خانه های ایرانیان هر ساله کوچکتر می شود

به گزارش اخبار ساختمان، اقتصاد سیاسی زمین و مسکن در ایران در 3 دهه اخیر، دو نقش متغیر مستقل و متغیر وابسته را همزمان بازی کرده است؛ از یک طرف سیاست‌های پولی و اقتصاد کلان بر مسئله زمین و مسکن اثر داشته و ازسوی دیگر، سیاستگذاری مسکن بر اقتصاد کلان اثرگذار شده است. از منظرهای ریخت‌شناسی شهری و هویتی؛ و همچنین میزان رفاه ناشی از دسترسی به فضای مناسب زندگی، هم عملکرد کلان کشور در بخش مسکن ناگوار بوده است. بهترین جا برای حبس پول و بهره‌مندی از "کالای کمیاب‌شده زمین" در 30 سال گذشته؛ خرید زمین و آپارتمان بوده است و برندگان اصلی کسانی هستند که در زمین و مسکن بورس‌بازی کرده‌اند.

ترجیع‌بند و راه‌حل پرتکرار و مصرّانه در سیاستگذاری مسکن در سه دهه اخیر این است که ایران به‌دلیل جمعیت زیاد و مساحت کم(!) ناگزیر از روی آوردن به خانه‌های کوچک و انتخاب زندگی مبتنی بر آپارتمان‌نشینی است، اما آیا زندگی مدرن در جوامعی که با افزایش جمعیت و صنعتی‌شدن مواجه هستند ایجاب می‌کند که در خانه‌هایی کوچکتر زندگی کنیم؟ آیا صرف ظهور مدرنیته؛ خانه‌هایی کوچک‌تر می‌طلبد، و یا اینکه راهکارهای دیگری هم وجود دارد؟ و سؤال نزدیک‌تر به موضوع؛ پاسخ بومی و ویژه ایران به این سؤالات چیست و چه باید کرد؟

در ایران امروز که خرید خانه به معمایی لاینحل تبدیل شده؛ اکثر مردم به زندگی در خانه‌های کوچک (آپارتمان‌های کوچک) رضایت داده‌اند و خانه؛ معنای خود را از محل آرامش به سرپناه تغییر داده است، همین که سرپناهی داشته باشیم تا ما را از باد و باران مصون بدارد کافی است. آپارتمان‌ها هرساله کوچک و کوچک‌تر می‌شوند و سازندگان این قفس‌های انسانی، با دادن پسوند زیبای "نقلی" به آپارتمان‌های 50متری، با عملیات روانی تلاش می‌کنند از سختی زندگی در این دیوارهای نزدیک به هم کاسته و مردم را با گفتار، آرام و البته مشتاق به خرید کنند. البته شاید نیازی هم به تبلیغ و گفتاردرمانی نباشد، زیرا مردم چاره‌ای جز خریدن این قفس‌های کوچک ندارند.

بر نوع و مساحت خانه (آپارتمان) در کشورها و مناطق مختلف در یک کشور؛ متغیرهای زیادی اثرگذار است که امکان مقایسه را پیچیده و مستوجب توجه جامع‌نگرانه می‌کند، به همین دلیل در این نوشته تلاش شده است ضمن ارائه شاخص‌های یکسان، از تک‌بعدی‌نگری و ساده‌انگاری پرهیز شود، شاخص‌هایی مانند:

* مساحت کشورها
* آب‌وهوا
* جمعیت
* تولید ناخالص داخلی
* فناوری
* فرهنگ و رسوم زندگی
* شیوه تأمین مالی
* سیاستگذاری دولتی

بر وضعیت زمین و مسکن مؤثر هستند که در نهایت ریخت و ماهیت شهرها و روستاها و بالاتر از آنها سبک زندگی جوامع را شکل می‌دهند. ارتباط دوسویه سخت‌افزار زندگی و فرهنگ؛ مسئله‌ای اثبات‌شده است که هم در جامعه‌شناسی نوین و هم در آیات قرآن و روایات دینی بدان پرداخته شده است.

مسکن در ایران

متوسط قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران در نخستین روزهای سال 1398 یازده میلیون تومان است، یعنی یک کارگر ساده با حداقل دریافتی برای خرید یک واحد 50متری با متوسط قیمت در تهران باید 30 سال پس‌انداز مطلق داشته باشد. در دنیای واقع برای کسی که 1 میلیون و 517 هزار تومان دستمزد می‌گیرد اساساً پس‌اندازی وجود ندارد و همه درآمد خرج حداقل‌های زندگی می‌شود، یعنی کارگران با دریافتی حداقلی هرگز نمی‌توانند صاحب خانه شوند.

