نقش بانک‌ها در ساخت‌وساز مشهود نیست

به گزارش اخبار ساختمان، در دهه‌های قبل ساخت و ساز در ایران یکی از مشاغل سودآور بود و گفته می‌شد که سازندگان ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد سود می‌کنند اما از دهه ۹۰ به این طرف اوضاع این حوزه چندان مناسب نیست. به دلیل رکود حاکم بر بخش تقاضا بسیاری از فعالان عرصه ساخت و ساز یا این بخش را ترک کرده‌اند یا در آستانه خروج هستند. کاهش نرخ رشد و تثبیت جمعیت در کلانشهرها به عنوان یکی از دلایل پایین آمدن تقاضا برای مسکن عنوان می‌شود اما واقعیت این است که کشور سالیانه به ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد در حالی که تولید در سال گذشته بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد بود.

از اواخر سال گذشته با توجه به تخفیفاتی که شهرداری به سازندگان ارایه داد تقاضا برای دریافت پروانه ساخت افزایش یافت و گفته می‌شود هم‌اکنون تولید مسکن در کشور حدود دو برابر معاملات شده اما در مقایسه با تقاضای مطلق به کمتر از یک سوم رسیده است. با توجه به رکود تاریخی حاکم بر بازار مسکن، تمایل برای دریافت پروانه در ماه‌های اخیر کاهش یافته و انتظار می‌رود در شش ماهه دوم سال همانند حوزه معاملات، در بخش احداث نیز رکود حاکم شود.

از نگاه میدانی، مناطقی از کشور که مورد هدف ساخت و ساز بوده و طی یک سال گذشته رونق مناسبی در خرید و فروش این مناطق ایجاد شده بود، به تعادل قیمتی رسیده است. اما در بعضی مناطق کم‌برخوردار که از رشد قیمت‌ها جا مانده بودند، روند افزایشی است. این نشان می‌دهد که برای ایجاد تعادل قیمتی در بازار مسکن باید به ساخت و ساز توجه کرد.

تحمیل ۲۰ نوع هزینه در پروانه های ساختمانی

بخش عرضه مسکن با قوانین مزاحمی همچون بیمه کارگران و مالیاتهای مستقیم درگیر است. افزایش سه تا چهار برابری قیمت مصالح ساختمانی تاثیر خود را بر قیمت تمام شده مسکن ایجاد کرد. فعالان بخش مسکن می‌گویند بجز هزینه‌های پروانه، هزینه‌های انشعابات آب، برق، گاز و غیره بسیار افزایش پیداکرده است.این رشد در کنار افزایش شدید قیمت مصالح و ملزومات ساختمانی به نحوی است که بر اساس صحبت‌های سازندگان، هزینه ساخت‌وساز معمولی را به متر مربعی ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در تهران رسانده و این در حالی است که قیمت هر متر مربع زمین یا ساختمان کلنگی در مناطق میانی تهران از حدود ۳۰ میلیون تومان به بالا است.

سرشکن شدن قیمت زمین، هزینه مصالح و دستمزد بر روی هر آپارتمان، هزینه تمام شده را به بیش از ۱۰ میلیون تومان می‌رساند. خواب سرمایه نیز در این بین باید لحاظ شود و بر این اساس، ساخت وساز در مقایسه با سود بانکی نمی‌تواند چندان توجیه‌پذیر باشد. حداقل می‌توان گفت دیگر از سودهای نجومی بساز و بفروشی دهه‌های گذشته خبری نیست.

از سوی دیگر افزایش شدید هزینه پروانه ساختمانی به رکود این بخش دامن زده است. سال ۱۳۹۷ کمیسیون تلفیق املاک در تهران اعداد و ارقامی برای ارزش معاملاتی املاک لحاظ کرده که به اعتقاد انبوه سازان در صورت اجرا تورم بسیار سنگینی را در قالب ۲۰ نوع عوارض، مالیات و سایر وجوه پرداختی به صنعت ساختمان تحمیل می کند.

البته زمستان سال گذشته ۱۱۴ هزار پروانه مسکونی با میانگین ۲.۵ واحد برای هر پروانه در کشور صادر شده، اما علت اصلی این تحرک نسبی ارایه تخفیفات صدور پروانه از سوی شهرداری عنوان می شود. این موضوع به خوبی نشان می دهد در صورتی که قوانین دست و پاگیر از سر راه سازندگان برداشته شود، تولید مسکن می تواند تکافوی تقاضا را بدهد و بخش مسکن از نوسانات ادواری مصون خواهد ماند. با این حال شواهد گویای آن است که بعد از فصل زمستان، تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی به طور محسوسی افت کرده و بخش تولید به نوعی مجددا وارد رکود شده است.

یک نماینده مجلس: فعالیت بانک مسکن در بازار ساخت و ساز مشهود نیست

افت شدید تمایل برای ساخت وساز در شرایطی ایجاد شده که گفته می‌شود بانک‌ها توان لازم را برای اختصاص منابع به این حوزه ندارند. در این خصوص نماینده مردم اقلید در مجلس شورای اسلامی گفته است: متأسفانه فعالیت بانک مسکن به هیچ وجه در بازار ساخت و ساز مشهود نیست، این بانک در چند سال اخیر اقدام به ارائه تسهیلات خرد به متقاضیان کرده اما در شرایط کنونی معوقات به صندوق بانک باز نمی‌گردد.

سید حسین افضلی ادامه داد: یکی از مشکلات اساسی بانک مسکن در شرایط کنونی، عدم بازگشت اقساط تسهیلات خرید مسکن است و این مسئله مشکلات بسیاری را برای این بانک ایجاد کرده است، از این رو این مسائل نشان می دهد که برنامه ریزی و سیاست گذاری های صورت گرفته، دچار نقص و مشکل است.

به گفته افضلی، یکی از رسالت های اصلی بانک مسکن، حمایت از مسکن سازان حرفه ای بوده که متأسفانه این موضوع نیز به درستی محقق نشده است، از این رو در سال های گذشته، سازندگان حرفه ای نه تنها حمایت نشده اند، بلکه به دلیل فقدان پشتوانه زمین خورده اند.

ایسنا