بررسی اثرات ویروس کرونا در تشدید بحران مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، صرف نظر از تاثیر شیوع کرونا بر کاهش میزان فعالیت های تولیدی ساختمان، بخشی از این کاهش به دلیل تحویل سفارشات پیش از اسفند برخی صنایع تولیدی بوده است.

این روزها مشکلات ناشی از بحران کرونا موجب تشدید مشکلات سابق اقتصاد کشورها شده. یکی از بخش هایی که به شدت دچار تاثیر شده بازار مسکن و فعالیت های عمرانی و ساختمانی است. بسته شدن اکثر مرز های بین المللی موجب کاهش ورود مواد اولیه ساختمانی برای پیمانکاران شده و همین امر باعث افزایش قیمت مواد اولیه برای تولید واحد های مسکونی و غیر مسکونی شده است.

افزایش قیمت مواد ساختمانی همراه با انتظارات تورمی که در اقتصاد ایران وجود دارد باعث شده که قیمت مسکن نیز جهش پیدا کند. افزایش قیمتی که با توجه به رکود ناشی از بحران کرونا و کاهش قدرت خرید مردم و کاهش فعالیت های اجتماعی و اقتصادی باعث شوک کاهش عرضه و تقاضای مسکن در ماه های ابتدایی شیوع ویروس کرونا شد.

بیشتر بخوانید: کاهش 33 درصدی سرمایه گذاری در بخش املاک جهان

سیل ورود حجم عظیم سرمایه های خرد و کلان مردم از بازار های مختلف مانند بازار مسکن و ساختمان به بورس نیز یکی دیگر از علل رکود در فعالیت های عمرانی کشور می تواند باشد. ظمن اینکه نباید از تاثیر نوسانات قیمت ارز و عدم ثبات بازار و تاثیر تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی توسط مجلس، بر بازار مسکن غافل شد.

مشکلات مربوط به پیمانکاری ساختمان در ایران

مسائل مربوط به پیمانکاری اعم از ارائه قیمت‌های نامناسب، کیفیت پایین کار، متضرر شدن پیمانکار یا کارفرما و غیره، در شرکت‌های ساختمانی، تاسیساتی و تجهیزات از جمله دغدغه‌های قابل توجهی است که ضرورت دارد از ابعاد گوناگون مورد بررسی قرار گیرد.

مهندس کریم اکبری، دبیر کانون سراسری انجمن‌های صنفی شرکت‌های ساختمانی، تاسیساتی و تجهیزاتی ایران می‌گوید: متاسفانه در حوزه پیمانکاری اختیارها واهرم‌هایی به دستگاه‌های اجرایی داده شده است که از آنها استفاده نمی‌شود و این امر، موجب عدم بهره‌ وری بهینه از امکانات می‌شود. دستگا‌ه‌های دولتی در طرح برای برنده مناقصه به کمترین قیمت توجه می‌کنند، از این رو از همان ابتدا دعوا میان کارفرما، پیمانکار و دستگاه نظارت شروع می‌شود که این عوامل علاوه بر طولانی‌شدن زمان پروژه، بر کیفیت کار نیز تاثیر منفی می‌گذارد.

مشکل دیگر، گرفتار شدن پیمانکارانی است که به امیدهای مختلف در مناقصه‌ها شرکت می‌کنند و در نیمه‌کار با مشکل مواجه می‌شوند یا کار را با ضرر به پایان می‌رسانند. از آن‌جا که پیمانکار واسطه‌ای میان دولت و نیروهای کار است، در صورت ورشکست شدن،‌ نیروهای کاری همراه وی اعم از کارگران، پیمانکاران جزء، دارندگان ماشین‌آلات و فروشندگان مصالح ساختمانی نیز گرفتار می‌شوند.

مساله دیگر بحث تورم است که در قالب شاخص پرداخت می‌شود. به این معنا که شاخص‌هایی برای تعدیل پیش‌بینی می‌‌شود و قرار است دولت در طول زمان افزایش قیمت‌های ناشی از تورم را به پیمانکار پرداخت کند. اما در چنین رویه‌ای دو مشکل مطرح می‌شود. اول این که قیمت‌ها به طور واقعی در نظر گرفته نمی‌شود. به عنوان مثال ممکن است کابل 300 درصد افزایش قیمت داشته باشد؛ اما در فهرست بها یک سوم یا یک چهارم در نظر گرفته شود.دوم این که تعدیل با تعریف موجود بخشی از صورت وضعیت ما است، یعنی بخشی از قیمت کار ما است.

