التهاب بازار اجاره با رسیدن فصل جابه‌جایی

به گزارش اخبار ساختمان، بر اساس سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ حدود ۳۱ درصد از واحدهای مسکونی کل کشور و ۳۷ درصد از واحدهای مسکونی شهری و حدود ۴۲ درصد واحدهای مسکونی شهر تهران (سال ۹۸) استیجاری بوده‌اند که این آمار در چند سال گذشته با توجه به تحولات مسکن افزایش نیز داشته است. افزایش فشار اقتصادی بر خانوارهای اجاره نشین و رانده شدن به حاشیه شهرها، سکونت گاه‌های پیرامونی و شهرهای جدید می‌تواند آسیب های اجتماعی جدی به دنبال داشته باشد.

یکی از مواردی که سالهاست کارشناسان به آن اشاره می کنند این است که چرا بازار مسکن و به خصوص بازار اجاره ساماندهی نمی شود و چرا بازار اجاره هیچگاه روزهای خوبی ندارد و مدام دستخوش تحولات و التهابات شدید است.

سال گذشته در همین روزها بود که وزارت راه و شهرسازی وعده داد نسبت به ساماندهی و کنترل بازار اجاره مسکن اقدام کند برای همین بود که اقدام به تصویب طرحی برای استفاده متفاوت از ابزارهای مالیاتی در بازار اجاره کرد که همچنان بدون نتیجه مانده است. در طرح مورد اشاره، وزارت راه و شهرسازی تلاش کرده بود ضمن ایجاد کمیته‌ای برای تعیین شاخص اجاره‌بها، شرایط معافیت مالیاتی موجران را هم تغییر دهد تا فقط موجرانی که پایبند به شاخص اجاره‌بها بودند و قراردادهای اجاره خود را برای بیش از یک ‌سال منعقد یا تمدید کردند از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف باشند.

این طرح اگر چه هنوز اجرایی نشده و وزارت راه و شهرسازی نیز اطلاع‌رسانی شفافی درباره آن نداشته اما در این میان، بحث ورود استار تاپ‌ها به بازار اجاره و ایجاد مؤسسات اجاره ‌داری حرفه‌ای هم در برنامه وزارت راه و شهرسازی گنجانده شده بود که گویا اجرای آن نیازمند تایید سایر وزارتخانه ها است.

معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی: ارسال طرح نظام اجاره داری حرفه ای برای نظرخواهی وزارتخانه ها

در این خصوص محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که آیا طرح نظام اجاره داری حرفه ای بزودی اجرایی می شود یا خیر؟ گفت: طرح نظام اجاره داری حرفه ای برای نظرخواهی به سایر سازمانها و وزارتخانه ها ارسال شده است و برخی از این پاسخها به وزارت راه و شهرسازی رسیده است و برخی هنوز پاسخی در این خصوص ارائه نکرده اند.

وی افزود: نهاد اجاره داری سالهاست که در کشور وجود ندارد بنابراین موضوع اجاره داری حرفه ای به صورت جدی توسط وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن این وزارتخانه در حال پیگیری است و قطعا می تواند به ساماندهی بازار اجاره مسکن کمک کند.

محمودزاده در پاسخ به این پرسش که به هر حال نهاد و نظام اجاره داری حرفه ای تا بخواهد راه اندازی شود زمان خواهد برد آیا طرحی که بتوان در فصل جا به جایی به آن استناد کرد و گفت موجب ساماندهی بازار مسکن می شود خواهید داشت؟ اظهار داشت: یکی از برنامه های وزارت راه و شهرسازی که یک برنامه بلند مدت بود و خوشبختانه سال گذشته شاهد رونمایی آن بودیم سامانه املاک و اسکان بود که می تواند به هدایت واحدهای خالی از سکنه به بازار خرید و فروش و بازار اجاره کمک کند. حال به نظر می رسد با ورود واحدهای مسکن ملی که از خرداد و تیر ماه آغاز می شود می توان گفت برنامه های پیش بینی شده در حال نتیجه دادن است.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک: حمایت از خانوار مستاجر با راه‌اندازی نظام اجاره داری حرفه‌ای امکانپذیر خواهد شد

اما حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه تعاملی میان وزارت راه و شهرسازی در برنامه‌های کنترلی بازار اجاره و مسکن با این اتحادیه وجود ندارد گفت: اگر قرار به ایجاد نظام نوین اجاره ‌داری حرفه‌ای در ایران باشد، این نظام باید از مجرای اتحادیه مشاوران املاک ایجاد شود و نتیجه کار، ایجاد رقبای دولتی برای بخش خصوصی نباشد.

