جدایی روند قیمت مسکن از مسیر نوسان ارزی در فروردین

به گزارش اخبار ساختمان، مسیر نوسان قیمت مسکن در ماه فروردین از دلار جدا شد؛ این اتفاق مطابق پیش بینی‌‌ های سال گذشته، تحت تاثیر یک کارگردان جدید بود؛ اوج گیری ریسک تنش نظامی. بررسی های به عمل آمده از آنچه بر اساس داده های رسمی در اولین ماه از 1403 رخ داد، نشان می دهد، رشد صفر قیمت آپارتمان در تهران به لحاظ تغییر ماهانه از‌‌‌ یکسو و رشد 10 درصدی قیمت دلار در همین فاصله اسفند پارسال تا فروردین امسال از سوی دیگر باعث سکته قیمت دلاری مسکن شد.

هر مترمربع واحد مسکونی در پایان سال 1402 بر اساس ارزش دلاری رقمی معادل 1356 دلار قیمت داشت اما در حال حاضر این قیمت به 1230 دلار کاهش پیدا کرده است.

سطح فعلی قیمت دلاری مسکن در مقایسه با قله تاریخی خود یعنی مترمربعی 1609 دلار در خرداد 1402 نیز 24‌ درصد ریزش کرده است. متر دلاری یک دماسنج در بازار مسکن برای تشخیص استعداد کاهش قیمت آپارتمان یا سنجش فاصله قیمت خانه در سطح متعارف است که البته برای برآورد حباب قیمت نیز مورد استفاده قرار می گیرد.

در فاصله پایان بهار سال گذشته تا فروردین امسال، بخشی از ریزش 24 درصدی قیمت دلاری مسکن به دلیل سریال کاهش قیمت اسمی آپارتمان در تهران از ابتدای تابستان تا پایان پاییز رخ داد. اما در فروردین امسال، ظرف یک ماه، قیمت دلاری آپارتمان 10‌ درصد سقوط کرد که این به‌خاطر قطع رابطه دلار و مسکن در این ماه بود.

از سال 97 تاکنون، نبض قیمت مسکن از نوسان قیمت دلار اثرپذیر بود. از آنجا که جهش دلار در سال 97 به خاطر انتظارات تورمی ناشی از بروز ریسک های اقتصادی و عمدتا غیراقتصادی رخ داد و از آن سال تاکنون، همواره سایه ریسک ها روی انتظارات و به تبع در بازار دلار منعکس شده است، نتیجه نااطمینانی ها به آینده قیمت ها در این سال ها موجب شد تقاضای سرمایه ای ملک برای حفاظت سرمایه خود در برابر تورم عمومی، فعال باشد و هیجان به خرج دهد.

از همین رو، طی این سال ها متناسب با جهش دلار، بازار مسکن نیز شاهد رشد قیمت ها بود به جز در مقاطعی از جمله سال 1400 که خرید سرمایه ای دلار تحت تاثیر ریسک ریزش ناگهانی ناشی از احیای احتمالی برجام قرار گرفت، سرمایه ها با قدرت بیشتر به سمت بازار ملک آمد. همچنین در مواقع رکود بورس نیز این شدت ورود تقاضای غیرمصرفی به بازار مسکن تشدید شد.

اما در ماه اول امسال، بازیگردانی جدید در بازار مسکن اتفاق افتاد.

تنش نظامی ناشی از حمله اسرائیل به سفارت ایران در سوریه و سپس تصمیم ایران برای حمله تنبیهی، تصور عمومی بروز جنگ را موجب شد. از آنجا که ریسک جنگ، تهدیدی برای دارایی های ملکی -ساختمان- محسوب می شود، تقاضای سرمایه ای ملکی از رشد قیمت دلار، تحریک نشد بلکه با احتیاط رفتار کرد.

