چگونه سرعت نرخ رشد اجاره بها کاهش یافته است؟

به گزارش اخبار ساختمان، آخرین داده های مرکز آمار ایران، در تابستان جاری دربردارنده دو عدد بود که مورد توجه بسیاری واقع شد؛ تورم اجاره مسکن منتهی به مردادماه با نرخ ۳۱.۸ درصد، فاصله محسوس و درخور توجهی با نرخ ۸۹ درصدی تورم نقطه به نقطه عمومی کشور در این دوره زمانی دارد.

به عبارت دیگر هرچند کماکان هزینه اجاره بها در حال افزایش بوده است، اما سرعت رشد آن کمتر شده، به گونه ای که در مقایسه با سالهای گذشته می توان گفت نرخ رشد اجاره بها، به کمترین میزان در چهار سال گذشته رسیده است.

این اعداد و ارقام هرچند امیدوارکننده به نظر می رسد و از کاهش فشار تورمی بر مستأجران حکایت دارد، اما سؤالی را پیش روی ما قرار می دهد و آن این است که در شرایط افزایش قیمت بیش از ۱۰۰ درصدی برخی اقلام همچون مواد غذایی، چگونه نرخ رشد اجاره بها که به طور سنتی از عوامل پیشتاز در تورم به شمار می رفته، اکنون رو به افول است؟ آیا این موضوع را باید به فال نیک گرفت یا ابعاد دیگری در پس آن پنهان است؟

ستختگیری کمتر موجران در خصوص افزایش اجاره بها

آنچه نکته مثبت ماجرا به شمار می رود، این است که موجران در بسیاری موارد با آگاهی از وضعیت تورمی و کاهش توان اقتصادی مستأجران، سعی کرده اند با سختگیری کمتر درخصوص افزایش اجاره بها و درک شرایط فعلی جامعه، با نرخی کمتر از تورم عمومی کشور، قرارداد‌های اجاره را تمدید کنند که البته افزون بر عوامل فرهنگی، ضوابط و محدودیت های قانونی وضع شده در این زمینه، همچون تعیین سقف افزایش اجاره بها، اثرگذار بوده است.

اما با نگاهی ریشه ای تر، در اینجا نیز همچون بازار‌های دیگر بحث عرضه و تقاضا مطرح است. درحقیقت اثر کاهش توان مالی و قدرت خرید، به بازار اجاره بها منتقل شده و با نزدیک شدن به سقف تحمل اقتصادی خانوار، عملا امکان افزایش چشمگیر نرخ اجاره در سبد هزینه ها وجود ندارد. مالکان نیز با در نظر گرفتن ریسک خالی ماندن ملک یا چالش های ناشی از نبود امکان پرداخت اجاره بهای سنگین توسط مستأجر و فرایند‌های قضایی مربوط به جبران آن، توافق بر سر مبالغ پایین تر را در اولویت قرار داده اند.

افزایش عرضه در بخش املاک استیجاری

نکته درخور توجه دیگر، رکود در بازار خرید و فروش مسکن در دو سال گذشته است که برخی مالکان واحد‌های نوساز را از فروش ملک منصرف کرده و آنها را به سوی اجاره دادن واحد مسکونی خود سوق داده که سبب افزایش عرضه املاک استیجاری شده است. هرچند نباید از نظر دور داشت که در این میان، واحد‌های با متراژ پایین تر، امکانات کمتر و موقعیت مکانی نه چندان قوی، به دلیل قیمت مناسب تر، متقاضی بیشتری دارند و در عوض سایر واحد‌ها به دلیل کاهش تقاضا، امکان جهش قیمت چندانی ندارند.

با وجود این، باید پرسید آیا پایین آمدن تورم مسکن به معنای بهتر شدن دسترسی خانوار به مسکن است؟ پاسخ الزاما مثبت نیست. چرا که در شرایط فعلی، مستأجران قادر به ارتقای مسکن استیجاری خود نبوده و حتی حفظ شرایط موجود نیز برای آنها به سختی امکان پذیر است.

بازاری که دیگر کشش ندارد

در آخرین گزارش مرکز آمار، نرخ رشد اجاره مسکن در مقایسه با تورم عمومی نقطه به نقطه کشور حدود ۳۵ درصد بوده است؛ یعنی چیزی حدود یک‌سوم تورم عمومی! اما نکته حائز توجه این است که تورم پایین تر مسکن می تواند نه نشانه رونق، بلکه نشانه ای از قفل شدن بازار باشد.

رکود بازار مسکن، سبب کاهش رغبت به سرمایه گذاری در این حوزه شده و عرضه را در آینده کاهش خواهد داد که این امر، طبیعتا سبب افزایش بها خواهد شد. همچنین اثرات منفی رکود در حوزه مسکن به سایر بخش های صنعت و اقتصاد منتقل می شود، چراکه بسیاری از صنایع و مشاغل زیرمجموعه حوزه مسکن همراه با آن دچار رکود خواهد شد و این موضوع همچون دومینویی منتقل می شود.

هر چند بازار مسکن و به ویژه اجاره بها، دیگر کششی برای همپاشدن با تورم نداشته و از این رو شاهد ایجاد واگرایی میان آنها هستیم، اما شکاف به‌وجود آمده میان این دو نرخ، هر چند به طور مقطعی ترمز تورم برای مستأجران را کشیده است، اما توازن بین بخش های مختلف صنعت و اقتصاد را به تدریج تضعیف کرده و فنر جهش قیمت در برخی حوزه ها از جمله مسکن را فشرده می کند.

شهرآرا نیوز