بررسی تبعات افزایش قیمت مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، چگونگی حمایت از خانه‌دار شدن خانواده‌ها یکی از مسائل همیشگی دولت‌ها بوده است. یکی از الگو‌های موفق در زمینه ساخت مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد در کشورمان، مدل مسکن ویژه بود که هم منجر به توانمندشدن خانواده‌ها می‌شود و هم تبعات تورمی افزایش وام خرید را به همراه ندارد.

در یک‌سال اخیر قیمت مسکن به شکلی افزایش یافته که بیشتر خانواده‌های جدید و مستاجران، امیدی برای صاحب‌خانه شدن ندارند.

بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در اردیبهشت سال 98، متوسط قیمت خرید و فروش یک‌مترمربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران به 12 میلیون و 670 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل 112 درصد افزایش داشته است.

در این صورت اگر یک خانواده با درآمد متوسط در شهر تهران، یک‌سوم درآمد خود را برای خرید یک خانه 75 متری پس‌انداز کند باید نزدیک 50 سال انتظار بکشد تا صاحب‌خانه شود. در این شرایط وام خرید هم دردی را دوا نمی‌کند، زیرا بالاترین سقف وام خرید یعنی وام صندوق یکم هم بیشتر از 13 مترمربع از یک واحد مسکونی را تأمین نمی‌کند.


تبعات افزایش قیمت مسکن

افزایش قیمت مسکن تبعات اقتصادی و اجتماعی بسیاری را در پی دارد که به بعضی از آن‌ها می‌پردازیم:

افزایش اجاره‌بها و فشار به مستاجران:به صورت معمول روند قیمت‌ها در بازار اجاره از قیمت مسکن تبعیت می‌کند؛ یعنی هر زمان قیمت مسکن افزایش می‌یابد، بازار اجاره نیز دچار تلاطم و افزایش قیمت می‌شود. مسأله وقتی مهم‌تر می‌شود که بدانیم اجاره‌بها بیشترین سهم را در سبد هزینه‌های یک خانواده دارد و افزایش آن فشار بسیاری را به مستاجران وارد می‌کند.

در شهر‌های بزرگ مثل تهران مستاجران نیمی از درآمد خود را برای اجاره‌بهای اختصاص می‌دهند که افزایش شدید آن باعث می‌شود سایر هزینه‌های خانواده مانند مسائل رفاهی و آموزشی آن‌ها نیز تحت تأثیر قرار بگیرد.

هجوم تقاضا‌ها از بازار خرید به سمت بازار اجاره و افزایش مضاعف قیمت‌ها در بازار اجاره: خروج خانواده‌ها از بازار مؤثر خرید، سبب می‌شود بازار اجاره دچار افزایش تقاضا شود. در سال حدود 700 هزار ازدواج و تقاضای جدید در بازار مسکن وجود دارد که در شرایط فعلی به ناچار باید رو به اجاره‌نشینی بیاورند. با توجه به رکود چندساله تولید مسکن در سال‌های اخیر و کمبود عرضه مورد نیاز، هجوم تقاضا افزایش مجدد اجاره‌بها و فشار مضاعف به مستاجران را به همراه خواهد داشت.

مهاجرت اجباری و افزایش حاشیه‌نشینی: در اثر این افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره، مستاجران برای تمدید واحد استیجاری خود دچار مشکل می‌شوند. تغییر منطقه، تن دادن به زندگی در واحد‌های کوچک‌تر و حتی مهاجرت از شهر‌های بزرگ و حاشیه‌نشینی امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. اتفاقی که در یک‌سال اخیر نیز بعضا شاهد آن بوده‌ایم. تشکیل سکونت‌های غیررسمی در حاشیه شهر‌ها که بدون امکانات و خدمات شهری مناسب هستند، مشکلات و تبعات اجتماعی و فرهنگی خاص خود را خواهد داشت.

رکود مجدد در بازار مسکن و به‌تبع آن رکود در ساخت‌وساز مسکن: شکاف بین توان خرید مردم و قیمت روز مسکن، رکود سنگینی را در بازار خرید و فروش و به‌تبع آن بازار ساخت‌وساز مسکن به وجود می‌آورد. سازندگان که خریداری برای واحد‌های نوساز خود نمی‌بینند، انگیزه‌ای برای تولید مسکن نمی‌یابند. درحالی‌که مسکن کالای اساسی و مورد نیاز همه خانواده‌هاست، کمبود تولید و عرضه آن مشکل مجددی بر مشکلات گذشته اضافه می‌کند و مجددا بهانه‌ای برای گران شدن مسکن خواهد شد.

لازم به ذکر است در سال‌های 92 تا 96 تولید مسکن با رکود سنگینی مواجه بود و مطابق داده‌های مرکز آمار در اثر سیاست‌های اتخاذشده، کمتر از 350 هزار واحد مسکونی در سال تولید شد. درحالی‌که برآورد‌ها نشان می‌دهد با توجه به کمبود تعداد واحد‌های مسکونی نسبت به تعداد خانواده‌ها و همچنین تقاضا‌های جدید ناشی از ازدواج و وجود شش میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده شهری و روستایی برای تنظیم بازار سالانه به دو میلیون واحد مسکونی جدید نیاز است. نتیجه این کمبود، در کنار وجود فرصت برای سوداگری و احتکار، یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در روز‌های اخیر بوده است.

