سیاست آمریکا برای مهار بحران بازار مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، در حالی که شهرهای سراسر آمریکا همچنان با بحران واحدهای خالی اداری و خانه های مسکونی با اجاره های غیرقابل استطاعت دست و پنجه نرم می کنند، کاخ سفید طرح جدیدی را برای کمک به صاحبان املاک برای تبدیل دفاتر خالی اداری به واحدهای آپارتمانی منتشر کرده است.

دولت بایدن با تخصیص منابع مالی قابل توجه برای تبدیل دفاتر به واحدهای مسکونی و همچنین پیشنهاد کمک فنی، قصد دارد به پیشرفت پروژه های چالش برانگیز کمک کند.

به عنوان نمونه، وزارت حمل و نقل، پروژه هایی که در نزدیکی مراکز حمل و نقل عمومی واقع شده اند را واجد شرایط تامین مالی زیر قیمت بازار خواهد کرد، که شامل میلیون ها دلار وام می شود. به طور مشابه، وزارت مسکن و شهرسازی نیز در نظر دارد استفاده از بودجه مسکن فدرال را که در دسترس دولت های ایالتی و محلی قرار دارد گسترش دهد تا این پروژه های تبدیلی را نیز شامل شود.

کاخ سفید همچنین یک کتاب راهنمای تجاری به مسکونی با جزئیات بیش از ۲۰ برنامه فدرال در شش سازمان را برای حمایت از این طرح در دست انتشار دارد. این اعلامیه در شرایطی منتشر می شود که بخش اداری از رویدادهای طاقت فرسایی عبور کرده است.

نرخ واحدهای اداری خالی در سراسر کشور در سه ماه دوم به اوج خود در ۳۰ سال گذشته رسید. بزرگترین مالک واحدهای اداری در مرکز شهر لس‌‌‌آنجلس در بازپرداخت ۱.۱ میلیارد دلار وام مرتبط با سه ساختمان خود نکول کرده است، این درحالی است که نیویورک هشدار داده است که نرخ واحدهای خالی از سکنه احتمالا تا سال ۲۰۲۶ از ۱۹‌ درصد کمتر نخواهد شد.

تقاضا برای دفاتر اداری در سان‌فرانسیسکو به لطف هوش مصنوعی افزایش یافته است، اما این یک نقطه روشن نادر است. در بازار مسکن آمریکا، اجاره بها در چند بازار کاهش داشته است، اما همچنان در نزدیکی بالاترین رکوردها قرار دارد، به طوری که تسکین اندکی برای بحران استطاعت پذیری است که سالهاست اجاره کنندگان؛ به ویژه آنهایی که توانایی پرداخت کمتری را دارند، تحت تاثیر قرار داده است.

اعلامیه اخیر نشان از تلاش های کاخ سفید برای افزایش استطاعت پذیری با یک برنامه‌‌‌ اقدام تامین مسکن است. به نظر می رسد تغییر کاربری دفاتر اداری به واحدهای مسکونی پاسخگوی بحران های هر دو بخش خواهد بود. با این حال، این پروژه ها به دلایل متعددی مشکل خواهد بود. بلوک های اداری، واجد الزامات قانونی آپارتمان ها نیستند؛ به عنوان مثال، این واحدها نمی توانند واجد شرایط پنجره های مناسب اتاق خواب باشند.

واحدهای خالی توزیع مناسبی در مناطق مختلف شهر ندارند و ساختمان هایی که بیشترین آسیب را دیده اند معمولا در مناطق مرکزی شهر قرار دارند که امکاناتی مانند فروشگاه های مواد غذایی و رستوران ها در آنها کمتر است. هدف کاخ سفید این است که برای ساختمان های اداری که دارای پتانسیل هستند، تبدیل‌‌‌ واحدها از نظر مالی قابل قبول باشد.

به گفته پیت بوتیگیگ، وزیر حمل و نقل آمریکا، مراکز شهری معمولا در نزدیکی حمل و نقل عمومی قرار دارند، که راهروهای اداری را در حوزه آنها قرار می دهد. برای این منظور، این وزارتخانه دستورالعمل هایی را برای شهرها، ایالت ها و سازندگان منتشر کرده است تا از دو برنامه شاخص آن برای پروژه های تغییر کاربری از منابع مالی بهره ببرند، که مجموعا بیش از 35 میلیارد دلار وام را به خود اختصاص داده اند.

به گفته بوتیگیگ، راهنمای جدید همچنین به آژانس های حمل و نقل اجازه می دهد تا املاک را بدون هیچ هزینه ای به دولت های محلی و سازندگان برای توسعه مسکن ارزان قیمت منتقل کنند. هدف دولت این است که از این فرصت حداکثر استفاده را داشته باشد تا واحدهای نزدیک حمل و نقل با سهولت بیشتری تغییر کاربری دهند تا نه تنها هزینه مسکن برای شهروندان کاهش یابد، بلکه اغلب هزینه حمل و نقل نیز کمتر شود.