برای کارمندی که ماهانه 3 میلیون تومان درآمد دارد، با پس‌انداز نیمی از درآمد، می‌توان پس از 30 سال آپارتمانی 50متری خریداری کرد. معنای ساده این اعداد و ارقام این است که؛ مسکن در ایران هر روز دست‌نایافتنی‌تر می‌شود؛ که به‌ظاهر بحثی اقتصادی است، اما غیر از تبعیت از متغیرهای اقتصادی از منطق سخت‌افزاری شیوه ساخت‌وساز مسکن و نوع نگاه به مسئله زمین هم تأثیر می‌پذیرد. مؤلفه‌های جمعیت و مساحت در تحلیل بازار مسکن ایران؛ به‌دلایلی که گفته خواهد شد؛ اثرگذار نیستند زیرا مساحت کافی و جمعیت اندک ایران مشکلات سخت‌افزاری را از اساس بی‌معنی کرده است.

از نظر نسبت وسعت به جمعیت، ایران شباهت زیادی به کشور آمریکا دارد. به هر ایرانی تقریباً 22هزارم کیلومترمربع به‌طور سرانه می‌رسد، اما برای مردم آمریکا این نسبت 28هزارم کیلومترمربع است، که نزدیک به هم هستند. هر دو کشور سرزمین‌هایی شامل جنگل و مناطق پرباران تا بیابان‌های سوزان دارند، با این حال نگاه سیاستگذارانه در بخش مسکن در دو کشور؛ عکس یکدیگر بوده و نتایجی متضاد به‌بار آورده است. آمریکایی‌ها نسبت به 100 سال پیش با اینکه جمعیت کشورشان 3.5 برابر شده، اما شاهد روند فزاینده سرانه مسکونی بوده‌اند و در خانه‌هایی بزرگتر زندگی می‌کنند، به‌طوری که خانه‌های آنها 74 درصد از 100 سال پیش بزرگتر است.

در آمریکا در 100 سال گذشته سیاست اصلی بر تمرکز بر خانه‌های ویلایی شخصی و بزرگتر شدن بناها بوده است. اما در ایران از دهه 1370 (بنابر ایده عباس آخوندی و تیم اقتصادی حزب کارگزاران سازندگی) سیاست اصلی بر حذف خانه‌های شخصی و حرکت به‌سمت آپارتمان‌نشینی؛ با تأکید بر آپارتمان‌های کوچک؛ بوده است.

عبدالله جاسبی در انتخابات ریاست جمهوری سال 1376 از سیاست خود مبنی بر ساخت آپارتمان‌های کوچک 75متری، و عباس آخوندی در سال 1393 از آپارتمان‌های 38متری سخن گفت. مبنای این اصرار شدید بر کوچک‌سازی فضای زندگی ایرانیان در دولت‌هایی که مدیران کارگزارانی آن را اداره کرده‌اند 3 محور اساسی است، شامل:

* حفظ محیط زیست
* هزینه پایین امنیت و ساخت
* عدم وجود زمین کافی

بررسی کارشناسانه این 3 گزاره نشان می‌دهد که بنایی بر موهومات و تصورات غلط استوار شده و رفاه ملت ایران بازیچه سیاست‌های شبه‌کارشناسی شده و آسیب‌های جبران‌ناپذیر دیده است.

حفظ محیط زیست

کشیدن کمربند سبز دور شهرها در دولت اول سازندگی با ادعای حفظ محیط زیست از تبعات منغی گسترش افقی شهرها؛ اجرایی شد و سیاست رسمی بر مرتفع‌سازی به‌جای گسترش افقی شهرها قرار گرفت. نتیجه این سیاست؛ کمیاب شدن تدریجی زمین و به‌تبع، افزایش قیمت و تبدیل شدن آن به یک کالای سرمایه‌ای (مهمترین کالای سرمایه‌ای) بود.

تبدیل شدن زمین به کالای اصلی سرمایه‌ای باعث شد تا مزیت‌های اقتصادی جابه‌جا شده و تولید و خلاقیت به حاشیه رانده شود، به‌گونه‌ای که بورس‌بازی در زمین و مسکن به شکل‌گیری طبقه جدیدی از اشراف بی‌هنر انجامید که بر فرهنگ عمومی هم آثار بدی گذاشته‌اند. متنفذین سیاسی هم با استفاده از رانت توان زمین‌خواری؛ اشرافیت برتری ایجاد کرده‌اند که به چالشی برای جامعه ایرانی تبدیل شده است.

محیط زیست در ایران عموماً با محیط زیستی که گسترش شهرها در آن مستلزم قطع درختان و تخریب باشد؛ فرق دارد. ایران به‌دلیل طبیعت کوهستانی و نیمه‌بیابانی آن، گسترش شهرها به بهبود محیط زیست منجر می‌شود، زیرا، مردم حیاط‌های شخصی خود را با درختکاری احیا می‌کنند، که در حالت عادی بدون پوشش درختی است.