وی افزود: ساماندهی بازار اجاره مسکن و حمایت از خانوار مستاجر با خروج از اجاره ‌داری سنتی و راه‌اندازی نظام اجاره داری حرفه‌ای امکانپذیر خواهد شد. پس چارچوب کنترلی و نظارتی متعادل بر بازار اجاره می تواند هزینه اجاره بها را تعدیل کند.

از سوی دیگر برخی فعالان بازار مسکن معتقد هستند که ایجاد شفافیت در بازار اجاره و جلوگیری از تعیین اجاره ‌بهای سلیقه‌ای می تواند بر ساماندهی بازار اجاره نقش بسزایی داشته باشد.

از سوی دیگر مرکز پژوهش های مجلس نیز بر این اعتقاد است که افزایش کنترل شده سالیانه اجاره‌بها، تنظیم قرارداد اجاره ‌خانه، ارائه خدمات تعمیر و نگهداری و تأمین ایمنی ملک تحت اجاره و تأمین حقوق و ارائه سایر خدمات به مستاجر و مالک از طریق سیستم اجاره ‌داری حرفه ای قابل حصول تر است و نظام اجاره ‌داری حرفه‌ای می‌تواند بستری را فراهم سازد که به ساماندهی و بهره‌برداری از بخش مسکن کمک کند. در حمایت از نظام اجاره ‌داری حرفه‌ای وضع قوانین کنترل اجاره حتمی و مورد نیاز است.

بر اساس گزارش مرکز پژوهش های مجلس، قوانین متعدد موجود ازجمله قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۱۳۸۷، آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و طرح جامع مسکن به رغم تکالیفی که برای دولت در دوره های مختلف به منظور تأمین، عرضه و حمایت از مسکن استیجاری در نظر گرفته شده، تاکنون اقدام خاصی در این زمینه صورت نگرفته است به منظور تحقق مواد ذکر شده و با توجه به روند فزاینده اجاره نشینی در کشور ضرورت دارد تا در افق ۱۴۱۷ حداقل نیمی از کل مسکن استیجاری کشور تحت پوشش خدمات اجاره ‌داری حرفه‌ای قرار گیرد.

عضو کمیسیون عمران مجلس: دولت تاکنون اقدام قابل قبولی برای مدیریت بازار اجاره مسکن انجام نداده

اما مجید کیان پور عضو کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه دولت تاکنون اقدام قابل قبولی برای مدیریت بازار اجاره مسکن انجام نداده است گفت: رشد نرخ اجاره بها قبل از فصل جا به جایی ها زنگ خطری برای مستاجران در فصل تابستان است. چرا که‌ بر اساس آمار نرخ اجاره مسکن در چند ماه اخیر حدود ۳۰ درصد افزایش یافته که این مسئله به معضلی برای کشور و مردم تبدیل شده است.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا اجرای طرح نظام اجاره‌ داری حرفه‌ای در کشور می تواند برای بازار مسکن مفید و مناسب باشد گفت: طرح نظام اجاره داری حرفه‌ای در کشور از دید بنده مثبت خواهد بود اما سوال این است که اگر این طرح و مؤسسات حقوقی راه اندازی شد آیا ارتباط میان مالک و مستأجر قطع می‌شود؟ چرا که این ارتباط همواره نرخ اجاره بها را بالا می برد.

عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه با ایجاد مؤسسات اجاره ‌داری حرفه‌ای، بازار اجاره مسکن کمتر دچار التهاب و تنش خواهد شد اظهار داشت: کمبود عرضه مسکن استیجاری، فعالیت دلالان و رکود تورمی از جمله دلایل تلاطم در بازار اجاره مسکن است بنابراین دولت و یا مجلس می توانند با ارائه راهکارهای مناسب در جهت رفع این مشکلات بر بیایند.

طبق گزارش های ارائه شده، حدود ۳۷ درصد از خانوارها اجاره نشین هستند که این میزان حجم گسترده ای از خانوارها را شامل می شود، از طرف دیگر طبق این آمارها حدود ۵۰ درصد از خانوارها در کلانشهر تهران در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می کنند. پس ضرورت دارد دولت و مجلس برنامه های بلند مدت و میان مدت خود را برای مستاجران و ساماندهی بازار اجاره پیاده کنند تا این آمار روز به روز رو به افزایش نگذارد.

تحلیل بازار