صعود اجاره بهای مسکن باعث رژیم تاریخی سفره غذای خانوار شد

به گزارش اخبار ساختمان، نقش هزینه تامین مسکن در کوچک شدن سفره خانوارها طی یک دهه گذشته بررسی شد و نتایج این بررسی حاکی از تاثیر چشمگیر هزینه اجاره بها بر کاهش میزان کالری مصرفی خانوارها و رسیدن آن به کف تاریخی یک دهه گذشته در سال 1400 است.

این گزارش پرده از دوپینگ هزینه ای خانوارها در بخش تامین مسکن بر می دارد که با توجه به نقش آن در کاهش کالری دریافتی، می توان از آن به عنوان یک دوپینگ پرمخاطره یاد کرد.

در طول دهه 90 به ویژه از نیمه دوم این دهه رشد سنگین هزینه تامین مسکن خانوارها که در گام اول به شکل پرواز هزینه خرید ملک و در گام دوم به شکل تورم سرسام آور اجاره بها نمود پیدا کرد، موجب شده ایرانی ها به منظور تامین سقف بالای سر به عنوان کالای غیر قابل جایگزین، از یک سرفصل هزینه ای دیگر در سبد خانوار بزنند تا بتوانند از عهده مخارج تامین مسکن برآیند.

به این ترتیب ایرانی ها به ویژه در نیمه دوم دهه 90 ناگزیر به کوچک کردن سفره خود به نفع داشتن سرپناه شدند. تازه ترین آمار رسمی در این خصوص منعکس کننده رژیم تاریخی سفره خانوار در سال 1400 است که موجب شده کالری دریافتی خانوار به کف سرانه حداقلی روزانه یعنی 2100 کیلوکالری برسد.

یکی از خبرگزاری ها سه روز پس از انتشار گزارش «پایش فقر در سال 1400» توسط وزارت رفاه با انجام یک بررسی و تحقیق آماری درباره پشت صحنه خط فقر 1400 در ایران به یک سوال کلیدی درباره ماجرای نرخ خط فقر پاسخ داده است.

سوال کلیدی این است که صرف نظر از اینکه در واقعیت، جمعیت قابل توجهی از خانوارهای ایرانی اکنون زیر خط فقر هستند، چه اتفاقی در طول دهه 90 رخ داده که میانگین کالری سرانه دریافتی هر ایرانی در فاصله سال های ابتدا تا انتهای دهه 90 به پایین ترین میزان رسیده و اکنون ابعاد سفره بسیاری از ایرانی ها به اندازه پوشش حداقل غذای اصلی موردنیاز هر انسان سقوط کرده است؟ به بیان دیگر این رژیم تاریخی در خوراک نتیجه چه رخدادی در دهه 90 بوده است که نتایج آن در گزارش رسمی وزارت رفاه مربوط به سال 1400 منعکس شده است؟

بخشی از پاسخ به این سوال در همان گزارش رسمی قید شده و برای مردم و کارشناسان روشن است. این واقعیت که به دلیل تورم بالا در نیمه دوم دهه 90 از یکسو و افت چشمگیر درآمد سرانه ایرانی ها در فاصله ابتدا تا انتهای دهه 90 از سوی دیگر نرخ فقر به بالاترین مقدار خود رسیده و 5/ 31‌ درصد از جمعیت کشور در سال 1400 زیر خط فقر شناسایی شده اند دور از ذهن نیست.

در واقع تورم، کاهش درآمد سرانه و افزایش جمعیت زیر خط فقر به عنوان سه عامل تاثیرگذار بر رژیم کالری خانوارها و کاهش مصرف خوراک اصلی توسط ایرانی ها در این جریان نقش داشته است. اما بخش پنهان این رخداد که پشت صحنه رژیم تاریخی مصرف کالری را بیشتر توضیح می دهد، به ابرهزینه مسکن در سبد هزینه های خانوار باز می گردد.

