بررسی علل بحرانی شدن بازار مسکن و اجاره

به گزارش اخبار ساختمان، برای این که ببینیم بازار مسکن الان در چه وضعیتی قرار دارد، لازم است در ابتدا به وضعیت این بازار طی سال های اخیر نگاهی داشته باشیم. بازار مسکن بعد از یک رکود سه، چهار ساله، از نیمه دوم سال ۹۶ مسیر صعودی در پیش گرفت. بعد از کاهش ناگهانی نرخ بهره به ۱۵ درصد در تابستان ۹۶، پول های پارک شده در بانک ها روانه بازارها شد و سرکوب چند ساله نرخ ارز و نگه داشتن دستوری فنر ارزی، از نیمه دوم ۹۶ قدرت خود را از دست داد.

از ابتدای ۹۷ هم به واسطه خروج یک جانبه ترامپ از برجام تلاطم اقتصادی شکل گرفته شدت یافت. بازار مسکن هم در همین راستا در ۹۷ جهش تند و تیزی را تجربه کرد. در سال بعدی اما بازارها اندکی آرام گرفتند و تورم ملکی هم تا حدی فروکش کرد. به طوری که در حالی تورم مسکن در سال ۹۷ به ۹۲ درصد رسیده بود که در پایان سال ۹۸ به ۴۲ درصد کاهش یافت.

سال ۹۹ اما دوباره نوبت تلاطم بازارها بود، در این سال تمام بازارهای داخلی رکوردهای بی سابقه ای ثبت کردند. بورس در مرداد به سقف تاریخی ۲.۱ میلیون واحدی رسید و هیچگاه هم دیگر آن را پس نگرفت. قیمت دلار در آبان به سقف تاریخی ۳۲ هزار تومانی رسید که تا همین چند روز پیش بالاترین نرخ تاریخی دلار بود.

بقیه بازارها هم چنین وضعیتی داشتند و بازار مسکن هم در این شرایط بازدهی ۹۴ درصدی را ثبت کرد و در پایان سال ۹۹ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۳۰ میلیون تومان رسید.

از آبان سال ۹۹ که برخلاف انتظار بازارهای داخلی بایدن، ترامپ را شکست داد و رئیس جمهور آمریکا شد، بازارها به امید احیای زودهنگام برجام، وارد فاز نزولی یا رکودی شدند. در این میان مسکن هم آرام گرفت و این فضا تا آخرین روزهای سال ۱۴۰۰ که بعد از آغاز جنگ روسیه علیه اوکراین، این کشور به طور ناگهانی مذاکرات را متوقف کرد، ادامه داشت. به طوری که تورم ملکی در ۱۴۰۰ به کمتر از ۲۰ درصد محدود شد؛ آن هم بعد از سه سالی که در آن قیمت ملک مجموعا رشد ۴۳۰ درصدی داشته است.

اما از روزهای نخست ۱۴۰۱ چهره بازار مسکن عوض شد و آرام آرام وارد یک فاز صعودی شد. اوج این وضعیت در خردادماه بود که تعداد معاملات ماهانه املاک در تهران به رکورد ۱۴ هزار واحد رسید که از تیرماه سال ۹۹ بی سابقه بود. همچنین رشد متوسط قیمت مسکن به روایت بانک مرکزی در خرداد به بیش از هشت درصد رسید که این هم از مهر ۹۹ بی سابقه بود.

البته طبق گزارش های جدید مرکز آمار که از ابتدای امسال منتشر می شود، تورم ماهانه مسکن در خرداد ۶.۱ درصد و در تیر به ۸.۳ درصد می رسد. اما به هر حال اوج تلاطم بازار مسکن در سال جدید طی ماه های اردیبهشت تا تیرماه بود.

با شروع دور جدید مذاکرات از اواسط تیر، آرام آرام حجم معاملات و تورم ماهانه فروکش کرد. به طوری که در شهریور رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن (بانک مرکزی) به ۱.۱ درصد محدود شد. همچنین حجم معاملات هم به ۶ هزار واحد رسید که کمتر از نصف تعداد معاملات ماهانه مسکن در خردادماه است.

تغییر رویکرد سرمایه گذاری در بازار مسکن

در سال های پیش مناطق شمالی تهران به مناطقی با بیشترین حجم خریدهای سرمایه گذاری مشهور بود. سرمایه های بزرگتر که قصد پارک شدن در بازار مسکن را داشتند، به جای چند خانه در مناطق جنوبی شهر، عمدتا به سمت شمال تهران و واحدهای بزرگ متراژتر می رفت.

در همین خصوص هم می توان به بازدهی مسکن در مناطق مختلف تهران در بازه مهر ۹۶ تا پایان سال ۹۹، یعنی یکی از متلاطم ترین بازه های تاریخ بازار مسکن، پرداخت.

