شرایط بازار مسکن در دوران بعد از جنگ چگونه است؟

به گزارش اخبار ساختمان، قیمت‌ مسکن در یک سال گذشته علیرغم رکود شدید معاملات مسکن به حدی افزایش یافته که ارتباط حتی دهک های بالای درآمدی با بازار مسکن قطع شده است.

اگر چه این روزها که کشور درگیر جنگ است را به حساب روزهای عادی و قابل پیش بینی بازار مسکن قرار داد اما به هر حال باید به این نکته توجه ویژه ای داشت که بازار مسکن در این روزها و حتی در ماه های آتی نیز قابل پیش بینی نخواهد بود.

اما آنچه که می توان برای بخش مسکن و صنعت ساختمان پیش بینی کرد این است که ساخت و ساز دچار یک سکته و یا مرگ مغزی شده است. هر چند نمی توان تمام کشور را به صورت یکسان و یک شکل دید و گفت که ساخت و ساز متوقف است اما به هر حال این نکته حیاتی می تواند بسیار حائز اهمیت باشد که پروژه های مسکن تقریبا یا تعطیل هستند و یا اینکه در حالت نیمه تعطیل باقی مانده اند.

جنگ فرسایشی و بلند مدت چند ماهه، قاتل هرگونه بازاری به خصوص بازاری مثل بازار مسکن است که بیش از دو سال است حال و روز خوبی ندارد.

بازار مسکن با قیمت های نجومی در این روزها به قدری قدرت خرید متقاضیان مسکن را کاهش داده است که حتی دهک های پر درآمد نیز توانایی خرید مسکن را از دست داده اند. حال با توجه به طولانی شدن زمان درگیری و تنش در منطقه، خانه دار شدن اقشار مرفه نیز با توجه به رکود اقتصادی بعد از ادامه دار شدن جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران بیشتر از گذشته خواهد شد.

جنگ فرسایشی و بلند مدت چند ماهه، قاتل بازار است و باعث مرگ مغزی بازار می شود و اتمام جنگ در کوتاه مدت می تواند، باعث افزایش نقدشوندگی و رشد حجم معاملات شود.

برای درک بهتر رفتار کلان کشور، بررسی دقیق قیمت ملک در تهران همواره بهترین راهنما بوده است. پایتخت به دلیل حجم بالای مراودات مالی، تمرکز ثروت و تراکم جمعیتی، نقش پیشرو را در تعیین روندهای قیمتی ایفا می کند. در چارچوب تحلیل بازار مسکن ۱۴۰۵، شهر تهران در حال تجربه یک «رکود همراه با تورم» بسیار سنگین است.

در مناطق شمالی شهر، قیمت ها به حدی افزایش یافته که ارتباط آنها با قدرت خرید حتی دهک های بالای درآمدی نیز قطع شده است. در این مناطق، املاک بیشتر به عنوان ابزاری برای حفظ سرمایه های کلان و راکد عمل می کنند و خرید و فروش های مصرفی به پایین ترین حد تاریخی خود رسیده است. مالکان این مناطق با نگاه به نرخ ارز در بازار آزاد، قیمت های خود را روزانه به‌روزرسانی می کنند، اما این قیمت ها صرفاً روی کاغذ اعتبار دارند و خریدار واقعی در بازار حضور ندارد.

در مناطق مرکزی و بافت های فرسوده، وضعیت کمی متفاوت است. در این مناطق، نیاز مصرفی همچنان وجود دارد، اما قدرت خرید به دلیل تورم لجام‌گسیخته سال های گذشته به شدت تحلیل رفته است. تسهیلات بانکی و وام های مسکن که در دهه های گذشته می توانستند بخش قابل توجهی از هزینه خرید یک سرپناه را پوشش دهند، امروز در تحلیل بازار مسکن ۱۴۰۵ کارایی خود را از دست داده و حتی برای پوشش هزینه های خرید چند متر مربع از یک آپارتمان نیز کفایت نمی کنند. این کاهش قدرت خرید، موجب شده است تا تقاضای انباشته پایتخت به سمت مناطق حاشیه ای و حومه سرازیر شود.

برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن نیز بر این باور هستند که اگر ثبات سیاسی در کشور شکل بگیرد و شرایط کشورمان و تغییرات در آن به گونه ای باشد که نااطمینانی در کشور برطرف شود، پیش بینی می‌ شود که بعد از این دوران گذاری که اکنون در آن هستیم، شرایط بازار مسکن مناسب شود.

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان در تحلیل شرایط کنونی و آینده بازار ملک می گوید که بررسی هایی که تا قبل از جنگ در بهمن و ۱۰ روز ابتدایی اسفندماه صورت گرفته بود از تغییر معنادار رفتار در بازار مسکن حکایت داشت. بسیاری از سازندگان و فروشندگان در قیمت های اعلامی واحدهای خود تجدیدنظر کرده بودند و معاملات به این دلیل که فروشندگان انصراف می دادند شکل نمی گرفت.

وی با بیان اینکه یکی از دلایل این تغییر، اقتصاد کشور و دلالی در بورس، دلار و سکه بود. به دلیل وجود حباب ها و اتفاقاتی که در حوزه دلالی و بورس شکل گرفت تاکید دارد که ریسک سرمایه گذاری در بازار ارز، طلا و بورس به شدت بالا رفت؛ در حالی که بازار مسکن در کف قیمت قرار داشت و برخلاف نظر برخی افراد، قیمت ها نه تنها غیرواقعی نبود بلکه کاملا واقعی و حتی به پایین تر از هزینه های تولید می رسید.

مقایسه قیمت های فروش آپارتمان در معدود فایل های عرضه شده در پایتخت نسبت به قبل از جنگ نیز افت محسوسی را نشان نمی دهد. فقط ممکن است بعضی فروشندگان پول لازم، قیمت های پیشنهادی را تا ۱۰ درصد کاهش داده باشند. این در حالی است که از نیمه دوم سال گذشته نرخ ها تا ۵۰ درصد رشد کرده بود و کاهش ۱۰ درصد افت چشمگیری محسوب نمی شود.

سوالی که مطرح است این است که سایه بلاتکلیفی تا چه زمانی در بازار مسکن وجود خواهد داشت؟ بعد از پایان جنگ بازار مسکن به کدام سو می رود؟ قیمت ها افزایش می یابد یا کاهش؟ معاملات رونق می گیرد یا رکود عمیق تر می شود؟ ساخت و ساز رشد می کند یا افت خواهد کرد؟

بازار