علت کاهش معاملات مسکن در مهرماه چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، تعداد واحد‌های مسکونی فروش رفته در مهرماه از بازگشت دوباره بازار به کف معاملاتی بعد از چند ماه فروش در حجم نسبتا بالا حکایت دارد؛ بنابراین با حجم بسیار پایین معاملات خرید در ماه گذشته، شرایط به گونه ای بود که قیمت میانگین، کاهش پیدا کند.

اما به دلیل اثر روانی افزایش نرخ ارز بر رفتار معامله گران ملکی، شرایط برای افت قیمت فراهم نشد. تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می دهد، طی هفته های ابتدایی پاییز، ورودی فایل فروش کاهش پیدا کرد و معدود فروشنده ها نیز با اثرپذیری از صعود دلار و تورم ساختمانی، قیمت های فروش را نسبت به تابستان افزایش دادند. با این حال، احتیاط بالای خریداران سرمایه ای در برابر سطح نامتعارف قیمت مسکن، مانع از رشد معاملات خرید شد.

بازار مسکن موقعیت ممتاز بازدهی خود نسبت به بازار‌های رقیب را در نخستین ماه پاییز واگذار کرد. تازه ترین گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در مهر ماه حکایت از نوسان حدود یک درصدی میانگین قیمت نسبت به شهریور ماه دارد. اما نکته قابل تامل این است که این رشد هرچند جزئی قیمت در شرایطی رخ داده که حجم معاملات افت قابل توجه ۱۰ درصدی داشته است. بررسی علت خزان معاملات مسکن در نخستین ماه پاییز حکایت از نقش عامل قیمتی در شکل گیری خط مقاومت خرید‌های سرمایه ای در این بازار دارد.

رصد تحولات بازار مسکن در نخستین ماه نیمسال دوم ۱۴۰۱ بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی حکایت از وجود یک دوگانگی در رفتار معاملاتی و قیمتی این بازار دارد. طی مهر ماه پنج هزار و ۴۰۰ فقره معامله آپارتمان مسکونی در شهر تهران ثبت شده که نسبت به شهریور افت ۲/ ۱۰ درصدی داشته است.

این حجم از معاملات حتی نسبت به ماه مشابه پارسال که بازار به واسطه اخبار امیدوارکننده از احتمال احیای برجام و رفع تحریم ها در حالت نیمه خاموش قرار داشت و متقاضیان خرید در انتظار کاهش قیمت بازار را موقتا ترک کرده بودند هم یک درصد کمتر است. به این ترتیب مهرماه امسال را می توان خزان معاملات مسکن توصیف کرد. اما نکته قابل تامل درباره تحولات اخیر بازار مسکن تهران در این ماجرا نهفته است که با وجود این ریزش قابل توجه در تعداد معاملات مسکن یک ماهه، قیمت آنگونه که انتظار می رفت افت نکرده است.

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات مهرماه ۴۳ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به مدت ماه قبل از آن فقط ۲/ ۱ درصد معادل ۶۰۰ هزار تومان افزایش یافته است. اگرچه میزان تورم ماهانه مسکن در مهرماه تفاوتی نسبت به این رقم در شهریور ماه ندارد و عملا سرعت رشد قیمت مسکن بدون تغییر باقی مانده است، اما این افزایش جزئی در حالی رخ داده که حجم معاملات افت چشمگیری داشته است.

به طور معمول در ماه هایی که تقاضای خرید در بازار مسکن به حداقل می رسد و این موضوع به شکل کاهش حجم معاملات در تحولات بازار منعکس می شود، قیمت نیز با افت همراه می شود یا دست کم بدون تغییر باقی می ماند. به عنوان مثال حجم معاملات در مهرماه امسال و پارسال در یک سطح است، اما پارسال با رسیدن این حجم به کف (حول و حوش پنج هزار واحد)، میانگین قیمت مسکن نه تنها افزایش نیافت بلکه معادل ۲/ ۰ درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش پیدا کرد.

