع در مناطق لوکس، متوسط و ارزان قیمت بازار مسکن شهر تهران و مقایسه آنها با یکدیگر و با قیمت روز این املاک نشان می دهد یکی از اشکالات چهارگانه عوارض نوسازی در تهران برطرف شده است؛ اما همچنان سه اشکال دیگر به فرمول این عوارض وارد بوده و اصلاح آن از این بابت که مقدمه کاهش واقعی فاصله شمال و جنوب تهران خواهد، هم ضرورت و هم فوریت دارد.

عیوب سه گانه عوارض شهری چیست؟

اشکال اول عوارض نوسازی یا به اصطلاح شارژ شهری در تهران نرخ غیرموثر آن است که عملا این نوع عوارض را بی خاصیت کرده است. در دنیا نرخ متعارف این نوع عوارض که معمولا در قالب شارژ شهری یا مالیات سالانه ملکی توسط دولت های محلی و بعضا ملی وصول می شود، بین 3/ 0 تا 5/ 1 درصد ارزش روز ملک است.

خاصیت این ضرایب در وهله اول ایجاد اختلاف موثر بین عوارض پرداختی توسط مالکان املاک گرانقیمت و ارزان قیمت شهر است. در واقع ضریب مذکور برای هر پهنه از املاک شهر، متفاوت وضع می شود و به این ترتیب هر مالکی به تناسب میزان دسترسی به سرانه ها و خدمات شهری که روی قیمت ملک او اثر مستقیم دارد، عوارض متفاوتی می پردازد.

خاصیت دیگر این ضرایب نیز ناظر بر نقشی است که به عنوان سپر در برابر ملاکی ایفا می کند؛ کمااینکه اگر هر شهروند – مالک در پایتخت ناگزیر باشد درصدی از قیمت روز ملک خود را به عنوان شارژ شهری سالانه به شهرداری پرداخت کند، تقاضا برای خریدهای سرمایه ای و غیرمصرفی در بازار ملک کاهش خواهد یافت و از شکل گیری جریان احتکار و تبدیل پایتخت به یخچال بزرگ ملکی پیشگیری می شود.

اما در حال حاضر هر شهروند–مالک در شهر تهران باید به طور میانگین معادل 01/ 0 درصد از قیمت روز آپارتمان خود را در قالب عوارض نوسازی به صورت سالانه پرداخت کند که ضریب فوق العاده ناچیزی است و نه تنها تاثیری بر پیشگیری از تقاضای ملاکی ندارد، بلکه تقریبا در تمام شهر این ضریب یکسان است و اختلاف معناداری بین شمال و جنوب شهر از این بابت وجود ندارد.

به عنوان مثال فیش عوارض نوسازی صادر شده برای یک واحد آپارتمان 120 مترمربعی 11 سال ساخت واقع در منطقه یک تهران حدود یک میلیون و 200 هزار تومان است که با توجه به ارزش بین 10 تا 12 میلیاردی این واحد مسکونی، مقدار عوارض نوسازی آن معادل 01/ 0 درصد از ارزش واقعی این واحد است.

در جنوب شهر نیز دقیقا همین نسبت برقرار است؛ کمااینکه برای یک واحد آپارتمان 65 مترمربعی میان سال واقع در منطقه 17 که به تازگی حدود یک میلیارد و 300 میلیون تومان معامله شده، عوارض حدود 200 هزار تومانی منظور شده که این رقم نیز معادل 01/ 0 درصد قیمت ملک مذکور است.

به این ترتیب فرمول عوارض نوسازی به نحوی تعریف شده است که هیچ اختلاف ضریب معناداری بین مناطق برخوردار و غیربرخوردار بر اساس میزان دسترسی به خدمات و سرانه های شهری وجود ندارد. در واقع عیب اول عوارض نوسازی در حال حاضر ناظر بر فرمول (نرخ) ثابت در همه مناطق بالا و پایین شهر تهران است؛ در حالی که خدمات شهرداری به بالای شهرنشین ها حداقل 2 برابر مناطق کم برخوردار واقع در پایین شهر است.

اشکال دوم ناظر بر فاصله بسیار زیاد این عوارض با نرخ موثر است. آن طور که پیش تر نیز اشاره شد، بر اساس تجربه جهانی حداقل نرخ موثر این عوارض 3/ 0 درصد ارزش روز املاک است. بنابراین در حال حاضر میزان شارژ شهری در پایتخت معادل یک سی ام حداقل نرخ جهانی است.

اشکال سوم روال کنونی محاسبه عوارض نوسازی یا شارژ شهری نیز از مقایسه آن با شارژ متداولی که ساکنان آپارتمان های مسکونی برای تامین هزینه های نگهداشت ساختمان می پردازند، آشکار می شود.

