بررسی نقاط ضعف و قوت وام ودیعه مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، بازار اجاره بها اگرچه از نیمه دوم سال گذشته سیگنال‌هایی از افزایش‌های غیر متعارف را به بازار ارسال می‌کرد، اما با آغاز سال جاری و با آغاز به کار دفاتر مشاوران املاک که ماه‌های اسفند ۹۸ و فروردین ۹۹ به دلیل شروع کرونا تعطیل بودند، ناگهان با رشد افسارگسیخته اجاره بها در اردیبهشت و سپس خرداد امسال مواجه شدیم که سبب شد تا فشار عجیبی به مستأجران به خصوص اقشار حقوق بگیر وارد شود.

یکی از راهکاری پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار اجاره مسکن، اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجران بود؛ پیشنهادی که با تأیید رئیس جمهور روبه رو شد و حتی جمعه هفته گذشته، روحانی در تماس تلفنی با رئیس بانک مرکزی و وزیر راه و شهرسازی، دستور تسریع در اعطای این تسهیلات حداکثر تا مرداد ماه امسال و در فصل نقل و انتقالات مستأجران را به این دو عضو کابینه صادر کرد.

به گفته وزیر راه و شهرسازی، این تسهیلات از محل بخشی از منابع ۷۵ هزار میلیارد تومانی صندوق توسعه ملی برای بنگاه‌های آسیب دیده از کرونا تأمین اعتبار شده و بانک مرکزی، سقف، نرخ سود، نحوه تخصیص به بانک‌های عامل، رقم اقساط پرداختی و دیگر شرایط بانکی وام ودیعه مسکن را تعیین می‌کند؛ وزارت راه و شهرسازی نیز شرایط اقشار و واحدهای مسکونی مشمول دریافت این وام را مشخص می‌کند.

تا کنون بر اساس اعلام محمد اسلامی، واحدهای مسکونی مشمول وام ودیعه مشخص شده که در تهران به خانه‌های زیر ۷۵ متری و در سایر شهرها، کمتر از ۹۰ متری تعلق می‌گیرد؛ همچنین مستأجران باید قرارداد رسمی با موجر داشته و پس از ثبت آن در دفاتر مشاوران املاک یا دفاتر اسناد رسمی، کد رهگیری دریافت کرده باشند.

با این حال مشخص نیست این تسهیلات به چه دهک‌ها یا اقشاری تعلق می‌گیرد و آیا صرفاً به خانواده‌های تحت پوشش نهادهای حمایتی این وام داده می‌شود یا به همه متقاضیان؟ همچنین برخی کارشناسان اقتصادی نسبت به احتمال سوءاستفاده برخی دلالان یا موجران از این تسهیلات برای افزایش اجاره بها هشدار داده‌اند؛ موضوعی که شخص وزیر راه و شهرسازی نیز آن را متذکر شده است و همین اتفاق را سبب عدم اعلام رقم این تسهیلات عنوان می‌کند.

ضمن اینکه با توجه به اینکه یکی از دلایل بالا بودن نرخ تورم در شرایط رکود اقتصادی کشور، رشد نقدینگی در ماه‌های اخیر است، برخی کارشناسان اقتصادی تزریق منابع جدید و پرقدرت به جامعه را از دلایل احتمالی عدم توفیق بانک مرکزی در کنترل تورم و دستیابی به هدف گذری رشد ۲۰ درصدی نرخ تورم تا پایان امسال می‌دانند. موضوعی که سبب شده تا برخی کارشناسان اقتصادی، پیشنهاد راه اندازی صندوق ودیعه مسکن برای جمع آوری ارقام ودیعه مسکن که نزد موجران است را ارائه کرده تا شاهد حضور بی برنامه موجران در بازارهای دارایی موازی مانند بورس، ارز، سکه یا مشابه آن نباشیم.

کارشناس اقتصادی: دادن وام ودیعه به خانوارهای مستأجر بهتر از ندادن آن است

فخرالدین زاوه کارشناس اقتصاد مسکن درباره وام ودیعه مسکن اظهار داشت: یکی از نکات مثبت این طرح، کاهش رقم اقساط تسهیلات ودیعه مسکن، صرفاً در حد رقم سود این وام است و مستأجر نیازی به پرداخت اصل وام ندارد؛ چون این تسهیلات در اختیار مالک قرار می‌گیرد و پس از اتمام دوره قرارداد مالک و مستأجر، این مبلغ به بانک بازگردانده می‌شود و بانک می‌تواند مجدداً آن را به مستأجر دیگری پرداخت کند و این چرخه همچنان ادامه می‌یابد.

