ادامه روزهای پرنوسان در بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن روزهای پرنوسانی را در هفته های اخیر تجربه می کند. این بازار در زمان جنگ ۴۰ روزه متوقف بود اما بلافاصله پس از اعلام آتش بس در روز ۱۹ فروردین، قیمت های پیشنهادی آپارتمان، بخصوص در پلتفرم ها و سایت های اینترنتی روند صعودی به خود گرفت؛ به طوری که در مواقعی شاهد اعلام قیمت های عجیب توسط برخی فروشندگان واحدهای قدیمی و فاقد امکانات کافی هستیم.

درج نرخ های غیرواقعی در سایت های فروش ملک، صدای برخی فعالان این بازار را درآورده است. اخیرا داوود بیگی نژاد ـ نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ با انتقاد از این که آمار رسمی در خصوص قیمت مسکن وجود ندارد گفته که آگهی های ملکی که در فضای مجازی و سایت ها توسط برخی افراد ارائه می شود مبنای قیمت گذاری قرار گرفته و می بینیم که با این آگهی ها قیمت مسکن را بالا می برند.

پیش از آن هم از آذرماه تا روز ۹ اسفند که جنگ آغاز شد نرخ های اعلامی مرتبا افزایش می یافت. اگرچه یک مسئول وزارت راه و شهرسازی، رشد قیمت مسکن در شهر تهران طی سال ۱۴۰۴ را ۳۲ درصد و از زمان وقوع جنگ ۴۰ روزه تاکنون ۱۲ درصد اعلام کرده اما نرخ ها دست کم در سایت های فروش ملک، شرایط متفاوتی را به تصویر می کشد.


به تازگی نرگس رزبان ـ مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ـ گفته که آمارها و تحلیل‌های به دست آمده از سامانه خودنویس نشان می دهد در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد رشد قیمت مسکن در تهران ثبت شد و این عدد در میانگین استان ها متفاوت است.

به گفته وی، اطلاعات سامانه خودنویس گویای آن است که از زمان وقوع جنگ تحمیلی سوم از ۹ اسفند ۱۴۰۴ تاکنون برخلاف برخی اظهارات که از رشد حدود ۶۰ تا ۸۰ درصدی قیمت مسکن خبر می دهد، متوسط بهای فروش واحدهای مسکونی حدود ۱۲ درصد رشد داشته است.

کارشناسان و فعالان بازار مسکن اما نظر متفاوتی دارند. آنطور که برخی مشاوران املاک می گویند نرخ های پیشنهادی آپارتمان های تا پنج سال ساخت در مناطق میانی تهران از تقریبا متری ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان در سه ماهه پایانی سال قبل، به بیش از ۱۷۰ میلیون تومان در حال حاضر رسیده است.

این افزایش از عوامل متعددی مثل رشد تورم نقطه به نقطه تا ۷۳ درصد، نوسانات ارزی، آسیب به صنایع فولادی و پتروشیمی، رکود ساخت و ساز و افزایش ۶۰ درصدی دستمزد نشأت می گیرد. قیمت دلار به عنوان شاخص بازار ارز در یک سال اخیر ۱۱۴ درصد افزایش یافته و به ۱۸۰ هزار تومان رسیده است.

برآوردهای غیررسمی نشان می دهد که متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۶۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. با این حساب نرخ دلاری مسکن در حال حاضر در محدوده ۸۸۸ دلار قرار دارد. متوسط بلندمدت این عدد ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار است که با وجود نوسانات افزایشی قیمت ملک در ماه های اخیر اعداد و ارقام از جاماندگی مسکن در مقایسه با بازار ارز حکایت دارد.

قیمت مسکن طی یک سال گذشته بر اساس دفترچه معاملات سازمان امور مالیاتی حدود ۶۰ درصد افزایش پیدا کرده است؛ اگرچه آمار رسمی از مرداد ۱۴۰۳ توسط بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی منتشر نشده که علت آن عدم دسترسی به معاملات سامانه کاتب عنوان شده است.