به این ترتیب آنچه در بازار مسکن پایتخت طی مهر ماه گذشته را می توان به یک دوگانه تعبیر کرد؛ دوگانه ای که طی آن عملا قیمت در حالی افزایش پیدا کرده که معاملات به دلیل کاهش تقاضای موثر در بازار مسکن ریزش ۱۰ درصدی داشته و به کف حدود پنج هزار واحدی بازگشته است.

علت اینکه افت معاملات حتی منجر به کاهش سرعت رشد قیمت مسکن نشده و میزان تورم ماهانه مسکن در مهر ماه حول و حوش یک درصد (معادل تورم ماهانه مسکن در شهریورماه) بوده است را باید در دو وجه تشریح کرد. در وهله اول این ماجرا نشات گرفته از تحولات ارزی ماه های اخیر است که تورم ماهانه مسکن را فارغ از تاثیر کاهش تقاضای خرید توجیه می کند.

ما در گزارشی با عنوان «بازار معاملات مسکن شهر تهران در فصل پاییز چه ویژگی هایی دارد؟» که روز گذشته ارائه شد، جزئیات تغییرات نرخ ارز طی دو ماه گذشته و اثر آن بر تحولات مسکن را تشریح کرد. نرخ دلار در ماه های شهریور و مهر به طور محسوس افزایش پیدا کرده است؛ طوری که بازدهی ماهانه ارزش این ارز پراستفاده در شهریور ۵/ ۷ و در مهر ماه چهار درصد بوده است.

تاثیرپذیری بازار مسکن از تغییرات نرخ ارز که از سال ۹۷ به بعد به‌شدت افزایش پیدا کرده است، در مهرماه نیز خود را نشان داد، به این ترتیب که اثر تجمیعی دو ماه پیاپی تورم ارزی در بازار مسکن مهرماه به شکل تورم ۲/ ۱ درصدی در وضعیت رکود معاملات منعکس شد.

تغییرات افزایشی نرخ ارز از دو جنبه رفتار معامله گران بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده که به تورم ماهانه حدود یک درصدی انجامیده است؛ از یک سو جنبه روانی تورم ارزی به واسطه تجربه چهار سال اخیر در بازار مسکن موجب اصرار فروشنده ها به تغییر همزمان قیمت با افزایش نرخ دلار شده است، طوری که به دنبال شروع روند افزایشی در بازار دلار، گروهی از فروشنده ها از حضور در بازار انصراف می دهند و نقش تماشاچی را پیدا می کنند.

آنها می خواهند بدانند میزان نوسان قیمت در بازار مسکن تا چه اندازه دامنه دار است و تا زمانی که از مقطعی بودن آن اطمینان پیدا نکنند، تمایلی به فروش نشان نمی دهند. از جنبه دیگر به محض افزایش نرخ ارز، تقاضای سرمایه ای مسکن برای ورود به این بازار تحریک می شود و به این ترتیب در شرایطی که عرضه کاهش پیدا کرده، تقاضای قطعی برای خرید قدری افزایش پیدا می کند. طبعا در چنین شرایطی نمی توان انتظار کاهش قیمت را داشت.

عامل دیگری که بر افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته موثر بوده و تاثیر آن قابل انکار نیست، نرخ تورم عمومی بالا است که اثر آن روی تغییرات تورمی همه بازار‌ها از جمله بازار مسکن قابل رهگیری است. تاثیر تورم عمومی بر تورم مسکن و اجاره بها موضوع تازه ای نیست و در سال های اخیر نیز تقریبا همواره این تغییرات به دنبال یکدیگر و هم جهت بوده است.

اکنون نیز تورم عمومی بیش از ۴۰ درصدی هر ماه به شکل رشد خفیف قیمت مسکن تاثیر خود را بر قیمت در این بازار نشان می دهد. نرخ تورم عمومی ماهانه در مهر ماه نیز حول و حوش پنج درصد بوده که رقم بالایی محسوب می شود و تورم یک درصدی مسکن به دنبال این تغییرات موضوع عجیبی نیست.