هزینه حمل و نقل اغلب دومین هزینه بزرگ در سبد مصرف آمریکایی های کم درآمد است و بعد از مسکن در رتبه دوم قرار دارد. وزارت مسکن و شهرسازی آمریکا نیز به نوبه خود، تغییر کاربری واحدها را واجد شرایط دریافت بودجه مستقیم تحت برنامه توسعه اجتماعی خواهد کرد.

دولت بایدن تاکنون حدود 10 میلیارد دلار کمک بلاعوض به این امر تخصیص داده است که هزینه های انعطاف پذیری را برای مقاصد مختلف و دریافت کنندگان کمک هزینه ارائه می دهد.

قیمت مسکن در ایالات متحده تاکنون انتظارات بسیاری از تحلیلگران را نقض کرده است، به طوری که در مواجهه با میانگین هشت درصدی نرخ وام مسکن 30 ساله، که بالاترین نرخ در دو دهه اخیر بوده است، در هفته های اخیر با تغییر جزئی مواجه شده است.

پس از یک افت کوتاه و ضعیف در اوایل سال جاری، شاخص ملی قیمت مسکن اس‌‌‌‌‌‌اندپی کیس‌‌‌شیلر‌‌‌‌‌‌، که میانگین قیمت مسکن را در مناطق شهری مهم اندازه گیری می کند در ایالات‌‌‌ متحده مسیر صعودی خود را از سر گرفته است؛ حتی در شرایطی که بازده اوراق خزانه 10 ساله ایالات متحده به سطوحی که از سال 2007 مشاهده نشده بود رسیده است.

با توجه به اینکه اوراق قرضه معیار اکنون به سمت نرخ بهره بالاتر برای مدت بیشتر حرکت می کنند، این سوال مطرح می شود که بازار مسکن آمریکا تا چه زمانی می تواند فشار ناشی از تامین مالی گرانتر را تحمل کند؟ یک تحلیلگر بانک سرمایه گذاری مورگان استنلی به بلومبرگ گفته است اگر نرخ های بهره به زودی کاهش پیدا نکنند، با توجه به افت شدید در استطاعت پذیری، قیمت مسکن به سختی افزایش بسیار بیشتر خواهد یافت. و با توجه به ترکیبی از عوامل ساختاری و چرخه ای که موجودی را بسیار محدود نگه می دارد، قیمت ها ممکن است تنها تا حدی کاهش یابند.

تاثیر نرخ های بالاتر کند شده است

مطابق داده های شرکت خدمات مالی بنکریت میانگین نرخ وام مسکن 30 ساله آمریکا به 7.89‌ درصد افزایش یافته است، اما این به آن معنا نیست که همه یک نرخ مشابه را پرداخت می کنند.

یکی از دلایلی که قیمت مسکن در ایالات متحده تاکنون در برابر افزایش نرخ بهره مقاومت کرده است، این است که بسیاری از صاحبان خانه قبل از اینکه فدرال رزرو در تلاش برای مهار تورم شروع به افزایش نرخ بهره کند، وام مسکن با نرخ پایین‌‌‌تری را دریافت کرده بودند.

تحلیلگر مورگان استنلی معتقد است نرخ بهره موثر وام های مسکن در ایالات متحده، حدود 3.6‌ درصد تا 3.7 درصد است. از طرفی نرخ مبنا به هشت ‌درصد نزدیک می شود و این یک شکاف عظیم است که در این برهه از زمان شاهد آن هستیم.

افزایش قیمت به معنای تقاضای کمتر است

در حالی که صاحبان خانه های چندساله ممکن است تاثیر نرخ های بالاتر را احساس نکنند، اما افزایش هزینه های وام تاثیر عمده ای بر کسانی دارد که این روزها به دنبال خرید هستند. باتوجه به اینکه استقراض برای خرید مسکن گرانتر می شود، تقاضا هم برای خرید مسکن کاهش می یابد.

به گفته تحلیلگر مورگان استنلی، یکی از ویژگی های بارز بازار مسکن آمریکا در سال 2022، کاهش استطاعت پذیری بوده است؛ تغییرات سالانه سه برابر بدتر از آنچه بوده است که در طول بحران مالی بزرگ رخ داد. اگر قرار باشد نرخ وام مسکن برای مدت زمان طولانی‌‌‌تری نزدیک به هشت ‌درصد باقی بماند، تضعیف استطاعت پذیری به جایی می رسد که در دهه های گذشته مشاهده نشده است.

از آنجایی که قیمت ها حتی با افزایش نرخ وام مسکن پایدار مانده است، مقدار بازپرداخت وامی که خریداران جدید باید بپردازند افزایش یافته است. طبق داده های بانک مورگان استنلی، پرداخت ماهانه اقساط یک خانه با قیمت متوسط در سال گذشته، 27‌ درصد افزایش یافته و به بیش از 2 هزار دلار در ماه رسیده است. این مساله به معنای آن است که تقاضا ضعیف تر است، و اگر قرار باشد نرخ ها بالا بماند، تقاضا همچنان پایین باقی می ماند.