طی این حدود سه و نیم سال، دو ناحیه تهران رشد قیمت بیشتری نسبت به دیگر مناطق تجربه کردند. نخست مناطق شمالی تهران که پیشرو رشد قیمت مسکن بودند و سپس هم دو منطقه غربی ۲۱ و ۲۲ که به واسطه جدید بودن و سطح بالای ساخت و ساز، سال هاست تبدیل به پاتوق سفته بازان ملکی شده استو از طرفی باعث رشد معاملات مسکن در منطقه ۲۱ و منطقه ۲۲ پایتخت شده است.

نکته جالب اما تغییر این روند در سال جدید است. برخلاف سال های پیش که مناطق شمالی تهران به واسطه تقاضای سرمایه ای زیادی که وجود داشت، بیشترین رشد را به ثبت می رساند، این بار این مناطق با رشد قیمت اندکی همراه شده اند. به طوری که در نیمه نخست امسال متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تنها ۱۲ درصد و در منطقه سه حدود ۱۵ درصد رشد داشته است.

این در حالی است که در همین بازه زمانی متوسط قیمت مسکن در تهران ۲۳ درصد افزایش یافته و در برخی مناطق مانند ۱۰ و ۱۷ میزان تورم ملکی در نیمه نخست سال به نزدیکی ۴۰ درصد هم رسیده است.

به نظر می رسد سه عامل در کم شدن سرعت تورم در مناطق شمالی تهران اثر داشته است. عامل نخست را شاید بتوان اضافه پرش قیمت مسکن در این مناطق و نوعی استراحت برای این که دیگر مناطق جاماندگی خود را جبران کنند دانست. تا پایان سال گذشته سه منطقه نخست تهران به طور متوسط نزدیک به ۷۰ درصد بیشتر از میانگین کل شهر رشد کرده بودند.

دومین عامل را خارج از دسترس شدن واحدهای شمال تهران برای قریب به اتفاق خریداران مصرفی و حتی اغلب سرمایه گذاران ملکی شده است.

منطقه یک معمولا بیشترین متراژ واحد را دارد، به طوری که خانه هایی که پارسال در این منطقه معامله شدند میانگین متراژ حدودا ۱۲۵ متری داشتند. با رسیدن قیمت مسکن در این منطقه به بیش از ۸۷ میلیون تومان، یعنی متوسط قیمت یک واحد مسکونی در گرانترین نقطه کشور حدود ۱۱ میلیارد تومان است. عددی که با آن می توان بین ۵ تا ۱۰ واحد مسکونی ریزمتراژ در مناطق جنوبی و شهرهای اطراف تهران خرید.

به این ترتیب به نظر می رسد قیمت عجیب غریب مسکن در این منطقه یکی دیگر از عواملی است که باعث شده خریدها در این مناطق کمتر و به تبع آن رشد قیمت هم کندتر شود.

سومین علت که به نوعی به همان عامل اول مرتبط است را می توان چشم انداز سودآوری از طریق اجاره دهی دانست. هر چند قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران بیشترین بازدهی را داشته است، اما اگر نسبت اجاره بهای دریافتی از یک ملک را به قیمت خرید آن بسنجیم، می بینیم سود اجاره داری در مناطق شمالی تهران کمتر است.

به طوری که در حالی متوسط نسبت قیمت مسکن به اجاره بها (p/r) در زمستان در کل پایتخت به عدد ۲۸ رسید، این نسبت در منطقه یک حدود ۳۸ واحد بوده است. در طرف مقابل هم کمترین نسبت قیمت به اجاره هم در منطقه ۱۰ بوده است که این نسبت روی عدد ۲۱ قرار گرفته است.

این یعنی اگر فردی ۱۰ میلیارد تومان در بازار مسکن سرمایه گذاری کرده باشد، اجاره سالانه این سرمایه گذاری در منطقه یک حدود ۲۶۰ میلیون تومان است و در منطقه ۱۰ حدود ۴۸۰ میلیون تومان. حباب قیمتی شکل گرفته در مسکن مناطق شمالی به مراتب بیشتر از دیگر مناطق است و همین اتفاق می تواند سومین دلیل کاهش اقبال به خرید مسکن در مناطق شمالی باشد.

اجاره بها از تورم مسکن سبقت گرفته است
 

بررسی روند سطح اجاره بها نشان می دهد که تغییرات آن تابعی از تورم عمومی و قیمت مسکن است. اما به نظر می رسد رفتار اجاره بها به تغییرات سطح عمومی قیمت ها نزدیک تر باشد تا تغییرات قیمت مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بازارهای دارایی. این یعنی ممکن است قیمت مسکن طی یک سال بیش از دو برابر شود ولی چنین رفتاری در بازار اجاره کمتر به چشم می خورد.

طی سال های گذشته که بازارها متلاطم شده بودند و قیمت مسکن به صورت افسارگسیخته افزایش می یافت، تورم اجاره از تورم ملکی جاماند. اتفاقی که باعث شد نسبت قیمت به اجاره مسکن در سال ۹۹ حتی به سطح بی سابقه ۴۰ واحدی هم برسد که نشان می داد قیمت نسبی مسکن به ۲ برابر میانگین تاریخی آن رسیده بود.