کاهش عرضه چه تاثیری در تحولات بازار مسکن داشته است؟

وجه دیگر ماجرای دوگانگی قیمت و معاملات در مهرماه توجیه کننده علت ریزش قابل توجه خرید و فروش های انجام شده در این ماه است. یکی از عوامل مهم موثر بر این ماجرا اثر اقتصادی ناآرامی های اجتماعی اخیر است؛ موضوعی که در بازار مسکن به شکل کاهش تمایل به بازدید فایل ها و حتی در مواردی انصراف از فروش توسط فروشندگان مسکن ملموس شد. در واقع ناآرامی ها در برخی مناطق هم به شکل کاهش تقاضای خرید و هم به شکل کاهش عرضه جدید اثر خود را بر بر بازار مسکن نشان داده است.

بر اساس نتایج تازه ترین تحقیق میدانی انجام شده از بازار مسکن که جزئیات آن در گزارش روز گذشته منتشر شد، در ماهی که گذشت افت ورودی فایل جدید برای فعالان بازار مسکن محسوس بوده است. به این ترتیب افت معاملات را می توان پس از اثر ناآرامی ها به مساله کاهش عرضه نسبت داد. در واقع به همین دلیل است که افت معاملات تحت تاثیر کاهش تقاضای خرید نتوانست اثر قیمتی خاصی روی بازار مسکن داشته باشد و تورم ماهانه ملک در معاملات پایتخت همچنان حول و حوش یک درصد مثبت شد.

به این ترتیب راز خزانی که بازار مسکن در مهرماه تجربه کرد را باید در اثر هم افزای تورم ارزی و تورم عمومی بر قیمت مسکن جستجو کرد؛ موضوعی که سبب شکل گیری خط مقاومت در برابر خرید‌های سرمایه ای شد.

به بیان دقیق تر تورم بالای مسکن سبب شده حتی خریداران سرمایه ای که متقاضی اصلی خرید ملک در بازار ماه های اخیر بوده و هستند و اتفاقا حضور آنها در شرایط تورم ارزی در بازار مسکن پررنگ تر می شود، در مواجهه با اصرار فروشنده ها به افزایش قیمت با وجود رکود معاملاتی، نسبت به خرید مقاومت می کنند.

با وجود اینکه اغلب خریداران سرمایه ای با نقدینگی مناسب آماده ورود به بازار مسکن هستند، اما روند تورمی قیمت مسکن در شرایط رکود از ناحیه آنها به سادگی پذیرفتنی نیست و به همین خاطر در مهر ماه برای انجام خرید ملکی با محاسبات قیمتی دقیق از وضعیت رکود به این جمع بندی رسیدند که نباید به رشد قیمت تن دهند؛ موضوعی که به شکل کاهش معاملات در بازار ماه گذشته مشهود شد.

سرمایه گذاران ملکی در بازار مسکن سرگردان شده اند
 

اگرچه به محض رشد نرخ دلار، تقاضای سرمایه ای روانه بازار مسکن می شود، اما در مهرماه سرگردانی معامله گرانی که از جنس سرمایه گذار ملکی بوده اند بر ریزش حجم خرید و فروش مسکن اثر محسوسی داشت. در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران انباشت فایل های فروش در بازار مسکن که نتیجه مقاومت خرید از سوی سرمایه گذاران ملکی و نبود تقاضای موثر مصرفی است، مساله ساز شده است.

واسطه های ملکی می گویند اگرچه ورود فایل جدید در هفته های اخیر اندک بوده، اما رسوب فایل های قبلی که طی دو تا سه ماه گذشته به بازار مسکن عرضه شده، سبب شده سرمایه گذاران ملکی برای انجام معامله وسواس بیشتری به خرج دهند.