زمانی که کار می‌کنیم با فهرست بهایی که مناقصه بر اساس آن انجام شده است، پول دریافت می‌کنیم، تعدیل‌ هم در قالب شاخص‌ها پس از سپری شدن زمان طولانی اعلام می‌شود و به دستگاه‌‌های دولتی ابلاغ می‌شود. این امر موجب می‌شود، بخشی از پول در زمانی طولانی به پیمانکار پرداخت شود یا در واقع پیمانکار بخشی از قیمت کار را دریافت نکند.

گزارش طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان از افزایش قیمت مواد اولیه ساختمانی

از میان شاخصهای متنوع و گوناگون اقتصادی که توسط کشورها و سازمانهای بین المللی انتشار می یابند، شاخص "شامخ" یکی از مهمترین شاخصهای اقتصادی است که مورد پذیرش اکثر کشورهای توسعه یافته قرار دارد. درحال حاضر شاخص شامخ برای حدود 29000 بنگاه بخش خصوصی در بیش از 40 کشور دنیا محاسبه و منتشر می شود.

اتاق تعاون ایران برای نخستین بار در کشور از مهرماه 1398 نسبت به اجرای طرح شامخ ساختمان اقدام نموده که نتیجه آن بصورت ماهانه توسط مرکز آمار اتاق تعاون ایران منتشر خواهدشد. در همین راستا محاسبه شامخ ترکیبی کل اقتصاد، با همکاری سه اتاق بازرگانی، تعاون و اصناف در حال انجام است.

در بخش تولید و عرضه تجهیزات ساختمانی نیز تحت تاثیر نوسانات ارزی و افزایش قیمت مواد اولیه در برخی اقلام، کاهش نیروی کار در نتیجه تداوم شیوع ویروس کرونا و وجود بی انگیزگی در این قشر بدلیل تورم عمومی موجود، تداوم مشکلات موجود در حوزه واردات مواد اولیه (به ویژه در حوزه ثبت سفارشات و ترخیص از گمرکات) و کاهش قدرت خرید، نگرانی از ادامه روند موجود و تردید نسبت به آینده کسب و کارهای این بخش را افزایش داد.

در بخش در بخش های عمرانی و دیگر فعالیت های پیمانکاری، کماکان بدلیل عدم پرداخت مطالبات پیمانکاران توسط کارفرمایان و نیز عدم تناسب نرخ تعدیل با تورم موجود، فعالان این بخش با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم می کنند.

با استناد به اظهارات فعالان ساختمانی ، عدد شامخ کل با کاهش 18 درصدی نسبت به ماه قبل، بر روی عدد 78.52 جای گرفت. زیرا میزان فعالیت های تولید و یا ارائه خدمات ساختمانی نسبت به ماه قبل روند نزولی داشت که عدم ثبات قیمتها و در نتیجه عدم عرضه مواد اولیه به دلیل مشخص نبودن قیمتها و نگرانی کارفرمایان از آینده بازار، در ایجاد این شرایط بسیار موثر بود. متعاقبا میزان سفارشات جدید و لذا میزان خرید مواد اولیه با وضعیت کاهشی مواجه شد.

با توجه به رکود موجود و نیز شیوع بیشتر ویروس کرونا، میزان بکارگیری نیروی انسانی نیز کمتر شد. در نتیجه از سرعت انجام سفارشات نیز کاسته شد. قیمت مواد اولیه در بسیاری از مصالح ساختمانی افزایش یافت و لذا قیمت فروش نیز بیشتر شد اما در مقابل از حجم فروش کاسته شد. (البته بنابر اعلام نظر فعالان ساختمانی در کلیه حوزه ها، در برخی فعالیتهای مرتبط با حوزه ساختمان روند افزایش قیمتها نسبت به خرداد کمتر گزارش شد).

علیرغم مشکلات موجود در تکمیل سفارشات، با تحویل سفارشات معوقه از ماه های ابتدایی سال، میزان کارهای معوقه در مجموع کاهش یافت. میزان مصرف حامل های انرژی مرتبط با بخش تولید کمتر شد و با توجه به مشکلات مرزی، میزان صادرات نیز همچنان سیر نزولی داشت.