آن گونه که در نمودار این گزارش نیز مشهود است، از سال 96 همزمان با جهش تند قیمت مسکن و تداوم آن تا اواخر دهه 90 که موجب وجه «تاریخی» پیدا کردن این جهش شد، کل بازار مسکن کشور و به طور ویژه تهران با صعود شدید و شتابان قیمت روبه‌رو شد و هزینه مسکن به دنبال این رخداد رو به افزایش گذاشت. در وهله اول این قیمت مسکن بود که رو به فزونی گذاشت و پس از آن به تدریج جهش به بازار اجاره بها سرایت کرد.

رشد شدید هزینه اجاره بها در تهران و کشور تا جایی پیش رفت که به استناد آمارهای رسمی سال 1400 به عنوان بدترین سال اجاره نشین ها شناخته شد.

نیمه دوم سال 96 اولین بارقه های جهش مسکن مشهود شد و در سال 97 جهش تمام عیار مسکن خود را ابتدا در تهران و بعد در کشور نشان داد. بر این اساس در وهله اول هزینه خرید مسکن تحت تاثیر جهش قرار گرفت و روی وضعیت سفره و رژیم غذایی خریداران مصرفی ملک اثر گذاشت و پس از آن از اواخر سال 97 و بهار سال 98 جهش تورم اجاره بها آغاز شد. آغاز سال 97 یک رخداد غیراقتصادی دیگر نیز روی شرایط اقتصادی کشور اثر گذاشت و آن تصمیم دونالد ترامپ، رئیس جمهور وقت آمریکا درباره خروج یک طرفه این کشور از توافق برجام بود.

تاثیر این رخداد بر انتظارات تورمی موجب شد جهش در بازارهای مختلف پدیدار شود. در وهله اول بازار ارز تحت تاثیر این رخداد قرار گرفت و همزمان یا به تعبیری به فاصله زمانی کوتاهی پس از آن بازار مسکن در مسیر جهش قرار گرفت. تاثیرپذیری تورم عمومی از این ماجرا نیز دور از ذهن نبود و پس از اینکه در بازارها منعکس شد، در نهایت همه چیز دست به دست هم داد تا اجاره بها در مسیر پرشتاب رشد قیمت قرار گیرد.

همزمان با این مقطع زمانی به تدریج شاهد سقوط مصرف کالری دریافتی در سبد هزینه خانوارها هستیم. هر چه به پایان دهه 90 نزدیک می شویم، ابرهزینه مسکن افزایش بیشتری پیدا کرده و سقوط کالری مصرفی ایرانی ها نیز همزمان با آن مشاهده می شود.

این روند تا جایی پیش می رود که شاخص میانگین کالری سرانه دریافتی ایرانیان به ازای هر ایرانی در سال 1400 به 2190 کیلوکالری می رسد. این رقم وقتی معنا پیدا می‌کند که با حداقل کالری ضروری موردنیاز هر انسان در شبانه‌روز یعنی «2100 کیلوکالری» مقایسه شود. در واقع گذشته از اینکه متوسط سرانه کالری مصرفی روزانه ایرانی ها در سال 1400 به کمترین مقدار خود در طول دهه 90 رسیده، این مقدار به مرز حداقل ضروری نیز تنزل پیدا کرده است.

روند تغییرات اجاره بها در سال های اخیر

به طور کلی تورم اجاره بها تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است و دنباله تغییرات افزایشی این دو، همواره رشد اجاره بها بوده است. در اولین سال جهش تمام عیار مسکن یعنی سال 97 تورم سالانه مسکن 70‌ درصد و در سال های 98 و 99 نیز این مقدار به ترتیب 62 و 80‌ درصد بود. در نهایت در سال 1400 از سرعت رشد قیمت مسکن قدری کاسته شد و تورم سالانه مسکن به 31‌ درصد تنزل پیدا کرد.

روند تغییرات نرخ تورم عمومی در همین سال ها نیز حکایت از طی مسیر صعودی آن هم بدون وقفه دارد. تورم عمومی سالانه که در سال 97 معادل 27‌ درصد بود، در سال های 98 و 99 به ترتیب به 36 و 36‌ درصد افزایش یافت و در سال 1400 با رسیدن به نرخ 40‌ درصد قله‌زنی کرد.