به طور کلی فارغ از جهت بازار مسکن، هنگامی که انباشت فایل در بازار از سوی متقاضیان خرید به ویژه سرمایه گذاران ملکی رصد می شود، آنها با احتیاط بیشتری برای معامله اقدام می کنند. انباشت فایل های قبلی از یک سو نشانه رکود دامنه دار در بازار نقل و انتقالات ملکی و از سوی دیگر نشانه نبود تقاضای موثر خرید در میان جستجوگران است و می تواند منعکس کننده این واقعیت باشد که دست برتر در بازار مسکن در اختیار خریداران است؛ کما اینکه وقتی دست برتر در نشست های مقدماتی معاملات ملکی به خریداران تعلق دارد، آنها با چانه زنی بیشتری برای معامله پا پیش می گذارند.

از طرفی اگرچه نوسان ارزی مثبت در ماه های اخیر زمینه ساز اصرار فروشنده ها به رشد قیمت اعلامی املاک شده است، اما در عین حال سرمایه گذاران ملکی به دلیل مشاهده انباشت فایل، قیمت های اعلامی را شکننده می دانند و معتقدند احتمال کاهش این قیمت ها وجود دارد. در حال حاضر گروهی از متقاضیان سرمایه ای نیز معامله را به وقتی موکول کرده اند که از چشم انداز جهت تغییرات قیمت ملک تا حدی اطمینان پیدا کنند.

اثر تحریک بورسی بر خرید‌های ملکی

در حالی که بازدهی مسکن در نیمسال اول ۱۴۰۱ بار‌ها در رتبه اول نسبت به بازار‌های موازی قرار گرفت و شهریور ماه نیز چنین وضعیتی داشت، در مهرماه این رتبه را به بازار ارز واگذار کرد. بازدهی مسکن در مقاطع زمانی چهار ماهه و ۶ ماهه امسال بیشتر از بازار‌های ارز، سکه و سهام بود، اما در مقطع هفت ماهه این بازدهی ۵/ ۰ واحد درصد از میزان بازدهی ارز کمتر بوده است. دلار در هفته ماه نخست امسال ۲۵ درصد بازدهی داشته و این در حالی است که در همین بازه میزان بازدهی مسکن ۵/ ۲۴ درصد و میزان بازدهی سکه ۴/ ۲۲ درصد بوده است.

سرمایه گذاران بورس نیز در هفت ماه نخست امسال زیان کامل چهار درصدی را تجربه کرده اند. همچنین در مقایسه بازدهی ماهانه مسکن، ارز، سکه و بورس، رتبه نخست به سکه با رشد ۶/ ۴ درصدی قیمت ماهانه تعلق داشته است. پس از آن بازدهی ماهانه دلار با مقدار چهار درصد و بازدهی مسکن با مقدار یک درصد در این رتبه بندی قرار می گیرد. در نهایت بازار سهام نیز در مهر ماه بازدهی منفی معادل ۵/ ۳ درصد داشته است.

برخی از واسطه های ملکی عنوان می کنند که اگر تحریک بورسی به واسطه منفی شدن بازدهی بازار سهام در ماه های اخیر نبود، شاید حجم معاملات مسکن به همین کف پنج هزار واحدی نمی رسید. در طول دو ماه گذشته برخی از پول های کلان چند میلیارد تومانی که از بورس خارج شده، روانه بازار مسکن پایتخت شده است.

به طور کلی بازار سهام را می توان یکی از بازار‌های فوق‌العاده پرریسک توصیف کرد و در طول ماه های شهریور و مهر ریسک ماندن در این بازار افزایش چشمگیری پیدا کرده است. در نتیجه بخشی از معاملات مسکن در وضعیت رکود عمیق حال حاضر نشات گرفته از همین خداحافظی بورسی ها از بازار سهام است.

بیشتر بخوانید: متوسط قیمت مسکن در تهران به 43 میلیون و 724 هزار تومان رسید

دنیای اقتصاد