وی درباره اینکه آیا این تسهیلات می‌تواند کمکی به مستأجران کند یا خیر؟، گفت: دولت در حال حاضر با منابع زیادی در بخش بانکی مواجه نیست؛ از سوی دیگر در این طرح اعلام نشده که آیا صرفاً به دهک‌های پایین درآمدی اعطا می‌شود یا به همه متقاضیان دریافت این تسهیلات، پرداخت خواهد شد؟ چون اگر دولت بخواهد به همه متقاضیان دریافت این تسهیلات، آن را اعطا کند، روند اجرایی آن سخت است که چگونه می‌خواهند دهک‌های هدف را شناسایی کنند. بنابراین با این شرایط منابع محدود بانکی صرف کمک به اقشار مستأجر جدا از قرار گرفتن آنها در دهک‌های درآمدی مختلف، اتفاق مثبتی است.

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: با توجه به اینکه در خبرها گفته شده که رقم این تسهیلات در چه حول و حوشی است، شاید اثرگذاری چندانی در بهبود اجاره نشینی خانوارها نداشته باشد؛ به خصوص که رشد اجاره بها در ماه‌های اخیر در پایتخت سنگین بوده و ممکن است تعدادی از خانواده‌ها توانایی پرداخت این ارقام را نداشته باشند اما به هر حال همین که بخشی از کمبود مبلغ ودیعه مسکن آنها با این تسهیلات تأمین شود و مستأجر هم صرفاً سود آن را به بانک برمی گرداند، می‌تواند در تمدید قراردادهای رهن و اجاره برخی دهک‌های درآمدی اثرگذار باشد.

وی یادآور شد: شاید یک وام ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومانی قدرت رهن مسکن چندانی برای خانوارهای مستأجر به دنبال نداشته باشد؛ اما در حال حاضر پس‌انداز یا تهیه همین رقم هم به دلیل شرایط خاص اقتصادی کشور، برای بسیاری از خانواده‌ها طاقت فرساست؛ به نظر می‌رسد وام ودیعه مسکن یک شرایط دوگانه برای خانوارها ایجاد کند که از یک سو درآمدهای آنها توانایی افزایش اجاره بها را نمی‌دهد و از سوی دیگر، هزینه‌های موجود، امکان پس‌انداز پول کافی را برای ودیعه مسکن به این خانوارها فراهم نمی‌کند.

زاوه، مقایسه نقاط ضعف و قوت این تسهیلات را مجموعاً به سمت مثبت بودن این طرح دانست و تصریح کرد: با در نظر گرفتن شرایط کرونایی که بسیاری از خانوارها ضربه خورده‌اند، دولت موظف به تأمین شرایطی برای بهبود زندگی خانواده‌ها است؛ حتی در کشورهایی هم که وضعیت اقتصادی بهتری نسبت به ما دارند، دولت‌ها وارد کارزار شده و به خانواده‌های آسیب دیده از کرونا کمک کرده‌اند.

وی شرایط بازار اجاره مسکن را تورمی دانست و به بازدهی مناسب بورس اشاره و اظهار کرد: با توجه به اینکه برخی موجران، از افزایش پول پیش استقبال می‌کنند، اعطای این تسهیلات می‌تواند کمکی به حال بخشی از خانوارهای مستأجر باشد.

کارشناس اقتصادی درباره اینکه آیا ممکن است موجران با استفاده از شرایط تسهیلات ودیعه مسکن، اقدام به افزایش اجاره بها کنند؟ ادامه داد: در حال حاضر بازار اجاره مسکن در کشور تابع شرایط اقتصادی کشور است و در هر صورت، به دلیل وجود شرایط تورمی در کشور، امکان افزایش اجاره بها هم وجود دارد از سوی دیگر هم ممکن است که افزایش قدرت اقتصادی مستأجر، تا حدودی موجر را به تکاپوی بهره برداری از این قدرت اقتصادی بیندازد که درنتیجه می‌تواند اثر ثانویه بر بازار اجاره مسکن داشته باشد ولی قطعاً این اثرگذاری، تناظر یک به یک ندارد.

وی درباره اینکه آیا این تسهیلات تورم‌زاست یا خیر؟ خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه این تسهیلات از محل معادل ریالی بخشی از تسهیلات صندوق توسعه ملی به بنگاه‌های آسیب دیده از کروناست، قرار بوده به هر حال این نقدینگی وارد کشور شود بنابراین این ۷۵ هزار میلیارد تومان نقدینگی به هر حال به بازارهای دارایی تزریق می‌شد؛ چه بهتر که این تسهیلات به افزایش قدرت مستأجران منتج شود شاید حتی شدت تزریق نقدینگی با استفاده از تسهیلات ودیعه مسکن که هدف گذاری مشخصی دارد، کمتر از وام کرونایی باشد.

مهر