منشأ اصلی رکود مسکن و راهکارهای خروج از آن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، در گزارشی که به تازگی از سوی مرکز پژوهش های مجلس درباره وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی در ایران منتشر شده است، نه تنها به کاهش ارزش واقعی سرمایه گذاری مولد ملکی در کشور در یک دهه گذشته اشاره شده است بلکه نسبت به خطر خروج سرمایه گذاران از این بازار هشدار داده شده است.

همزمانی انتشار این گزارش با آغاز به کار وزیر جدید راه و شهرسازی، دربردارنده چند پیام مهم برای سیاستگذار مسکن برای انجام اقدامات عملیاتی و اثربخش در بازار در دو بخش معاملات و ساخت و ساز واحدهای مسکونی است.

بعد از آنکه طی همه سال های گذشته تاکنون، صاحبنظران و کارشناسان بخش مسکن ضمن تاکید بر عوامل واقعی ایجاد تنش و بحران در بازار مسکن، سیاست های اعمال شده در این بخش از سوی دولت ها را برای مهار این بحران ها عمدتا بی اثر یا فاقد اثربخشی کافی اعلام می کردند، همزمان با آغاز دوره جدید مدیریتی در وزارت راه و شهرسازی، مرکز پژوهش های مجلس آسیب شناسی تازه ای از وضعیت سرمایه گذاری های مولد در بازار مسکن و پیامدها و تبعات منفی آن برای بازار ملک و مجموعه اقتصاد کشور انجام داده و نتایج آن را منتشر کرده است.

کاهش 40 درصدی سرمایه گذاری مولد

برآوردهای صورت گرفته در این گزارش نشان دهنده کاهش 40 درصدی حجم واقعی سرمایه گذاری های مولد ساختمانی در طول یک دهه گذشته است.

در حالی که در این گزارش، رشد واقعی سرمایه گذاری های مولد ساختمانی در یک دهه گذشته به طور متوسط در هر سال منفی 2/ 5 درصد اعلام شده است. این در حالی است که در تمام این سال ها نقدینگی به میزان محسوس رشد داشته است اما مقدار واقعی از افزایش آن وارد بخش سرمایه گذاری های مولد ساختمانی نشده است.

یافته های این گزارش نشان می دهد، حجم سرمایه گذاری در ساختمان از حدود 256 هزار میلیارد تومان به قیمت ثابت سال 1395، در سال 1390، به 150 هزار میلیارد تومان در سال 1400 رسیده است. در این گزارش همچنین از خروج سرمایه از کشور و رهگیری آن در خرید ملک در برخی کشورهای همسایه خبر داده شده و همچنین نسبت به مشاهده علائم خروج سرمایه گذاران مولد و سازنده ها نیز هشدار داده شده که همگی نشانگر نبود بستر مناسب برای سرمایه گذاری در این بخش در داخل کشور است.

سه ریشه رکود عرضه

در این گزارش، که با عنوان چالش های سرمایه گذاری در بخش مسکن و شهرسازی با نگاه به تدوین برنامه هفتم منتشر شده است سه ریشه رکود ساخت و عرضه مسکن مورد اشاره و توضیح قرار گرفته و عنوان شده است پیامد این مسائل باعث شده است بازار ملک شاهد رانده شدن یا خروج بازیگر کلیدی برای کل بخش های بازار یعنی سازند‌‌ه ها و سرمایه گذاران ساختمانی باشد.

نخستین ریشه رکود در ساخت و عرضه مسکن در این گزارش، محدودسازی تمام برنامه های دولت در بخش عرضه مسکن به مسکن اقشار کم درآمد و عدم توجه به این بخش از بازار به عنوان بخشی مستعد برای جذب سرمایه گذاری های مولد ساختمانی از سوی دولت، عنوان شده است.

در واقع سیاست ها و نحوه مداخله دولت در بازار مسکن در سال های گذشته تاکنون به عنوان نخستین ریشه رکود ساخت و سرمایه گذاری در این گزارش مورد تحلیل و بررسی قرار گرفته است.

آن طور که در این گزارش آمده است: در کشور ما تاکنون نگاه به بخش مسکن صرفا معطوف به تامین مسکن برای برخی اقشار کم درآمد و متوسط بوده و اساسا سرمایه گذاری در بخش مسکن و تولید مسکن مورد بی توجهی قرار گرفته، همین مساله باعث شده مسکن ساخته شده برای اقشار کم درآمد نیز به‌‌علت فشار ناشی از عدم پاسخ به نیاز بخش های دیگر جامعه از دسترس این اقشار نیز خارج و به محلی برای سرمایه گذاری تبدیل شود. روند طبیعی سرمایه گذاری نیز هرساله به‌‌دلیل افزایش بوروکراسی اداری و شوک های ارزی و تورمی بخش خصوصی را ناامید و ناتوان کرده است.