در مناطق یک و سه و نواحی لوکس منطقه 2 پایتخت میزان شارژ پرداختی سالانه آپارتمان های مسکونی حداقل سه تا چهار میلیون تومان است و درباره ابنیه لوکس این مبلغ به سالانه 15 تا 20 میلیون تومان نیز می رسد. بنابراین در بهترین حالت شارژ شهری معادل یک سوم شارژی است که ساکنان آپارتمان های واقع در مناطق گرانقیمت بازار مسکن پایتخت می پردازند و این سند روشنی از نرخ غیرموثر این عوارض در حال حاضر است.

با این وجود بررسی ها نشان می دهد در کنار سه نقطه ضعف مذکور، یکی از اشکالاتی که نحوه محاسبه عوارض نوسازی تا پیش از سال 1400 به آن مبتلا بود، برطرف شده است. در واقع تا اواخر دهه 90 فاصله معناداری بین فاصله رقم عوارض نوسازی در مناطق مختلف با سطح قیمت مسکن در هر منطقه وجود نداشت؛ اما با اصلاح قیمت منطقه ای املاک توسط متولی امور مالیاتی، این نسبت امسال به طور موثر اصلاح شده است.

با این اصلاح اکنون فاصله میان عوارض پرداختی مالکان ارزان ترین و گرانترین خانه های شهر به حدود پنج برابر می رسد؛ کمااینکه میانگین قیمت آپارتمان های مسکونی واقع در ارزان ترین و گرانترین مناطق تهران نیز تقریبا چنین فاصله ای دارد.

در واقع اختلاف عوارض نوسازی در مناطق شمال و جنوب شهر متناسب با اختلاف واقعی قیمت روز املاک در این مناطق است و به این ترتیب نسبت شارژ شهری با ارزش روز املاک به لحاظ اختلافی که باید میان مناطق مختلف وجود داشته باشد، اصلاح شده است.

این در حالی است که تا یکی دو سال گذشته اختلاف عوارض نوسازی در مناطق مختلف شهرداری تهران متناسب با اختلاف واقعی قیمت روز آپارتمان های مسکونی این مناطق نبود.

صدور هشت هزار میلیارد تومان فیش نوسازی

عیوب سه گانه عوارض نوسازی پایتخت سبب شده است سهم آن از بودجه پایتخت بسیار ناچیز و در صورت تحقق کامل ردیف پیش بینی شده در بودجه 1401، در بهترین حالت معادل سه درصد از کل بودجه باشد.

این در حالی است که در دهه 60 و پیش از شیفت تمام عیار شهرداری تهران به سمت کسب درآمد از تراکم فروشی، این سهم حدود 30 درصد از کل بودجه سالانه اداره تهران بود. مبتنی بر تجربه جهانی نیز بین 30 تا 40 درصد از هزینه های نگهداشت شهر باید از محل شارژ شهری پرداختی از سوی شهروند–مالک ها تامین شود.

اما چرا رقم این عوارض در تهران تا این اندازه غیرموثر و ناچیز است؛ به نحوی که حتی اگر وصولی آن صفر باشد، در وضعیت درآمدی شهرداری تقریبا بی تاثیر است؟ این موضوع از یکسو ناشی از اشکال در فرمول عوارض مذکور و ضرایبی است که در این فرمول پیش بینی شده است و از سوی دیگر به بی راهه ای که شهرداری معمولا برای وصول آن می پیماید باز می گردد؛ بی راهه ای که گفته می شود از امسال اصلاح خواهد شد.

علی خشنود، سرپرست اداره کل تشخیص و وصول درآمد شهرداری تهران با بیان اینکه در سال گذشته هشت هزار میلیارد تومان فیش عوارض نوسازی صادر شد، گفت: البته بخشی از این رقم مربوط به معوقات است؛ اما اگر همه مردم همکاری می کردند، یک منبع درآمدی سالم و پایدار و البته با رقمی نسبتا قابل توجه برای اداره شهر در اختیار مدیریت شهری قرار می گرفت.

خشنود در حالی از صدور هشت هزار میلیارد تومان فیش در سال گذشته خبر داده که در ردیف های بودجه فقط حدود 1600 میلیارد تومان درآمد از این محل برای سال جاری پیش بینی شده است.

او در این رابطه توضیح داد: عدد مصوب بودجه بر اساس وصولی سال های گذشته تعیین می شود؛ به نحوی که مقداری افزایش برای میزان تحقق سال گذشته پیش بینی می شود؛ ضمن اینکه به طور سنتی معمولا حدود 25 درصد از فیش های صادر شده در هر سال توسط شهروندان پرداخت و به عنوان درآمد وصولی دسته بندی می شود.