اثر نبود تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن فروردین را می توان از حجم بسیار پایین معاملات خرید آپارتمان در فروردین که از فروردین سال گذشته نیز کمتر بود، مشاهده کرد. اقلیت خریدار خانه در فروردین امسال مطابق گزارشی که در پنجم اردیبهشت ماه درباره این بازار نوشتیم، تقاضای مصرفی بود که چون از ماه ها قبل تصمیم به خرید داشته و خریدش از جنس مصرفی بوده، ریسک نظامی تاثیر منفی بر آن نداشته است.

سال گذشته و در روز 13 آبان در گزارشی تحت عنوان «ورود دو کارگردان جدید به معادله معاملات ملک و قیمت آپارتمان»، از فاکتور جنگ تحت عنوان کارگردان تازه وارد در این بازار نوشتیم و در آن گزارش، پیش بینی شد، رشد نرخ دلار تحت تاثیر این ریسک نمی تواند عامل افزایش قیمت مسکن شود. امروز از روی اولین کارنامه ماهانه معاملات مسکن 1403 مشخص شد، رابطه یا اثرپذیری قیمت آپارتمان از قیمت ارز تحت شرایطی که یکی از آنها می تواند ریسک جنگ باشد، قطع شود و این دو در مسیر غیر‌ هم جهت نوسان کنند.

آخرین بازار در بازدهی

تابلوی بازدهی‌‌‌ بازارها در فروردین 1403 با داده های مربوط به قیمت مسکن تکمیل شد.

ثبات قیمت مسکن در سطح 81 میلیون تومان در فروردین امسال -نسبت به اسفند سال گذشته- و تورم ماهانه بسیار نزدیک به صفر آن باعث شد بازار مسکن در بازدهی ماهانه آخر شود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین امسال تنها 0.2‌ درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت.

این در حالی است که بازدهی بورس 0.6‌ درصد شد و بازدهی دلار و طلا نیز به ترتیب نرخ های 10‌ درصد و 15.7‌ درصد را ثبت کردند. این پایین ترین بازدهی مسکن نیز علامت دیگر از اثر معنادار ریسک تنش نظامی روی رفتار تقاضای سرمایه ای در بازار ملک است.

در حال حاضر با توجه به اینکه سطح دلاری ارزش آپارتمان ها از سطح متعارف، حدود 100 دلار بالاتر است، این به معنای احتمال بالا برای تداوم ثبات قیمت اسمی و کاهش قیمت واقعی در ماه های آینده می تواند باشد.

این سناریو در شرایطی مطرح است که ثبات نسبی قیمت دلار، نبود علائم از تنش و ریسک نظامی و همچنین سطح پایین قدرت خرید تقاضای سرمایه ای در مقایسه با سطح فعلی قیمت آپارتمان به عنوان سه پارامتر جهت دهنده قیمت ملک به سمت کاهش فعال هستند. به این ترتیب چشم انداز بازار مسکن در ماه های آتی منوط به حفظ وضعیت این پارامتر‌‌‌ها، شبیه دو فصل تابستان و پاییز سال گذشته خواهد بود.

در مجموع آن دو فصل، میانگین قیمت آپارتمان در تهران بیش از پنج درصد افت کرد.

در این میان، جمعی از صاحب‌‌‌نظران اقتصادی دارای دید و تحلیل نسبت به تحولات بازار مسکن، اخیرا در یک نظرسنجی واتساپی، درباره چشم انداز تورم مسکن پیش بینی کردند، نرخ رشد میانگین یکساله قیمت آپارتمان در تهران در سال 1403، کمتر از تورم عمومی یکساله باشد.

59‌ درصد نظردهنده ها این سناریو را پیش بینی کردند و در عین حال 47‌ درصد نیز همگام بودن تورم مسکن با تورم عمومی را برآورد کردند. این نگاه کارشناسی به بازار مسکن دلالت بر این دارد که در طول سال جاری حتی در صورت رشد احتمالی نرخ دلار، به دلیل ناتوانی نسبی قدرت خرید تقاضای سرمایه ای، احتمال رشد قیمت مسکن پایین است.

دنیای اقتصاد