اما در ۱۴۰۰ و همزمان با فروکش کردن تورم ملکی، اما اجاره بهای مسکن در مسیر رشد تند رکورد زد و با افزایشی تندتر سعی داشت سطح نسبت قیمت به اجاره مسکن را کم کند. به طوری که در پایان سال گذشته تورم عمومی حدود ۳۵ درصد، تورم مسکن در تهران کمتر از ۲۰ درصد و تورم سالانه اجاره بها به سطح بی سابقه ۶۰ درصدی رسید. چنین اتفاقی باعث شد تا نسبت قیمت به اجاره مسکن در سال گذشته تا عدد ۲۸ کاهش یابد و حباب قیمت مسکن از مسیری معکوس (افزایش اجاره به عنوان مخرج کسر) به سمت تخلیه شدن برود.

افزایش تند و تیز اجاره بها طی سه سال اخیر سیاستگذار را بر آن داشته تا سعی کند با اقدامات دستوری بازار اجاره را کنترل کند. به طوری که امسال برای سومین سال پیاپی، سقف افزایش اجاره در تهران ۲۵ درصد تعیین شد. البته تفاوت این بود که در دو سال قبل این مصوبه را ستاد کرونا ابلاغ می کرد و امسال با تایید سران سه قوه و مجلس کنترل دستوری اجاره وارد فاز جدیدی شد. فازی که با پایان یافتن فصل اسباب کشی مستاجرها به نظر می رسد موفقیت آمیز نبوده است و بیشتر باعث اختلال در بازار و حتی فشار بیشتر بر سطح اجاره بها شده است.

چرا ساخت مسکن در کشور کاهش یافته است؟
 

یکی از مهم ترین حوزه های فعالیت در بخش مسکن برای سرمایه گذاران، ساخت و ساز است. اما بررسی ها نشان می دهد که ساخت و ساز در تهران به یکی از تیره ترین دوران ها رسیده است.

طبق آخرین گزارش مرکز آمار از پروانه های ساختمانی، در بهار امسال در پایتخت تنها ۷۳۶ پروانه ساخت صادر شده است. از هنگامی که داده های فصلی پروانه های ساختمانی منتشر می شود، این کمترین میزان پروانه های صادر شده برای ساخت و ساز در تهران در یک فصل است.

تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در بهار امسال نسبت به فصل های پارسال تقریبا نصف شده است. این در حالی است که سال گذشته ساخت و ساز در تهران به شدت کاهش یافته بود و رکورد کمترین میزان پروانه های صادر شده در تهران طی ۲۵ سال اخیر را شکست.

بررسی ها نشان می دهد که تهران برای پذیرش این جمعیت انبوه و به منظور نوسازی آپارتمان های فرسوده، نیاز دارد که سالانه حدود ۱۰۰ هزار واحد جدید در آن ساخته شود. این یعنی هر فصل حدود ۲۵ هزار واحد. این در حالی است که این ۷۳۶ پروانه ساختمانی، برای ساخت تنها ۵۹۵۰ واحد مسکونی صادر شده است. چنین چیزی به این معنی است که تولید مسکن در پایتخت به کمتر از یک چهارم حداقل مورد نیاز رسیده است.

زمین چه نقشی در کاهش ساخت و سازها دارد؟

زمین را به دو علت می توان مهم ترین علت کاهش شدید ساخت و ساز در تهران دانست. عامل نخست را می توان کمبود زمین در تهران دانست. تهران طی چند دهه اخیر مدام شاهد کوچ مردم به این شهر بوده است. این افزایش مهاجرت به پایتخت و رشد جمعیت، طبیعتا تقاضا برای خرید زمین و مسکن را هم افزای می دهد. اتفاقی که در سال های دور با گسترش ناحیه شهری و سپس با تراکم فروشی سنگین توسط شهرداری سعی شد پاسخ داده شود. اما حالا تهران به مرز انفجار رسیده است و زمین دیگری هم برای گسترش ناحیه شهری وجود ندارد.

همین اتفاق باعث شده طی سال های اخیر قیمت زمین با شتابی بیشتر از قیمت ملک افزایش یابد. به طوری که در حالی طی دهه ۹۰ متوسط قیمت مسکن در تهران نزدیک به ۲۰ برابر شد، متوسط قیمت زمین رشد ۳۱ برابری داشته است.

رشد بیشتر قیمت زمین نسبت به واحد مسکونی، باعث شده تا حاشیه سود ساخت و ساز در تهران آب رود. اتفاقی که طبیعتا جذابیت ساخت مسکن در پایتخت را کاهش و در پی آن عرضه را هم کم می کند. برآوردهای انجام شده نشان می دهد که در سال گذشته حاشیه سود ساخت و ساز در تهران به کمتر از مرز روانی ۳۰ درصدی رسیده است. فعالان ملکی سال هاست که حداقل سود جذاب برای ساخت و ساز را در محدوده ۳۰ درصد عنوان می کنند. حال با کاهش جدی این حاشیه سود، ساخت و ساز هم در تهران به حداقل رسیده است.

بیشتر بخوانید: مقصد جدید سیل تورم ملکی پایتخت شناسایی شد

فردای اقتصاد