افزایش وام خرید راهگشا نیست

در این شرایط دولت باید برای حل این مشکلات به صورت هوشمندانه عمل کند. شاید در ابتدای امر افزایش وام خرید به عنوان یک راه‌حل مطرح باشد؛ اما در شرایطی که میزان تولید و عرضه واحد‌های مسکونی بسیار کمتر از میزان تقاضا در بازار مسکن است، هرگونه افزایش سقف وام خرید مسکن، تبعات تورمی خود را خواهد داشت. علاوه بر این مالکان واحد‌های مسکونی که انتظار افزایش بیشتر قیمت مسکن را دارند، از عرضه آن خودداری می‌کنند. درنتیجه در این سال‌ها همواره تعداد خانه‌های خالی افزایش یافته است.

ضمنا افزایش وام خرید و تحریک تقاضا در بازار مسکن حتما منجر به افزایش تولید و عرضه نخواهد شد. چنانچه در سال‌های اخیر با وجود هشت برابر شدن سقف وام خرید مسکن، تولید مسکن از رکود خارج نشد و اتفاقا تعداد خانه‌های خالی نیز رو به کاهش نبود. علاوه بر این تأمین منابع بانکی برای افزایش سقف و تعداد وام خرید مسکن به میزان تقاضا در بازار مسکن، امری بسیار دشوار برای دولت خواهد بود.

برنامه وزارت راه و شهرسازی، تحریک سمت عرضه

با ورود محمد اسلامی به وزارت راه و شهرسازی به جای عباس آخوندی، عمده برنامه‌های این وزارتخانه با محوریت طرح اقدام ملی مسکن، به سمت حمایت از تولید و عرضه مسکن تغییر کرده است. در این طرح، ساخت 400هزار مسکن طی دو سال 98 و 99 در دستور کار قرار دارد.

واگذاری زمین دولتی، کاهش 50 درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، اعطای 25میلیون تومان وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از «بازار تعهدی» با تخفیف 30درصدی، بخشی از بسته جدید رونق مسکن است، اما سؤال اساسی اینجاست که با درنظر گرفتن این تسهیلات برای انبوه‌سازان چه تصمیمی برای عرضه واحد‌های ساخته‌شده به قیمت تمام‌شده و نه بازار وجود دارد؟ و این‌که با توجه به فاصله بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن، آیا مردم توان خرید این واحد‌ها را خواهند داشت یا خیر؟ آیا برای حل این مسائل راهکاری وجود دارد؟

راهکار اساسی: حمایت از عرضه و تقاضا با الگوی مسکن ویژه

از آنجا که عمده هزینه مسکن ناشی از هزینه زمین است، دولت می‌تواند هزینه زمین را بعد از تحویل دادن واحد‌های مسکونی به متقاضیان و به صورت اقساط دریافت کند. هزینه ساخت نیز توسط متقاضیان با پیشرفت پروژه به سازندگان پرداخت شود. بدین صورت خانواده‌های مستأجر بسیاری می‌توانند صاحب‌خانه شوند.

این مدل که در مسکن ویژه تهرانسر اجرا و تجربه موفقی نیز بود در مقایسه با افزایش وام ساخت مزیت‌های بسیاری دارد. از جمله این مزیت‌ها به موارد زیر می‌توان اشاره کرد:

افزایش تولید مسکن: چنانچه مطرح شد تحریک تقاضا لزوما منجر به افزایش تولید نمی‌شود؛ اما با مدل مسکن ویژه، هم تولیدکننده هزینه اولیه بسیاری را برای تهیه زمین نمی‌پردازد و هم، چون مصرف‌کننده توان پرداخت هزینه ساخت را دارد، واحد‌های ساخته‌شده بدون متقاضی نمی‌ماند، بنابراین انگیزه بسیاری برای تولید وجود دارد.

عدم افزایش قیمت مسکن: از آنجا که با این مدل هم از تولید و هم عرضه حمایت‌شده دلیلی برای افزایش شدید قیمت‌ها وجود ندارد.

عدم افزایش سوداگری و تعداد خانه‌های خالی: با توجه به این‌که سازندگان مالک واحد‌های نوساز نیستند و متناظر با هر واحد یک مصرف‌کننده واقعی وجود دارد که مسکن را با قیمت تمام‌شده دریافت می‌کند، واحدی در انتظار افزایش قیمت‌ها در آینده خالی نمی‌ماند.

زمینه‌سازی مؤثر دولت برای خانه‌دار شدن خانواده‌ها: وام خرید مسکن در شرایط فعلی سهم قابل‌توجهی از قیمت مسکن را تأمین نمی‌کند. دولت با تأخیر در هزینه دریافت زمین، درواقع تسهیلاتی را فراهم کرده که عمده هزینه مسکن را پوشش داده است.

عدم فشار به دولت برای تأمین منابع مربوط به تسهیلات: در این روش فشار خاصی بر دولت برای تسهیل در خانه‌دار شدن مردم نمی‌آید.

هدایت نقدینگی به سمت تولید: افزایش سقف و تعداد وام خرید لزوما منجر به تولید مسکن نمی‌شود و صرف خرید و فروش و بعضا سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن می‌شود. ضمنا نقدینگی ایجادشده تبعات تورمی در اقتصاد کشور را در پی خواهد داشت؛ اما با مدل مسکن ویژه تهرانسر، نه‌تن‌ها نیاز به افزایش نقدینگی نیست بلکه نقدینگی موجود را نیز به سمت تولید هدایت خواهد کرد.

تسنیم