در واقع اگرچه در عمده سال های نیمه دوم دهه 90 نرخ تورم عمومی بالا بوده، اما اوج آن سال 1400 بوده است. بررسی ها نشان می دهد میانگین تورم سالانه کشور در طول سه دهه گذشته حدود 21 تا 22‌ درصد بوده و این یعنی در فاصله چهار سال 97 تا 1400 میزان تورم عمومی کشور به مراتب بیشتر از میانگین همیشگی آن بوده است.

تحت تاثیر این دو متغیر یعنی تورم عمومی و تورم مسکن، هزینه اجاره بها روند افزایش خود را از سال 98 آغاز کرد. نکته قابل تامل این است که تورم اجاره بها حتی بیشتر از تورم مسکن، تحت تاثیر نرخ تورم عمومی قرار دارد؛ چراکه بسیاری از موجران میزان رشد اجاره املاک خود را بر اساس میزان افزایش فشاری که برای تامین هزینه های جاری زندگی و به طور دقیق سبد هزینه های خانوار خود حس می کنند، تعیین می کنند و در واقع بیشتر از وضعیت قیمت مسکن، خود را با تورم عمومی تطبیق می دهند.

گزارش رسمی از میزان تورم سالانه اجاره بها در کشور حکایت از آن دارد که این نرخ در سال 97 معادل 27‌ درصد و در نزدیکی تورم عمومی و کمتر از تورم مسکن در سال قبل از آن (96) بود. اما روند جهش آن از سال 98 آغاز شد به این ترتیب که در این سال تورم سالانه اجاره‌بها به 37‌ درصد و در سال 99 به 40‌ درصد رسید.

بدترین سال اجاره نشین ها نیز 1400 بود که این نرخ در آن به 60‌ درصد افزایش پیدا کرد. البته آمارهای مربوط به تورم سالانه اجاره بها که به آنها اشاره شد مربوط به شهر تهران است اما تقریبا در اغلب مقاطع زمانی چهار سال اخیر نرخ تورم کشوری اجاره بها نیز حدود دو یا سه واحد‌ درصد کمتر از تهران بود و فاصله چندانی از آن نداشته است.

بر اساس آمارهای رسمی کشوری میانگین تورم اجاره سالانه از سال 70 تا 96 معادل 21‌ درصد و در فاصله سال های 97 تا 99 معادل 28‌ درصد بوده که گویای وضعیت بدتر مستاجرها در دهه 90 نسبت به پیش از آن است. این رقم در سال 1400 به 42‌ درصد رسید و در 9 ماه نخست امسال 44‌ درصد بوده است.

به این ترتیب به تناسب رشد نرخ تورم عمومی، هزینه اجاره نشینی هم در تهران و هم در کشور افزایش پیدا کرده است. البته هنگامی که تورم عمومی افزایش پیدا می کند، الزاما نباید موجب افزایش تورم اجاره بها شود. در صورتی که میزان رشد درآمد خانوارها با تغییرات سبد هزینه های خانوار هماهنگ باشد، شرایط می تواند به شکل دیگری رقم بخورد.

اما در عمل آنچه در کشور رخ داده گویای این است که رشد حداقل حقوق و دستمزد ایرانی ها در نیمه دوم دهه 96 از تورم عمومی جا مانده است و این موضوع نیز به فقر عمومی و فقر مسکن دامن زده است. در چهار سال گذشته میانگین رشد سالانه حداقل دستمزد 34‌ درصد بود اما میانگین رشد اجاره بها در همین مدت 35‌ درصد بوده است. به این ترتیب تامین ابرهزینه مسکن برای خانوارهای ایرانی در طول این سال ها با توجه به جا ماندن رشد حقوق و دستمزد از اجاره بها نیز به دشواری میسر بوده است.

قطعه آخر پازل نرخ فقر

نکته قابل تامل دیگری که در این گزارش باید به آن پرداخته شود این است که درآمد سرانه ایرانی ها در فاصله ابتدا تا انتهای دهه 90 به طور متوسط 34‌ درصد کاهش یافته است. در واقع کاهش درآمد سرانه را می توان به عنوان قطعه آخر پازل نرخ فقر معرفی کرد که بر آن اثر داشته است.