در این گزارش همچنین با اشاره به روند نزولی ساخت مسکن در شهر تهران در سال های اخیر اعلام شده است: میانگین ماهانه ساخت مسکن در تهران که همواره نقش مهمی در بازار مسکن کشور داشته است نیز روند کاهشی دارد.

همچنین به جایگزینی مواضع و سیاست های کم اثر در بخش تامین مسکن از سوی سیاستگذار مسکن به جای تکیه بر مواضع و سیاست های اثرگذار در حل مشکلات آن اشاره و اعلام شده است: در حالی که مسکن تولید شده از سوی بخش خصوصی دربردارنده آن دسته از واحدهای مسکونی در مواضع و مکان هایی است که نیاز مسکن در آنها وجود دارد (یعنی در داخل بافت های شهری)، طرح های مسکن اجرا شده از سوی دولت ها از گذشته تاکنون عمدتا در مواضعی کم اثر در بازار (یعنی در خارج از بافت کلانشهرها و شهرهای بزرگ) اجرا می شود و کاهش انگیزه های بخش خصوصی سرمایه گذار برای تولید مسکن سبب تاثیر دو‌چندان و تبعات منفی مضاعف در آینده بازار مسکن می شود.

اثر شوک های ارزی و تورمی

در این گزارش همچنین به اثر شوک های ارزی و تورمی به عنوان دومین عامل کاهش سرمایه گذاری ساختمانی اشاره شده است. یافته های این گزارش نشان می دهد، شوک های ارزی و تورمی باعث بی ثباتی در بازار مسکن شده است.

رشد حدود 22 برابری قیمت ارز سبب رشد حدود 17 برابری قیمت مسکن در طول یک دهه گذشته بوده است. این در حالی است که در این میان سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی در بخش خصوصی امکان و فرصت جبران را در میان رشد سریع قیمت ها پیدا نکرده اند و به مرور تحت تاثیر این مساله از بازار رانده شده اند.

نقش مخرب سفته بازان

در این گزارش از اثر مخرب سفته بازی و فعالیت های غیرمولد ملکی در نبود ابزارها و اهرم های بازدارنده، به عنوان یکی از عوامل مهم در بروز بحران در بازار مسکن و ساخت و‌ ساز یاد شده است که می توان آن را به عنوان سومین عامل کاهش سرمایه گذاری ساختمانی در کشور و رکود ساخت و عرضه مسکن مورد اشاره قرار داد.

یافته های این گزارش حاکی است مسکن همواره به دلیل امنیت نسبت به سایر کالاهای سرمایه ای دارای مزیت نسبی بوده است و بسیاری از افراد به آن به عنوان کالایی برای مقابله با سپر تورمی و در موارد بسیاری برای کسب سود بدون ریسک و هزینه نگاه می کنند.

این در حالی است که ساختار بازار مسکن از منظر سرمایه گذاری به علت سختی قوانین و نبود بسترهای قانونی با قابلیت اجرایی دچار چالش بوده و پاسخگوی نیازهای مختلف نیست. از این رو عمده مسکن های تولید شده در سال های گذشته تاکنون به مناطق خاصی (عمدتا اعیان نشین) از کلانشهرها در مساحت های بالا محدود شده و عمده واحدهای خالی با نیاز موجود در بازار سنخیتی ندارد که حتی در صورت عرضه به بازار زمینه ساز کاهش محسوس قیمت ها در واحدهای در استطاعت شهروندان با درآمد متوسط و کم نخواهد شد و علت آن نیز تشویق غیرمستقیم به حرکت سرمایه گذاری ها به سمت این مدل است. این در حالی است که عدم حمایت و جهت گیری مناسب در قوانین حوزه شهرسازی و سیگنال های درست مالیاتی، تبعات این موضوع را تشدید کرده است.

در این میان همچنین برخی عوامل همچون حباب ایجاد شده در بازار به دلیل سیاست های اجرایی دولت ها، وجود عوامل برون زا، شوک های پیش بینی نشده، ناپایداری در بازارهای مالی و پولی، بازدهی متفاوت بازارها، ساختار اقتصاد و شدت و ضعف تقاضاهای منطقه ای و ضعف قوانین و مقررات در فعالیت های سوداگرانه بروز می کند.

سفته بازی موجب تسریع در مبادلات مسکن در دوره های زمانی کوتاه مدت برای افزایش سودهای آنی و کوتاه مدت می شود و همین موضوع بر بازار ساخت و سرمایه گذاری های مولد نیز اثر منفی دارد.