علل کاهش فعالیت های تولیدی و خدماتی در بخش ساختمان

در همین راستا مرکز آمار و برنامه‌ریزی اتاق تعاون ایران به علل کاهش فعالیتهای تولیدی و خدماتی در بخش عمرانی و تجهیزات ساختمانی پرداخته است. به موجب این گزارش، در بخش تولید تجهیزات ساختمانی تحت تاثیر نوسانات ارزی، تداوم مشکلات موجود در حوزه واردات مواد اولیه همزمان با شیوع ویروس کرونا و بسته بودن راه های مرزی و تعطیلی فعالیتهای فیزیکی به ویژه در سه هفته ابتدایی فروردین ماه میزان فعالیت‌های تولید و خدمات با کاهش بسیاری نسبت به ماههای گذشته روبه رو شده است.

در بخش عمرانی نیز به دلیل کمبود اعتبارات عمرانی دولت و عدم پرداخت دستمزد پیمانکاران، کند بودن یا تعلیق روند انجام و اجرای پروژههای عمرانی همچنان به چشم می‌خورد که با توجه به اهمیت این بخش در رونق اشتغال و توسعه اقتصادی به نظر می‌رسد دولت باید با تخصیص اعتبارات بیشتر به بخش عمرانی زمینه رشد و رونق آن را فراهم کند.

به دلیل تعطیلی بسیاری از مشاغل تولیدی و نیز کاهش قدرت خرید، میزان سفارشات جدید ۳۳ درصد کاهش داشته و در نتیجه مواد اولیه کمتری خریداری شده است؛ همچنین در بررسی‌ها مشخص شد قیمت محصولات و خدمات در این حوزه کمی کاهش داشته به نحوی که قیمت مواد اولیه در اقلامی نظیر آهن و فولاد با کاهش نسبی مواجه شده و تعداد نیروهای انسانی نیز از کاهش ۲۱ درصدی برخوردار بوده است که البته این کاهش به دلیل توقف بسیاری از کسب و کارها و عدم حضور برخی از کارکنان در محل کار خود به دلیل کرونا بوده است.

بیشتر بخوانید: ویروس کرونا چه تاثیری بر بازار املاک چین و آمریکا گذاشته است؟

کاهش ۶۰ درصدی فروش در پی کاهش تقاضا

نکته قابل توجه اینکه به دلیل کاهش تقاضا، میزان فروش در این بخش بیش از ۶۰ درصد کاهش یافته و این امر به دلیل کاهش حجم فعالیتها و تعطیل بودن اکثر مشاغل ساختمانی، میزان مصرف حامل‌های انرژی ۳۵ درصد کمتر شده است. میزان صادرات کالاها و خدمات این بخش که در ماههای قبل روند مطلوبی نداشت در این ماه ۱۶ درصد کاهش ماهانه را تجربه کرده است.

کاهش چشمگیر مراودات تجاری در نتیجه شیوع جهانی ویروس کرونا، افزایش قیمت تمام شده تولیدات داخل، عدم امکان رقابت با محصولات خارجی و افزایش اعمال تحریم‌ها نیز منجر به کاهش گسترده فعالیتهای تجاری شده است.

به دنبال شیوع کرونا و کاهش مراجعات حضوری برای خرید مسکن، میزان خرید و فروش از نیمه اسفند سال گذشته به بعد با کاهش قابل توجهی نسبت به هفته‌های اخیر روبه رو بوده است. صرف نظر از تاثیر شیوع کرونا بر کاهش میزان فعالیت های تولیدی ساختمان، بخشی از این کاهش به دلیل تحویل سفارشات پیش از اسفند برخی صنایع تولیدی بوده است.

کاهش معاملات مسکن به دلیل افت قدرت خرید مردم

به گفته کارشناسان صرف نظر از شیوع کرونا، به دلیل آنکه قدرت خرید مردم کاهش یافته و نقدینگی از بازار جمع شده است با کاهش معاملات مسکن روبرو هستیم، از طرفی قیمت برخی مواد اولیه و مصالح ساختمانی هم افزایش یافته که در این زمینه بی تاثیر نبوده است.