البته مسائل حاشیه‌ای شهرنشینی مانند فاضلاب و... هم به جمعیت بستگی دارد و گسترش افقی شهرها باعث تشدید آن نمی‌شود، و به سیاستگذاری و برنامه‌ریزی دولت‌ها مربوط می‌شود که کار عادی دولت‌ها است که باید به‌نحو احسن انجام دهند، بنابراین ادعای تخریب محیط زیست با گسترش افقی شهرها که تفاوتی در حد چند کیلومتر در مساحت شهرهای ایران ایجاد می‌کند نادرست است.

هزینه پایین امنیت و ساخت

به‌نظر می‌رسد که برای مسئولان کشور؛ مسئله "هزینه" در آپارتمان‌سازی و امنیت اجتماعی به‌درستی فهم نشده است. در سخت‌افزار ساخت، آپارتمان‌سازی به‌دلیل لزوم هزینه‌های زیاد در پی و اسکلت بنا، هزینه‌ها بیشتر است. اما در شهرهای با گسترش افقی نیاز به خیابان‌سازی بیشتری وجود دارد، که البته برای همیشه و یک بار انجام می‌شود، و هزینه متوسط ثابت در شهرها به‌سمت صفر میل می‌کند، یعنی هزینه ساخت کمتر و هزینه اولیه خیابان‌کشی بیشتر است.

در موضوع هزینه امنیت به هیچ وجه برآورد روشنی انجام نشده است، اما هزینه‌های اجتماعی ناشی از تنش‌های ناشی از زندگی در آپارتمان، مراجعه به محاکم قضائی، نیاز به ایجاد پارک با حواشی منفی فرهنگی و سایر هزینه‌های اجتماعی نادیده گرفته شده است و برای تحلیل مسئله امنیت اجتماعی تنها بر کمتر بودن میزان سرقت در آپارتمان‌ها تأکید شده است، اگرچه همین مورد هم محل تردید است و درباره آن کار مطالعاتی نشده است.

عدم‌وجود زمین کافی

این مسئله با استناد به آمار و ارقام و مقایسه‌ای که با ایالات متحده آمریکا به‌عنوان مرکز نظام سرمایه‌داری جهانی انجام شد، رد گردید و نشان داده شد که در آمریکا با شرایط مشابه ایران 95 درصد مردم در خانه‌های شخصی زندگی می‌کنند، و در 30 سال گذشته 30 متر به فضای زندگی آمریکایی‌ها اضافه شده است، ضمن اینکه غیر از نیویورک، واشنگتن‌دی‌سی، میامی و سان‌فرانسیسکو، سایر ایالت‌ها شاهد رشد فضای زندگی بوده‌اند. از این چهار منطقه هم نیویورک و واشنگتن‌دی‌سی مراکز تجاری و سیاسی هستند و شرایط ویژه دارند.

بررسی آمار واحدهای مسکونی بر مبنای سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1395 نشان می‌دهد که 65.6 درصد از کل واحدهای مسکونی کشور را واحدهای با مساحت 100 مترمربع و یا کمتر تشکیل می‌دهد؛ این رقم 64.6 متر در سال 1390 بود؛ که 9.3 درصد را واحدهای 50 مترمربع و کمتر و 56.3 درصد را واحدهای مسکونی بین 50 تا 100 متر تشکیل می‌دهد، که مشابه کشور ژاپن است که به‌شدت با مشکل زمین اندک و جمعیت زیاد روبه‌رو است، یعنی ایرانی‌ها در واحدهای مسکونی بسیار کوچکی زندگی می‌کنند که در 10 سال گذشته کوچکتر هم شده است.

آمار متوسط محل زندگی در انگلستان 76 مترمربع و در کانادا 182 مترمربع است. در چین 60 مترمربع است که البته آمار مربوط به حاشیه شهرها است که در 15 سال گذشته دو برابر شده و افزایش جدی در میزان مساحت داشته است. اما میانگین مساحت واحدها در کشور 1 میلیارد و 300 میلیونی چین 46 مترمربع است.

در کشور ژاپن متوسط متراژ خانه‌های شخصی 120 متر است که این عدد در آپارتمان‌های واقع در بلوک‌های ساختمانی؛ 60 تا 90 مترمربع است. این آمار برای کشور آمریکا 250 متر است، یعنی کشور متراکم و کم‌مساحت ژاپن هم آمار بهتری از ایران دارد.

روند تغییرات متراژ محل زندگی از مصادیق اصلی سوءمدیریت و بدفهمی مسائل اقتصادی است که تبعات سنگین اقتصادی و فرهنگی به‌بار آورده است. جمعیت اندک ایران با مساحتی زیاد اسیر بورس‌بازی زمین و مسکن و نشستن فرمول‌های مالی به‌جای سهل‌الوصول کردن دسترسی به زمین شده است که نتیجه آن دست‌نیافتنی شدن مسکن و بلعیدن بخش اصلی درآمد خانوارها بوده است.

تسنیم