عرضه کمتر با نرخ های بالاتر

ضعیف بودن تقاضا به این معنی است که برای کمک به حفظ قیمت مسکن، به عرضه کم نیاز است. البته، اینجا جایی است که اثر قفل شدگی افرادی که وام های مسکن ارزان قیمت دارند و انگیزه ای برای جابه‌‌‌جایی ندارند وارد عمل می شود؛ مساله ای که به محدود ماندن خانه های موجود برای فروش محدود کمک می کند.

به گفته تحلیلگر مورگان استنلی، فروش خانه های چندساله بیش از دو برابر سریع تر کاهش یافته است؛ اگر بدتر شدن استطاعت پذیری لحاظ شود، کاهش فروش خانه های چندساله بیش از دو برابر سریع تر از زمان بحران مالی بزرگ اتفاق افتاده است. شروع به ساخت واحدهای مسکونی ویلایی نیز نسبت به اوج خود در ماه های آوریل/مه 2022 بیش از 20‌ درصد کاهش یافته است.

با این‌‌‌حال، نکته مهم این است که بیشتر اثر قفل شدگی نرخ وام مسکن، با تغییر نرخ وام از سه ‌درصد به هفت ‌درصد اتفاق افتاده است؛ به این ترتیب، تاثیر نهایی افزایش از هفت درصد به هشت ‌درصد کمتر خواهد بود. کمبود در مسکن ایالات متحده به این معنی است که مصرف کنندگان ممکن است با خانه ها مواجهه متفاوتی نسبت به قبل داشته باشند. پس از رکود مسکن در سال 2007، بسیاری از صاحبان خانه ها از پرداخت وام های خود سر باز زدند، زیرا نمی توانستند پرداخت های ماهانه خود را انجام دهند.

با این حال، در سال 2023، در حالی که قیمت مسکن همچنان به بالاترین حد خود نزدیک است و هزینه اجاره بها افزایش می یابد، نشانه هایی وجود دارد که آمریکایی ها به حفظ دارایی شان در مسکن توجه ویژه ای دارند.

به اعتقاد تحلیلگر مورگان استنلی، تاخیر در بازپرداخت وام مسکن با افزایش روبه‌رو خواهد شد، و این افزایش بسیار بیشتر از چیزی است که انتظار آن وجود دارد. اما اتفاقی که می افتد این است که این وام گیرندگان خواهان محافظت از دارایی هستند که در خانه خود دارند. آنها به دنبال حفظ هزینه بسیار پایین سرپناه خود و هزینه های تامین مالی خانه خود هستند، و این موارد ممکن است منجر به تغییر اولویت پرداخت به سمت پرداخت اقساط وام مسکن شود.

همه چیز نهایتا به عرضه ختم می شود

با توجه به فشاری که به استطاعت پذیری آمریکایی ها وارد شده است و بالا بودن نرخ های وام، متغیر بزرگ در سمت عرضه قرار دارد. اما اینکه چه چیزی باعث می شود عرضه به طور معنی داری افزایش یابد نامشخص است. اعتماد خانه سازان دوباره در حال کاهش است و به پایین ترین سطح خود از ژانویه رسیده است.

در همین حال، گروه بزرگی از صاحبان خانه وجود دارند که اساسا مالکان انعطاف ناپذیری هستند و به هر دلیلی بعید به نظر می رسد تمایلی به فروش داشته باشند. از سال 1980 تا 2012، همواره 25‌ درصد از کل خانه ها متعلق به افراد 65 ساله و بالاتر بوده است. امروز این رقم به 33‌ درصد رسیده است.

در تئوری، رکود اقتصادی که با از دست رفتن مشاغل همراه است، می تواند به تعداد بیشتری از فروشندگانی منجر شود که مجبور به فروش هستند. اما حتی در آنجا نیز تاثیر مبهم است؛ به این دلیل که پس از بحران بزرگ مالی، با کاهش قیمت مسکن و افزایش نکول در پرداخت های وام های مسکن، زیرساخت کاملی برای اصلاحات وام مسکن به منظور جلوگیری از سلب مالکیت ایجاد شد.

بنابراین، تحلیل مورگان استنلی این است که در حالی که مشخص نیست چه چیزی باعث افزایش معنی دار عرضه می شود، اما اکنون متغیر اصلی قیمت است. باید روی موجودی کم و همچنین عرضه کم تمرکز فوق‌‌‌العاده ای صورت گیرد، چراکه رشد عرضه به هر دلیلی منجر به کاهش قیمت مسکن می شود.

بیشتر بخوانید: خانه اولی ها در آمریکا با دومین مانع خرید خانه رو به رو شدند

دنیای اقتصاد