در واقع با وجود کاهش قدرت خرید مردم، پارامترهایی نظیر افزایش نرخ ارز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، انتظارات تورمی و قرار گرفتن در بازه زمانی پر تعداد معاملات مسکن در ماه پایانی سال موجب افزایش قیمت مسکن شده است، با این حال با شیوع بیماری کرونا و کاهش مراجعات حضوری برای خرید مسکن، میزان خرید و فروش از نیمه اسفند سال گذشته تاکنون با کاهش قابل توجهی روبه رو بوده است.

بررسی های آماری نشان می‌دهد بیشترین معضل بخش ساختمان، تاثیر منفی شیوع کرونا بر فضای عمومی کسب و کار این صنعت است و غیر قابل پیش بینی بودن اقتصاد، تامین سرمایه در گردش بنگاه ها، بی‌ثباتی قیمتها، نوسان مداوم نرخ ارز و عدم پرداخت به موقع مطالبات پیمانکاران از مهمترین مشکلات داخلی فضای کسب و کار در بخش ساختمان به شمار می‌رود.

تبعات طرح مالیات بر خانه های ‌خالی بر بازار مسکن و نهاده های تولید

براساس دیدگاه‌های کارشناسی آنچه در مجلس برای مهار بازار خانه‌های خالی تصویب شده است دو اشکال بزرگ از منظر اقتصادی (نگاه به مصوبه از زاویه دید فراتر از بازار مسکن) دارد.

اشکال اول آن است که طراحان این طرح در مجلس با دید بسته و متمرکز به بازار مسکن و با غفلت از وضعیت سایر بازارها و وضعیت اقتصادی کشور این طرح را تصویب کرده‌اند.

از سوی دیگر و در قالب اشکال دوم، نمایندگان به‌رغم آنکه با دیدی متمرکز به بازار مسکن و با غفلت از سایر بازارها طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی را تصویب کرده‌اند اما مالیات‌های مکمل را نیز به‌عنوان پیش‌نیاز اجرای مالیات بر خانه‌های خالی طراحی و تصویب نکرده‌اند.

درحالی‌که لازم است برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی و برای جلوگیری از پیامدهای احتمالی منفی اجرای این مالیات در خروج سرمایه‌ها از بازار ملک و سایر عواقب قابل پیش‌بینی، پکیج مالیاتی متشکل از مالیات سالانه املاک، مالیات بر معاملات مکرر و مالیات از خانه‌های خالی طراحی می‌شد اما نمایندگان تنها طرح مالیاتی مربوط به خانه‌های خالی را تصویب کرده‌اند.

هر چند هدف طراحان این مالیات پایان بخشیدن به حبس سرمایه‌ها در خانه‌های خالی و همچنین عرضه واحدهای مسکونی بلااستفاده به بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی بوده است، اما طراحان این مصوبه مالیاتی بدون آنکه ریشه سرمایه‌گذاری اشخاص در بازار خانه‌های خالی را شناسایی و آن را خشک کنند سراغ معلول ماجرا آمده‌اند. غافل از آنکه افزایش تعداد خانه‌های خالی معلول یک علت مهم است. علت ایجاد چنین وضعیتی شرایطی است که باعث تشدید تورم، ناپایداری بازارها و دامن زدن به انتظارات تورمی شده است.

در واقع این موضوع هم ریشه اقتصادی دارد و هم ریشه غیراقتصادی. همین دلایل باعث شده است که خانوارها در زمان ناپایدار شدن قیمت‌ها، خیز تورم و از همه بدتر نااطمینانی به آینده و بروز انتظارات تورمی تصمیم بگیرند برای حفظ ارزش واقعی دارایی‌های خود در برابر تورم اقدامی انجام دهند. یعنی برای جلوگیری از بی‌ارزش شدن پول ودارایی‌های خود به بازار اقتصادی کم‌ریسک‌تر یعنی بازار ملک ورود کنند.

این موضوع از یک زاویه خطر کیش سرمایه‌های ملکی به سایر بازارها از جمله پنج مقصد احتمالی را به همراه خواهد داشت. بررسی‌ها نشان می‌دهد، اجرای این مصوبه می‌تواند باعث شود که مالکان خانه‌های خالی این‌بار برای فرار از پرداخت مالیات، دارایی ملکی‌شان را برای انتقال سرمایه به یکی از پنج مقصد احتمالی تبدیل کنند.