بنابراین با فرمول فعلی که عوارض نوسازی بر اساس آن محاسبه می شود، میزان فیش های صادر شده قدری بیشتر از ردیف های درج شده در بودجه است؛ اما این اختلاف در حدی نیست که بتوان فرمول را متناسب با ضرایب رایج در سایر شهرها اصلاح شده تلقی کرد.

سرپرست اداره کل تشخیص و وصول درآمد شهرداری تهران درباره فرمول عوارض نوسازی توضیح می دهد: هر سال فرمول این عوارض مبتنی بر آنچه دولت تعیین می کند، با قدری تفاوت در ضرایب تعیین و ابلاغ می شود. شهرداری تهران نیز فقط این فرمول ها را بارگذاری و فیش های مربوطه را صادر می کند. بنابراین محاسبه فیش های عوارض نوسازی در اختیار شهرداری نیست.

وی افزود: ممکن است امسال مقدار فیش های صادر شده مثل پارسال حدود هشت هزار میلیارد تومان یا قدری کمتر باشد؛ چراکه ضریب اصلی این فرمول از 27 به 16 کاهش پیدا کرده است.

به گفته وی، هرقدر اختلاف قیمت منطقه ای املاک که توسط متولی امور مالیاتی در کشور تعیین می شود واقعی تر باشد، اختلاف مقدار عوارض نوسازی نیز معنادارتر خواهد شد؛ کمااینکه ضرایب مربوط به فرمول عوارض نوسازی در قیمت منطقه ای املاک ضرب خواهد شد تا رقم نهایی این عوارض برای هر واحد ملکی محاسبه شود.

اگرچه شهرداری تهران صرفا مجری صدور فیش های عوارض نوسازی مطابق با فرمولی است که توسط نهادهای دولتی ابلاغ می شود، بوده و این ارقام را وصول می کند، اما انتظار می رود به عنوان متولی اداره شهر این واقعیت را که سهم عوارض مذکور از کل بودجه شهر نسبت به سه دهه گذشته به شدت کاهش پیدا کرده است، از طریق رایزنی با دستگاه های دولتی مرتبط پیگیری کند و خواستار اصلاح فرمول مذکور شود.

واقعیت های اداره شهر را هیچ یک از نهادهای دولتی و شبه دولتی به اندازه شهرداری تهران درک نمی کند و این مدیران شهری هستند که بهتر از هر کسی می دانند تا چه اندازه فاصله میان شمال و جنوب شهر افزایش پیدا کرده و برای جبران این فاصله، به کسب درآمد سالم و پایدار نیاز است.

در حال حاضر مناطق شمالی شهر از بسیاری از خدمات و سرانه های شهری اشباع است؛ اما این سرانه ها در مناطق کم برخوردار بسیار محدود است. مادامی که هر مالک به تناسب دسترسی به خدمات، در قالب شارژ شهری هزینه به مدیریت شهری پرداخت نکند، منابع لازم برای کاهش فقر در جنوب شهر تامین نمی شود و به این ترتیب همچنان باید نظاره گر شدت پیدا کردن فقر سرانه ها در جنوب شهر باشیم.

شهر با نیازهای بی پایان اما منابع محدود روبه‌رو است و در این شرایط شهرداری می تواند با پیگیری اصلاح فرمول عوارض نوسازی تا رسیدن به نقطه مطلوب یعنی موثر شدن نرخ مربوطه و نیز تعیین نرخ بالاتر برای مناطق برخوردارتر و نرخ به مراتب پایین تر برای املاک مناطق غیربرخوردار و جنوبی شهر، منبع مالی لازم برای اجرای پروژه های رفع کمبود سرانه های خدماتی برای جبران فاصله زیاد شمال و جنوب شهر را فراهم کند. مادامی که این فرمول اصلاح نشود، بهره برداران از بیشترین خدمات شهری در مناطق لوکس تهران به واسطه این خدمات اضافه، از افزایش ارزش ملک در این محله ها منتفع می شوند.

چه کسانی زیان دیده این فرمول معیوب هستند؟

در درجه اول‌‌ شهر و بودجه شهرداری که با کسری منابع روبه‌رو است و وهله دوم ساکنان مناطق ضعیف شهر تهران و تقاضای مصرفی خانه هستند که از اضافه پرش قیمت ملک در شمال شهر با توجه به سرایت آن به جنوب شهر متضرر خواهند شد.