حالا تصویر کامل تری از آنچه در اقتصاد گذشته را می توان مشاهده کرد. تصویری که در آن همپای افزایش تورم عمومی، قیمت مسکن و اجاره بها نیز افزایش سرسام آور داشته و به دنبال آن کالری مصرفی خانوارها تا حدی کاهش پیدا کرده که به کف یک دهه اخیر رسیده است. همچنین این شرایط به رسیدن نرخ فقر به قله منجر شده است، طوری که بر اساس گزارش رسمی وزارت رفاه، در سال 1400 بالغ بر 5/ 31‌ درصد از جمعیت ایران زیر خط فقر معرفی شدند.

بر اساس این گزارش خط فقر در سال 1400 برای خانوار سه نفره معادل سه میلیون و 700‌ هزار تومان بوده و این یعنی اگر درآمد ماهانه یک خانوار از این رقم کمتر باشد، فقیر محسوب می شود.

وضعیت خط فقر در تهران

بر اساس این گزارش خط فقر در شهر تهران برای خانوارهای سه نفره معادل پنج میلیون و 100‌ هزار تومان در سال گذشته تعریف شده است و این یعنی اگر پارسال درآمد این خانوارها از رقم مذکور کمتر بوده، در زمره جمعیت زیر خط فقر بوده اند. مساله قابل توجه این است که در کل کشور خط فقر کمتر از حداقل حقوق و دستمزد پارسال (چهار میلیون و 100‌ هزار تومان) بوده است.

به این ترتیب در کشور وضعیت به نوعی برای شاغلان قابل تحمل بوده است. اما در تهران شرایط دیگری حاکم بوده که به مراتب دشوارتر از کشور بوده است. در واقع حداقل بگیران تهران به اتفاق در زمره جمعیت زیر خط فقر سال 1400 محسوب شده اند.

همچنین پیش تر آمارهای رسمی دیگری منتشر شده که حاکی است در تهران 52‌ درصد از هزینه های زندگی خانوارها به تامین مسکن اختصاص دارد؛ رقمی که متوسط جهانی آن 30‌ درصد است. در واقع بر اساس نرم جهانی نباید بیش از 30‌ درصد از درآمد هر خانوار به تامین مسکن اختصاص پیدا کند اما جهش مسکن سبب شده این مقدار در تهران به بیش از نیمی از درآمد برسد.

این اعداد و ارقام گویای یک واقعیت تلخ است؛ اینکه تهرانی ها با فشار بیشتری از نظر هزینه های زندگی روبه‌رو بوده و با توجه به خط فقری که برای آنها تعریف شده، در سال گذشته فشار بیشتری بر کالری مصرفی آنها وارد شده و در واقع رژیم سفره خانوار در پایتخت شدیدتر بوده است و احتمالا مستاجرها بیشتر از مالکان از هزینه های خوراک خود کاسته اند تا در بدترین سال اجاره نشینی در تهران دوام بیاورند.

زنگ خطر آمار اجاره بها در آذرماه

بر اساس گزارش بانک مرکزی رشد نقطه ای شاخص اجاره مسکن کشوری در آذرماه یک واحد‌ درصد نسبت به نرخ مشابه در آبان افزایش داشته است. در واقع این نرخ از 8/ 39‌ درصد در آبان که پایین ترین تورم نقطه ای اجاره مسکن از شهریور پارسال محسوب می شد، در آذر ماه به 3/ 41 رسیده است.

بهبود خفیف وضعیت تورم اجاره در آبان ماه امسال ناشی از تاثیر کاهش مداخله دولت در بازار اجاره بود. در سال های 99 و 1400 به واسطه دخالت دولت در بازار اجاره با ابلاغ دستورالعمل تعیین سقف رشد اجاره بها، عرضه در این بازار با کاهش همراه شده بود اما امسال این مداخله کمرنگ شد و به تدریج موجران بیشتری به بازار بازگشتند که به کاهش تدریجی و البته خفیف تورم نقطه ای اجاره بها در اواسط پاییز منجر شد. اما زنگ هشدار رشد این نرخ در آذرماه به صدا درآمده است و به نظر می رسد اگر این وضعیت بهبود پیدا نکند، از حالا به بعد هم تهدید ادامه رژیم سخت سفره خانوار همچنان وجود دارد.

دنیای اقتصاد