مقصد احتمالی اول تغییر شکل تقاضای غیرمصرفی از تقاضای سرمایه‌ای به تقاضای سفته‌بازی است. تعیین مهلت چهار ماهه در مصوبه نمایندگان به‌عنوان دوره تنفس برای عرضه واحدهای مسکونی به بازار فروش یا اجاره می‌تواند منجر به تبدیل سرمایه‌گذاران ملکی از سرمایه‌دار به سفته‌باز شود. طوری‌که سرمایه‌گذاران برای فرار از پرداخت مالیات خانه‌های خالی، به معاملات مکرر مسکن روی آورده و جریان سفته‌بازی در بازار مسکن را دامن بزنند.

افزایش سفته‌بازی در بازار مسکن می‌تواند قیمت واحدهای مسکونی را تحت تاثیر قرار دهد و از این ناحیه منجر به افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها شود.

در واقع از آنجا که قانون دریافت مالیات از معاملات مکرر برای انسداد مسیر سفته‌بازی در بازار مسکن وجود ندارد سفته‌بازان از این فرجه استفاده کرده و به حیاط خلوت مالیاتی می‌روند. در حالی‌که تبعات سفته‌بازی در بازار مسکن به مراتب از سرمایه‌داری در بازار معاملات ملک بیشتر است.

دومین مقصد احتمالی، مربوط به تبدیل دارایی‌های ملکی در شهرهای بزرگ به دارایی‌های ملکی در شهرهای کوچک و ایجاد التهاب در بازار مسکن این شهرها به دنبال در نظر گرفتن معافیت مالیاتی برای شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر است.

سومین مقصد احتمالی ورود سرمایه‌داران ملکی به بازار زمین و تبدیل واحدهای مسکونی به زمین است. چرا که برای دریافت مالیات از مالکان زمین‌های بایر همچنان قانون لازم‌الاجرا وجود ندارد و قانونی در این زمینه اجرایی نمی‌شود. در شهرهای بزرگ به خصوص در شهر تهران قیمت زمین حدود ۷۰ درصد از قیمت تمام شده ساخت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد و در شرایط فعلی نیز بازار زمین ملتهب است.

کوچ احتمالی سرمایه‌ها به بازار زمین تحت تاثیر نبود مالیات مکمل خانه‌های خالی و سکوت مالیاتی قانون در مورد سرمایه‌داری در بازار زمین، می‌تواند التهاب موجود در این بازار را نیز دامن زده ومنجر به افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن و التهاب قیمت واحدهای مسکونی شود.

چهارمین مقصد احتمالی، بازارهای اقتصادی زودنقدشونده همچون ارز، طلا و سکه است. این بازارها در شرایط فعلی هم وضعیت ناپایداری دارند که ورود سرمایه‌های ملکی به آنها می‌تواند التهاب در این بازارها را نیز چند برابر کند.

پنجمین مقصد احتمالی دارایی‌های ملکی تحت تاثیر سیاست‌گذاری ناقص در این زمینه که هزینه بالایی برای اقتصاد کشور دارد احتمال بالای خروج سرمایه از کشور در جریان تبدیل دارایی حبس شده در خانه‌های خالی به منظور فرار مالیاتی است.

در یکسال اخیر به دلایل متعدد خرید آپارتمان در کشورهای همسایه به‌خصوص ترکیه افزایش یافته است. آمار رسمی مرکز آمار ترکیه نشان می‌دهد در ۶ ماه اول سال ۲۰۲۰ ایرانیان رتبه اول خرید آپارتمان در بین سایر سرمایه‌گذاران خارجی بازار مسکن ترکیه را به خود اختصاص داده‌اند.

حجم خرید ایرانی‌ها از بازار مسکن ترکیه در ۶ ماه اول ۲۰۲۰ نسبت به ۶ ماهه اول ۲۰۱۹، معادل ۱۹ درصد افزایش یافته است. در ۶ ماه اول ۲۰۲۰ به‌طور میانگین ماهانه ۳۵۰ واحد مسکونی در بازار املاک ترکیه توسط ایرانیان خریداری شده است. این میزان معادل چهار درصد متوسط حجم ماهانه معاملات خرید مسکن در شهر تهران است.

راهبرد معاصر