آنها ناگزیر خواهند بود بدون اینکه بهبودی در دسترسی به خدمات حس کنند، هزینه بیشتری بابت خرید خانه در مصرفی ترین محله های شهر بپردازند و این وضعیت ناشی از روند تورمی است که معمولا از مناطق اشباع از خدمات آغاز می شود. با این وصف اصلاح فرمول شارژ شهری می تواند نقش مهمی در تنظیم بازار مسکن نیز ایفا کند.

نحوه وصول عوارض شهری نیز دارای اشکال است

افزون بر نقص فرمول محاسبه عوارض مذکور، بی راهه ای که شهرداری برای وصول درآمد حاصل از این عوارض طی می کرده نیز محل اشکال است.

خشنود در این رابطه به مساله کلی نبود ابزارهای قانونی کافی برای وصول عوارض نوسازی اشاره کرد و گفت: اکنون پیگیر افزایش این ابزارها نظیر نهادهایی همچون سازمان امور مالیاتی هستیم و تنها در این صورت است که می توان امیدوار بود این درآمد سالانه و با نرخ نزدیک 100 درصد محقق شود. در غیر این صورت هرقدر هم بر میزان این عوارض افزوده شود، کارآیی نخواهد داشت.

به گفته وی، در حال حاضر جز در زمان نقل و انتقال ملک، این عوارض وصول نمی شود و تعداد اندکی از شهروندان هستند که بدون اقدام برای نقل و انتقال، رأسا برای تسویه بدهی خود به شهرداری بابت این عوارض اقدام می کنند.

وی صدور دیرهنگام فیش های عوارض نوسازی را عاملی برای کاهش میزان تحقق این درآمد در هر سال عنوان و اظهار کرد: هر سال بدون هیچ دلیل خاصی فیش های عوارض نوسازی بهمن ماه صادر می شد که با توجه به هزینه های ویژه پایان سال شهروندان، میزان وصولی بیش از 20 تا 25 درصد مقدار فیش های صادرشده نبود. اما در سال جاری پیش بینی شده تا آبان ماه این فیش ها صادر شود و این زمان را در سال 1402 به خرداد ماه خواهیم رساند.

وی افزود: با این وصف و نیز پیش بینی امکان ورود به سامانه تهران من برای پرداخت با استفاده از بارکد، پیش بینی می شود امسال میزان وصولی فیش های عوارض نوسازی به 50 درصد مجموع ارزش فیش های صادر شده برسد. من هم قبول دارم میزان درآمد حاصل از این محل در سال گذشته اندک بود؛ اما امسال اهتمام معاونت مالی، افزایش وصولی از این محل است.

خشنود معتقد است تا زمانی که ابزارهای قانونی کافی برای وصول عوارض نوسازی در اختیار شهرداری تهران قرار نگیرد، شهرداری می تواند با اقداماتی از این قبیل نظر اصلاح زمان صدور فیش‌‌ میزان درآمد محقق شده از این محل را بهبود ببخشد.

سرپرست اداره کل تشخیص و وصول درآمد شهرداری تهران با تاکید بر اینکه درآمدهای حاصل از حوزه شهرسازی قطعا در حوزه درآمد پایدار قابل دسته بندی نیست و باید به تدریج به سمتی حرکت کنیم که سهم درآمدهای پایدار افزایش پیدا کند، گفت: عوارض نوسازی یکی از سالم ترین منابع پایدار درآمدی است؛ اما در کنار آن انواع دیگری از درآمدهای پایدار مانند سهم شهرداری ها از محل عوارض گمرکی، عوارض شماره گذاری خودرو، مبالغ وصولی توسط دفاتر ثبت اسناد و نیز جرایم راهنمایی و رانندگی نیز در سال جاری پیگیری شده است.

وی یادآور شد: در شهرداری تهران طی 10 سال گذشته نه بابت سهم از دفاتر ثبت اسناد (یک درصد) و نه بابت جرایم راهنمایی و رانندگی وصولی نداشته است. سهم تجمیع شده شهرداری تهران از محل جرایم طی سال های اخیر به هشت هزار و 300 میلیارد تومان رسیده است. مقرر شد با پیگیری معاون اول رئیس‌‌جمهوری امسال این رقم با بدهی شهرداری به تامین اجتماعی تهاتر شود.

وی افزود: با این وصف از 15 هزار و 700 میلیارد تومان درآمدی که معاونت مالی و اقتصاد شهری در سال جاری باید وصول کند، حدود 11 هزار میلیارد تومان در 6 ماه نخست امسال محقق شده که بیش از مقدار مورد انتظار در برش 6‌ ماهه است.

بیشتر بخوانید: درآمد ناسالم شهری چگونه فقر مسکن را افزایش می دهد؟

دنیای اقتصاد