استناد مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن برای رشد ۳۲ درصدی قیمت مسکن در یک سال گذشته به سامانه خودنویس است؛ در حالی که بخش عمده ای از معاملات ملکی توسط مشاوران املاک در سامانه کاتب انجام می شود و درصد محدودی در سامانه خودنویس به ثبت می رسد.

با همه این احوالات حداقل به صورت اسمی، بازار مسکن روند رو به رشدی را طی ماه های اخیر سپری کرده است. این موضوع در جداول قیمت مسکن که طی سال های منتشر شده است نیز قابل مشاهده است. از سوی دیگر معاملات در رکود به سر می برد؛ نه به این دلیل که خریدار وجود ندارد، بلکه واحدهای مرغوب با قیمت معقول و منطقی به ندرت دیده می شود.

سمانه محرمی‌نمین ـ نایب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ در تشریح آخرین وضعیت بازار مسکن گفت: پس از جنگ با نوسان افزایشی در قیمت مصالح ساختمانی مواجه شدیم که به چشم‌انداز افزایشی درخصوص هزینه تمام شده مسکن منجر شد.

وی افزود: تا حدود یک هفته قبل خریداران با بازار هماهنگ نبودند؛ چرا که انتظارشان با وضعیت موجود همخوانی نداشت اما در روزهای اخیر می بینیم که این پذیرش از طرف مخاطب بازار مسکن انجام شده است. این تصور نیز که ممکن است با توجه به تجارب سال های گذشته قیمت مسکن افزایش پیدا کند نیز به نوسانات بازار مسکن دامن می زند.

محرمی نمین درباره رفتار بازار مسکن در دهه های گذشته خاطرنشان کرد: معمولا از ۲۰ اسفند تا ۲۰ فروردین تعداد معاملات ملک کاهش می یابد. از ۲۰ فروردین که بازار راه می افتد تا حدود یک ماه بازار در حالت گیجی به سر می برد و به تدریج از نیمه دوم اردیبهشت قیمت های جدید بروز و ظهور پیدا می کند.

وی تصریح کرد: نمای کلی بازار ملک در هفته های اخیر گویای آن است که معاملات واحدهای زیر ۳۰ میلیارد تومان به عنوان قیمت منطقی و نرمال در حال انجام است. وزارت راه و شهرسازی از حدود دو سال قبل هیچ داده رسمی درخصوص قیمت و تعداد معاملات به ما اعلام نکرده، بنابراین به آمار رسمی دسترسی نداریم. اما رصدهای میدانی از افزایش ۳۰ تا ۵۰ درصد قیمت مسکن پس از جنگ ۴۰ روزه حکایت دارد. برخی مسئولان این عدد را ۱۲ درصد اعلام کرده اند که نمی توانم نظری در اینباره ارائه دهم.

نایب رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، عدم انتشار آمار رسمی از معاملات مسکن را کتمان واقعیت دانست و گفت: با خاموش کردن تابلوی معاملات و انکار واقعیت در بازار ملک نه تنها نمی توان قیمت ها را کنترل کرد، بلکه این وضعیت به سردرگمی و بروز نرخ های کذایی منجر می شود.

محرمی نمین درباره پیش بینی بازار مسکن در ماه های آینده بیان کرد: من بازار را آرام با شیب ملایم رو به صعود می بینم. عوامل مختلفی هم در این روند دخیل می دانم که شامل تورم عمومی، نوسان بازارهای موازی، رشد ۶۰ درصدی دستمزد، انتظارات تورمی در بازار ملک، رکود و افزایش هزینه های ساخت است. هر نوع هزینه ای که به بخش ساخت و ساز تحمیل شود من‌جمله مالیات ها نهایتا بر دوش مشتری نهایی قرار می گیرد.

ایسنا