با افزایش قیمت در نتیجه فعالیت های سوداگرانه در بازار مسکن، عملا تقاضای موثر که همان تقاضای مصرفی است و به عنوان آخرین حلقه از زنجیره ساخت و سرمایه گذاری مولد ساختمانی از اهمیت کلیدی برخوردار است به دلیل جهش قیمت ها و از دست رفتن قدرت خرید به اجبار به حاشیه بازار رانده می شود.

در نبود این طیف موثر تقاضای ملکی، عملا سازنده ها نیز با بحران خریدار موثر مواجه شده و روند طبیعی گردش سرمایه برای آنها مهیا نمی شود. این موضوع نیز از عوامل از بین رفتن انگیزه سازنده ها برای سرمایه گذاری مولد ساختمانی شده و رکود ساختمانی را تشدید می کند. از این زاویه نیز، بر تعداد رانده شده های بازار ساخت و سرمایه گذاری ساختمانی افزوده می شود.

این در حالی است که همواره با تاکید بر ابزارهای بازدارنده مالیاتی برای مقابله با سوداگری و تشویق به سرمایه گذاری مولد در بخش مسکن (ساخت و ساز) به طور عام و به طور خاص با اعلام رویکردهای هدفمند در بخش مسکن می توان موجب افزایش سرمایه گذاری در این بخش و بهره مندی از اثرات مثبت آن در بازار مسکن شد.

براساس آنچه در این گزارش به آن اشاره شده است، این آسیب ها همانگونه که در این گزارش آمده است منجر به رانده شدن و حتی مهاجرت گروه هایی از سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی شده است و خطر جدیدی برای بازار مسکن محسوب می شود.

چرا که این خطر وجود دارد که در صورت تشدید این شرایط حتی در وضعیتی که شرایط مناسب برای سرمایه گذاری و بازگشت سازنده ها به بازار ساخت و عرضه مسکن فراهم شود و شرایط رونق غیرتورمی نیز مهیا شود، احتمالا کشور با بحران کمبود سازنده و سرمایه گذار در این بخش رو‌به‌رو خواهد شد.

سه پیشنهاد موثر برای سیاستگذار

در این گزارش همچنین مجموعه ای از پیشنهادهای اجرایی برای بهبود وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی و در نتیجه ایجاد شرایط بهتر در مجموعه بازار مسکن از این مسیر مورد اشاره قرار گرفته است که مهم ترین و کلیدی ترین این پیشنهادها را می توان در سه بخش خلاصه یا طبقه بندی کرد.

نخستین پیشنهاد بر بازتنظیم قواعد و قوانین شهرسازی و همچنین ارائه مشوق های مالی و شهرسازی در جهت ساخت و عرضه واحدهای مسکونی در استطاعت برای اقشار مختلف تمرکز دارد. بر این اساس لازم است سیاست هایی برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی با مساحت های گوناگون از 30 تا 80 مترمربع مورد تمرکز قرار بگیرد که نیاز اصلی بازار امروز اجاره و خرید مسکن از سوی اقشار متوسط و کم درآمد است و از سوی دیگر به دلیل وجود تقاضا برای این واحدها برای سرمایه گذارها نیز مطلوب خواهد بود.

سیاست دوم، نوعی سیاست دو‌بعدی در حوزه اعمال ابزارهای مالیاتی در جهت ایجاد مانع در مسیر سفته بازها و تشویق و ترغیب سازنده ها به سرمایه گذاری های مولد ملکی در این بازار است. بازتعریف قوانین مالیاتی با هدف جلوگیری از سوداگری با وضع قوانین مالیاتی بازدارنده از یک سو و همچنین اعمال معافیت های مالیاتی برای سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی برای حمایت از تولید مسکن و ساخت و‌ ساز باید در دستور کار قرار بگیرد. در حالی که این رویه هم‌‌اکنون معکوس است؛ سازنده ها مالیات ساخت و ساز می دهند اما سفته بازها هیچ مالیاتی از بابت هزینه ملاکی پرداخت نمی کنند.

در سومین پیشنهاد عملیاتی ارائه شده در این گزارش، ایجاد ابزارهای مالی جهت مشارکت در پیش خرید و خرید مسکن و تامین مالی کوتاه مدت و میان مدت سه تا هشت ساله مورد اشاره قرار گرفته است.

هم‌‌اکنون بازار پیش فروش مسکن به عنوان یک روش مناسب تامین مالی برای سازنده ها از یک سو و یک روش مناسب برای خانه دار شدن از سوی مصرفی ترین طیف تقاضای مسکن (خانه اولی ها) از سوی دیگر، عملا مسدود است. لازم است با اصلاح قوانین و مقررات در این بخش، بازار دوم معاملات مسکن (پیش فروش) به نفع هر دو سمت سازنده و تقاضای مصرفی فعال شود.

دنیای اقتصاد